文/w先生
本文為深圳看房團(tuán)原創(chuàng)作品
今天，深圳“二次房改”來(lái)下文了，公租房、安居房、人才房的建設(shè)管理辦法集中對(duì)外發(fā)布，公開(kāi)征求意見(jiàn)。
看房團(tuán)在詳細(xì)看完發(fā)布的3個(gè)政府規(guī)章后，針對(duì)大家關(guān)心的保障房怎么建、如何分、分給誰(shuí)的問(wèn)題，梳理出了8個(gè)核心要點(diǎn)，幫助你快速掌握這次的新政內(nèi)容。
100萬(wàn)套保障房，深圳是否有能力供應(yīng)？
公租房+安居房+人才房，三種住房在18年內(nèi)合計(jì)供應(yīng)100萬(wàn)套。此前，很多人在后臺(tái)留言問(wèn)看房團(tuán)，深圳哪有地建這么多房子？在這里，看房團(tuán)集中回答一下。
首先，這100萬(wàn)套的概念是建設(shè)+籌集，而非新建。也就是說(shuō)，除了拿新地建設(shè)、做城市更新、棚改外，這100萬(wàn)套中，還有一大部分房源需要籌集，比如，城中村那超600萬(wàn)套住房，可選擇性地轉(zhuǎn)化為保障房。今年三月，《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》中明確規(guī)定，未來(lái)6年，城中村由“拆”變“治”，那些產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、但經(jīng)濟(jì)關(guān)系已經(jīng)理順的“違建”，未來(lái)幾年將納入到了住房保障體系。以此為突破口，供應(yīng)100萬(wàn)套難度不大，只是需要政府進(jìn)一步解放思想，擱置一下城中村違建住房的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。
其次，深圳沒(méi)地，臨深有地。去年10月，深圳市人才安居集團(tuán)在東莞塘廈成功拿地，作為深圳市專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)的國(guó)企，這一舉措，正是對(duì)8月推出的“二次房改”的有效回應(yīng)，也符合大灣區(qū)同城化的發(fā)展大勢(shì)。
深圳的房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？
看房團(tuán)在這里可以告訴大家：
深圳的房?jī)r(jià)不會(huì)跌。深圳人口基數(shù)大，未來(lái)增量又極為可觀，每年消化9.5萬(wàn)套（170萬(wàn)/18年）新增住房，完全無(wú)壓力。更何況這9.5萬(wàn)套中只有40%（3.8萬(wàn)套）是商品房，對(duì)諾大深圳來(lái)說(shuō)，一年3.8個(gè)紅本，少得可憐。再疊加上目前已有的180萬(wàn)個(gè)紅本，也就是說(shuō)，2035年前，如果深圳人口總量恒定的話，也就是說(shuō)2500萬(wàn)人手里只有250萬(wàn)個(gè)紅本。這么稀缺，怎么會(huì)跌？
深圳房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅上漲。畢竟，“房住不炒”是主旋律，大漲大跌都是不被允許的。況且，此次新政中，10年社保成為6折人才房，5折安居房的基本申請(qǐng)條件。這讓廣大購(gòu)房者“心里有數(shù)”，起到“定心丸”的作用，短期內(nèi)也有效分化了購(gòu)房需求，有助于緩解樓市供需壓力。所以，大幅上漲，已成過(guò)去式。
保障人群都是戶(hù)籍家庭？
從征求意見(jiàn)稿來(lái)看，三種住房的申請(qǐng)條件中：
?安居房明確要求深戶(hù)；
?公租房除個(gè)別定向配租的群體外，其他的都要深戶(hù)；
?人才房配租的有居住證即可，但配售的人才房，還是需要深戶(hù)。
在看房團(tuán)看來(lái)，深圳市政府這么做，很大程度上是為了吸納戶(hù)籍人口。當(dāng)下的中國(guó)，能把人有效地捆綁在一塊土地上，要么是房，要么是戶(hù)籍，3個(gè)政府規(guī)章明確深戶(hù)這個(gè)門(mén)檻，也是內(nèi)地眾多城市的通行辦法。而深圳的入戶(hù)條件已經(jīng)很低了，這也變相地拉低了保障房的門(mén)檻。
當(dāng)然，針對(duì)這一問(wèn)題，深圳還有改善的空間，中國(guó)的戶(hù)籍制度會(huì)變革，社保應(yīng)該是未來(lái)政策改良的一個(gè)方向。
如何申請(qǐng)這三種住房？
看房團(tuán)分別給大家梳理出了一個(gè)簡(jiǎn)單的流程。
公租房
前提：
深戶(hù)+3年社保+無(wú)房+符合收入財(cái)產(chǎn)線+無(wú)享受其他住房?jī)?yōu)惠政策
流程：
1.在相關(guān)網(wǎng)站填寫(xiě)申請(qǐng)信息；
2.經(jīng)審核后，符合條件的申請(qǐng)人進(jìn)入輪候冊(cè)；
3.公租房項(xiàng)目發(fā)布配租公告，自行選擇是否認(rèn)租；
4.提交認(rèn)租申請(qǐng)，接受審核；
5.審核結(jié)束，公示入圍名單；
6.入圍申請(qǐng)人公開(kāi)選房（自主選房、抽簽選房、計(jì)算機(jī)編配）；
7.公示選房結(jié)果，簽訂租賃合同。
此外，定向分配主要針對(duì)的是提供社會(huì)公共服務(wù)的低收入人群，如公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人。政府將把房源直接定向分配給這些單位，由用人單位自行配租給自己的職工。
安居房
前提：
深戶(hù)+10年社保+無(wú)房+符合收入財(cái)產(chǎn)線+無(wú)享受其他住房?jī)?yōu)惠政策
流程：
1.政府發(fā)布申請(qǐng)受理通告；
2.申請(qǐng)人看通告，符合條件即可提交申請(qǐng)；
3.政府通過(guò)抽簽、搖號(hào)、評(píng)分等手段，確定一定比例申請(qǐng)人入圍；
4.審核入圍申請(qǐng)人材料，并公示結(jié)果；
5.入圍申請(qǐng)人按確定的公開(kāi)選房（自主選房、抽簽選房、計(jì)算機(jī)編配）；
6.辦理認(rèn)租/認(rèn)購(gòu)手續(xù)。
人才房
面向個(gè)人配租前提：
深戶(hù)或居住證+無(wú)房+無(wú)享受其他住房?jī)?yōu)惠政策
面向個(gè)人配售前提：
深戶(hù)+10年社保+無(wú)房+無(wú)享受其他住房?jī)?yōu)惠政策
流程：
1.政府發(fā)布配租、配售通告；
2.申請(qǐng)人看通告，符合條件即可提交申請(qǐng)；
3.政府通過(guò)抽簽、搖號(hào)、評(píng)分等手段，確定一定比例申請(qǐng)人入圍；
4.審核入圍申請(qǐng)人材料，并公示結(jié)果；
5.入圍申請(qǐng)人按確定的排序自主選房；
6.辦理認(rèn)租/認(rèn)購(gòu)手續(xù)。
面向單位配租的人才房，在政府發(fā)布公告后，符合條件的單位需提交申請(qǐng)，經(jīng)審核確定的單位，需提交擬入住員工名單，政府審核無(wú)誤，員工即可入住，用人單位與政府簽訂定向配租合同。看房團(tuán)預(yù)計(jì)，用人單位獲批的門(mén)檻應(yīng)該不低，這類(lèi)單位多為納稅大戶(hù)或身處核心產(chǎn)業(yè)鏈、手握核心技術(shù)等。
購(gòu)買(mǎi)的保障房日后可以賣(mài)嗎？
可以。出售的人才房和出售的安居房，有一個(gè)封閉期，其中有兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，3年與15年需要注意。過(guò)了封閉期，可以上市交易。
舉個(gè)例：假如你2020年買(mǎi)了人才房或者安居房，2023年不想住了，那你要把房退還給政府，政府會(huì)退還你當(dāng)時(shí)出的購(gòu)房款；住了超過(guò)3年又不到15年的，可以退給政府或者轉(zhuǎn)售給其他符合條件的申請(qǐng)人，你可以拿回你的購(gòu)房款，還給你計(jì)利息（參考銀行存款利率）；住了15年，你就可以取得完全產(chǎn)權(quán)，上市交易，當(dāng)然，交易后的收入差價(jià)，政府要抽一筆增值收益。畢竟，當(dāng)初你是6折買(mǎi)的人才房，5折買(mǎi)的安居房，而保障房可沒(méi)有上市交易的“慈善”屬性。
為什么畫(huà)收入財(cái)產(chǎn)線？
看房團(tuán)仔細(xì)了解了一下，其實(shí)多年之前，深圳就提出了這一想法，但受當(dāng)時(shí)技術(shù)所限，財(cái)產(chǎn)核查很難做到，這也就有了“開(kāi)豪車(chē)進(jìn)出保障房項(xiàng)目”的現(xiàn)象。如今，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等為財(cái)產(chǎn)核查提供了技術(shù)支持，此時(shí)再提收入財(cái)產(chǎn)線，可保證住房保障的精準(zhǔn)化，將保障房分配到更為需要的市民手中。
至于這條線如何畫(huà)？畫(huà)在哪個(gè)檔位？目前還沒(méi)有答案。但看房團(tuán)認(rèn)為，這不是一個(gè)固定值。隨著保障房房源的供應(yīng)與市民收入水平的變化，這條線也會(huì)上下浮動(dòng)。
哪個(gè)群體最受益？
看房團(tuán)認(rèn)為，此次新政最受益的群體有兩類(lèi)，這兩類(lèi)群體在舊的制度體系下是沒(méi)有明確被保障的。
其一為人才，而且是以本科生為主的基礎(chǔ)性人才。配租的人才房可以短期內(nèi)解決這類(lèi)人才的住房問(wèn)題，配售的安居房與人才房又為其提供了的遠(yuǎn)期目標(biāo)。深耕十年，即可申購(gòu)5折的安居房與6折人才房。
其二為給深圳提供公共服務(wù)的低收入人群，如環(huán)衛(wèi)工人、公交司機(jī)等。這類(lèi)人群多為非深戶(hù)，且不具備落戶(hù)條件，而此前的舊辦法設(shè)置了深戶(hù)門(mén)檻，新辦法中，明確規(guī)定像這類(lèi)用人單位定向配租。未來(lái)，這些為深圳更加美好而服務(wù)的基層勞動(dòng)者，有望入住公租房。
如何分享改革紅利？
“扎根深圳，擼起袖子加油干！”
新政下，一窮二白的新市民可以申請(qǐng)租住公租房、人才房。至于未來(lái)，深圳為大家提供了N種解決方案，以十年為期：干得好的腰纏萬(wàn)貫，買(mǎi)高品質(zhì)的商品房；正常發(fā)揮的申購(gòu)6折人才房；如果那時(shí)囊中羞澀，申請(qǐng)5折安居房。也就是說(shuō)，無(wú)論你走上哪條路，都有可能手握一套房子，深圳的房子！
但前提是你堅(jiān)持了下來(lái)，而且落戶(hù)了。
看房團(tuán)認(rèn)為，目前較低的落戶(hù)門(mén)檻在幫助深圳吸納足夠的戶(hù)籍人口，亦或城市公共資源極度緊張時(shí)，會(huì)提高門(mén)檻。所以，當(dāng)下的窗口期，不容錯(cuò)過(guò)。
