這次距離上一次搶人才半年時(shí)間，2018年10月，杭州加入搶人大戰(zhàn)，彼時(shí)還有年齡要求，且需要連續(xù)一年社保+連續(xù)一年居住登記。

　　去年10月，也正是杭州樓市開(kāi)始冷淡的時(shí)候。

　　據(jù)浙江省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年杭州新增人口33.8萬(wàn)，人口總數(shù)達(dá)到980.6萬(wàn)人。2017年增加了28萬(wàn)。

　　杭州人口流入速度相比南京、成都、武漢這些二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)非常不錯(cuò)了。但杭州覺(jué)得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！因?yàn)楸究粕撀鋺?hù)的這半年來(lái)可能很多已經(jīng)落完了，2019后繼乏力，只能放低門(mén)檻讓大專(zhuān)生進(jìn)來(lái)了！

　　畢竟未來(lái)有人，城市才有發(fā)展?jié)摿突盍ΓB深圳作為一線(xiàn)城市，2019都把姿態(tài)放低了，大專(zhuān)也能落戶(hù)，杭州是二線(xiàn)干嘛把門(mén)檻弄那么高呢？這不是作死嗎？

　　雖然我們不能妄自揣測(cè)說(shuō)杭州搶人完全就是為了穩(wěn)樓市，但不能否認(rèn)，杭州搶了人，結(jié)果對(duì)樓市絕對(duì)是有好處的，畢竟增加了需求嘛。限購(gòu)暫時(shí)又不能放松，因?yàn)檩浾搲毫μ?，那名正言順?lè)潘扇瞬怕鋺?hù)買(mǎi)房總可以吧。

　　假如不放松，杭州樓市今年開(kāi)年打一輪雞血后，很快又會(huì)面臨需求不足，市場(chǎng)又會(huì)冷下去，所以得馬上開(kāi)始培育新韭菜！

　　杭州剛需跟我叫苦不迭，從2016年9月房?jī)r(jià)起飛以來(lái)，好不容易在去年四季度有了調(diào)整的跡象，結(jié)果杭州又開(kāi)始人造牛市，非要趕著這頭早已疲憊不堪的牛繼續(xù)耕地，不讓它停下來(lái)多休息一會(huì)。

　　據(jù)杭州地產(chǎn)小王子說(shuō)，今年先是出現(xiàn)了兩次「萬(wàn)人搖」，然后搖不起來(lái)的樓盤(pán)，又開(kāi)始搖號(hào)了。更明顯的是，原本一些去化艱難的新房，現(xiàn)在也基本賣(mài)得七七八八。

　　大家要理解杭州的苦衷，因?yàn)橥Ｏ聛?lái)了就意味著土地不好賣(mài)，那杭州一年數(shù)千億支出資金從何而來(lái)？?jī)H僅靠1800億的稅收收入可不夠，亞運(yùn)會(huì)要開(kāi)，還有那么多基建、地鐵等著建呢。之前補(bǔ)給拆遷戶(hù)的錢(qián)也是跟國(guó)開(kāi)行借的，要等著還的啊。

　　這場(chǎng)土拍大躍進(jìn)已經(jīng)上路了，半路是不能停的，否則很多工程就要爛尾。

　　今年開(kāi)年放松限價(jià)后，開(kāi)發(fā)商也很配合，3月份都非常積極的入市拿地，而且土地溢價(jià)率都不低，接近50%。開(kāi)發(fā)商反正想的開(kāi)，成本再高，總要給點(diǎn)湯喝吧，否則誰(shuí)來(lái)買(mǎi)你的地啊。

　　要知道土地市場(chǎng)一旦火熱，開(kāi)發(fā)商和中介就會(huì)趁機(jī)拿來(lái)炒作，你看，地價(jià)都這么高了，房?jī)r(jià)還不得賣(mài)到什么價(jià)去？那現(xiàn)在正在賣(mài)的樓盤(pán)是不是很劃算？剛需們自然會(huì)緊張，琢磨著要不要趕快入市，成交量不就上來(lái)了嘛。

　　杭州這幾年賣(mài)地一騎絕塵，頭牌位置風(fēng)光了幾年，也因此被外界封為“土杭”的名號(hào)。

　　賣(mài)地收入2500億是個(gè)什么概念呢？

　　換句話(huà)說(shuō)，杭州的開(kāi)發(fā)商花了2500億的成本買(mǎi)了這么多地，建筑和財(cái)務(wù)成本一般要40%，如果想有點(diǎn)盈利，至少要賣(mài)到成本價(jià)的60%，最起碼也要賣(mài)到4000億才能有10-20%的賺頭吧？

　　2018年的杭州共成交新房14.88萬(wàn)套，成交總金額高達(dá)4036.30億元。剛好是這個(gè)水平。

　　也就是說(shuō)，杭州需要不斷保持市場(chǎng)2018年的熱度才行，不能冷下去，否則開(kāi)發(fā)商的房子就賣(mài)不掉了。

　　杭州的問(wèn)題在于操之過(guò)急，希望一口氣吃成個(gè)胖子，將鳳姐打造成冰冰，從二線(xiàn)城市一步晉升到國(guó)際化一流城市。因此拆城快準(zhǔn)狠，一個(gè)個(gè)新城接踵而出。

　　前不久我去杭州參加層樓的大V論壇，我們開(kāi)車(chē)去踩盤(pán)杭州的多個(gè)片區(qū)，路上隨處可見(jiàn)大片的空地，有的是由城中村拆遷而來(lái)，有的是工廠(chǎng)。

　　殊不知，再美的城市都會(huì)留下窮人和富人和諧共處的空間，既有高樓大廈，也有市井小街。

　　不可否認(rèn)，舊樓全部拆除，城市逼格提升，市容市貌煥然一新，但這種大躍進(jìn)帶來(lái)的副作用也是顯而易見(jiàn)的。

　　我朋友從深圳調(diào)到杭州工作感慨，杭州租房比深圳貴多了，他還是在銀行工作呢，收入可不低。

　　因?yàn)樯钲谟写罅康某侵写宄休d中低收入人群，降低了居住成本，所以不斷有外來(lái)勞動(dòng)力為深圳創(chuàng)造GDP，要知道像華為員工他們頭幾年也都是租城中村的，而杭州這幾年大拆大建，直接導(dǎo)致租金成本上升，粉絲說(shuō)之前九堡一片租房很低，后來(lái)都拆掉了。

　　城中村雖然丑，但它租金低，商品房漂亮，但租金也高，拆遷必然提高一系列社會(huì)成本，如果工資不漲，企業(yè)員工一個(gè)月五千的工資，原來(lái)一千能租個(gè)城中村，現(xiàn)在要花三千，讓他怎么呆下去？這就是變相的把中低端產(chǎn)業(yè)趕走。

　　杭州昨天出臺(tái)的這23條是在救實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但你如此依賴(lài)土地財(cái)政，勢(shì)必要穩(wěn)房地產(chǎn)，而穩(wěn)地產(chǎn)，就意味著高房?jī)r(jià)，高租金，那對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)就是變相吸血。

　　杭州2018年GDP實(shí)際增速已經(jīng)下滑到6.7%。關(guān)鍵你才1.35萬(wàn)億。

　　北京、上海都突破3萬(wàn)億了，人家增速也有6.6%，深圳2.4萬(wàn)億了，增速還有7.6%。你跟人家一線(xiàn)怎么拼？

　　固定資產(chǎn)投資額還沒(méi)有公布，但從2017年5856億的數(shù)據(jù)就可以大概估摸，杭州如果不是房地產(chǎn)和基建投資在撐起半邊天，這GDP恐怕會(huì)很難看。

　　而且杭州房?jī)r(jià)這么高，別說(shuō)中低端的企業(yè)，現(xiàn)在連阿里的員工，在杭州買(mǎi)房子都吃力。

　　櫻桃杭州粉絲群里有人說(shuō)，現(xiàn)在阿里的年輕人也買(mǎi)不起杭州的房子了（不是老員工），所以很多阿里年輕人選擇轉(zhuǎn)崗去成都、廣州。轉(zhuǎn)崗去成都的同事說(shuō)，成都房?jī)r(jià)過(guò)去一年是真的在降，2萬(wàn)可以買(mǎi)個(gè)位置很好的房子。

　　我只想說(shuō)，相比武漢、成都、貴州這些城市的務(wù)實(shí)，杭州真的有些過(guò)于浮躁了！

　　我杭州的一位業(yè)內(nèi)朋友胡博跟我們說(shuō)，杭州的操作模式就是不斷的劃新區(qū)，打造概念，講故事，引得開(kāi)發(fā)商們瘋狂搶地，賣(mài)地獲取資金后瘋狂基建。

　　看看杭州打造了多少座城：

　　1.上城區(qū):望江金融科技城

　　2.下城區(qū):武林新城

　　3.西湖區(qū):紫金港科技城+西溪科技谷+之江新城

　　4.江干區(qū):錢(qián)江新城+城東新城+艮北新城

　　5.拱墅區(qū):運(yùn)河新城

　　6.蕭山區(qū):錢(qián)江世紀(jì)城+湘湖新城+空港新城

　　7.余杭區(qū):未來(lái)科技城+良渚文化村+臨平新城

　　8.富陽(yáng)區(qū):銀湖科技城+江南新城

　　9.臨安區(qū):青山湖科技城

　　10.濱江區(qū):高新區(qū)+奧體博覽城(濱江+蕭山)

　　11.錢(qián)塘新區(qū):下沙+大江東

　　一座又一座新城，目不暇接，眼花繚亂，都讓人記不住到底哪一個(gè)才是核心。

　　如果僅僅依靠華麗的外表才能吸引人才的城市，是不是不夠自信呢？

　　4月2日杭州傳聞已久的又一個(gè)新區(qū)閃耀登場(chǎng)，大江東和下沙正式合并成錢(qián)塘新區(qū)，總面積531.7平方公里，包括杭州大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　杭州成立錢(qián)塘新區(qū)，是打算重拾過(guò)去幾年丟掉的制造業(yè)，把工業(yè)搬到大江東，畢竟這才是固本之策，光靠房地產(chǎn)和基建、金融這些也不是長(zhǎng)久之策，光是金融，杭州這兩年倒掉了數(shù)家企業(yè)，大傷元?dú)狻?/p>

　　而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，眼下又可以講故事了。

　　說(shuō)了這么多，那回到當(dāng)前，剛需怎么辦？

　　杭州的故事講到現(xiàn)在，只能硬著頭皮繼續(xù)講下去。畢竟亞運(yùn)會(huì)還沒(méi)開(kāi)完呢，基建還需要錢(qián)呢。

　　如今對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，除了入市，別無(wú)選擇。因?yàn)楹贾莅崖鋺?hù)降低到大專(zhuān)，就是在培育新的韭菜。

　　下一步是不是降低到中專(zhuān)？如果接盤(pán)俠還不夠，明年是不是要想辦法放開(kāi)限購(gòu)？直到把牛累死？

　　但對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，一般等不了那么久。

　　而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)是非常危險(xiǎn)的末路，如果我在杭州，我會(huì)放棄杭州，直奔上海（可破XG）。

　　因?yàn)橐?guī)律不可違，只會(huì)來(lái)的遲點(diǎn)。消炎藥打多了，打到最后就失效了。杭州在2013年也瘋狂賣(mài)過(guò)地，2014、2015年房?jī)r(jià)下跌。

　　那現(xiàn)在房?jī)r(jià)已是那時(shí)候的一倍以上，所需要撬動(dòng)的資金也至少多了一倍多。

　　而價(jià)格沖的越高，需求就越少，也會(huì)透支完，杭州不斷賣(mài)地，未來(lái)還有那么多的供給量，根本就不怕沒(méi)房賣(mài)。

　　大家還記得2015年股市那次人造牛市的后果嗎？最后摔得粉身碎骨。

　　只是杭州在不斷延遲人造牛市的終結(jié)時(shí)間。

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　　櫻桃大房子，專(zhuān)注研究房地產(chǎn)十年，通過(guò)深入研究宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，為讀者把握房地產(chǎn)跌漲周期，不唯空，不唯多，只唯實(shí)。