“傳說中”的深圳樓市調(diào)控終于靴子落地。

　　7月15日一早，深圳住建局等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”），針對上半年樓市出現(xiàn)的熱點(diǎn)樓盤新房搶購、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象進(jìn)行控制，從購房資格、首付比例、豪宅稅、信貸等多個(gè)層面收緊?！锻ㄖ钒l(fā)布之日起施行。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，深圳調(diào)控收緊是市場過熱的必然結(jié)果，各項(xiàng)政策直指當(dāng)下樓市過熱、投機(jī)性需求增長等問題?！罢咧赶蛐院苊黠@，就是抑制炒房?！庇胁痪呙姆科笕耸肯蛴浾弑硎?，“之前深圳的炒房成本太低了?！?/p>

　　有分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價(jià)也會有所下跌。

　　對購房資格的要求，是此次調(diào)控政策中備受關(guān)注的一條。

　　《通知》要求，“適當(dāng)調(diào)整戶籍居民購房條件，規(guī)定社保和個(gè)稅繳納時(shí)間，在本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購買商品住房?！?/p>

　　“近幾年，我市落戶即可購房，”深圳市住建局解釋，“一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平?！?/p>

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，深圳落戶門檻低，人口流入大。先行示范區(qū)、大灣區(qū)等規(guī)劃利好，疊加疫后貨幣超發(fā)，帶來的就是落戶炒房（包括中介協(xié)助假結(jié)婚）、新深圳人提前買房、炒房等。

　　如今，在“3年落戶+3年社?！苯M合之下，深圳則成了首個(gè)買房需要有戶口還要附加所得稅/社保的城市。

　　“這直接封鎖了落戶買房投資的通道，對于這類非居住需求影響較大，同時(shí)也是對真實(shí)居住需求的保障，”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者分析，“來深圳落戶容易，但想通過落戶買房投資的行為已經(jīng)不適用了?！边@一政策也被認(rèn)為基本上堵住了炒房。

　　在購房資格方面，深圳還堵住了離婚炒房的漏洞。《通知》顯示，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在深圳無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份購買1套商品住房；離異前家庭名下在深圳有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份購買1套商品住房；離異前家庭名下在深圳有2套商品住房，離異后任一家庭成員均不得購買商品住房。

　　李宇嘉坦陳，2018年“7.31”調(diào)控時(shí)，對離婚炒房的，僅做杠桿限制，有很多漏洞可鉆，“這次直接在購房資格上做限制，徹底堵住了漏洞，未來假離婚沒有激勵(lì)了，也可為精準(zhǔn)調(diào)控?！?/p>

　　調(diào)控政策也對2019年11月取消的“豪宅稅”進(jìn)行了部分修復(fù)?！锻ㄖ穼ζ胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行了細(xì)化，在容積率和面積兩個(gè)指標(biāo)之外，明確界定750萬以上的為非普通住房。

　　“由于深圳豪宅需要繳納豪宅稅，合理地界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價(jià)格上漲?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙認(rèn)為。

　　在信貸政策方面，《通知》進(jìn)行了差別化對待，即購房人家庭名下在深圳無房但有貸款記錄，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50％，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60％；購房人家庭名下?lián)碛?套住房的，普通住房的貸款首付款比例不低于70%，非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　同時(shí)，無房無貸的購房者則繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。

　　李宇嘉表示，差別化住房信貸要保護(hù)純粹的首套購房、保護(hù)改善性需求，使樓市交易活躍，能保持一定體量。

　　“對普通和非普通住房，做差別化信貸，非普通住房首付比例明顯提升，這對于近期學(xué)位房高價(jià)、南山、寶安中心區(qū)等高價(jià)盤暴力護(hù)盤、集體拉升的炒作，是有很大抑制作用的。”李宇嘉進(jìn)一步分析。

　　在談到此次深圳樓市如此嚴(yán)厲的調(diào)控時(shí)，多位總部在廣深地區(qū)的多位房企人士向記者表示，“上半年深圳房價(jià)漲得太猛了。”

　　諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020上半年深圳二手住宅成交套，累計(jì)同比達(dá)39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。

　　價(jià)格更是堅(jiān)挺，疫后價(jià)格上漲明顯，截至2020年6月，深圳二手住宅市場價(jià)格為元/平方米，上半年累計(jì)同比上漲8.0%。

　　此外，從深圳業(yè)主調(diào)價(jià)漲價(jià)房源占比看，深圳市場預(yù)期普遍看好，今年漲價(jià)房源占比持續(xù)上升，2020年6月，深圳業(yè)主漲價(jià)房源占比為54.6%，該水平領(lǐng)先其他城市，環(huán)比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升29.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　房價(jià)上漲的同時(shí)，深圳還多次出現(xiàn)千萬豪宅“秒光”、上百萬元的“喝茶費(fèi)”、學(xué)區(qū)房掛牌在10萬以上等情況。同時(shí)，深圳二手房價(jià)漲幅也多月處于70個(gè)大中城市前列。

　　深圳此次也加大了樓市規(guī)范力度。

　　對熱點(diǎn)樓盤，《通知》要求，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　對于二手房交易，《通知》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。以此增加二手市場信息透明度，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)交易行為，引導(dǎo)市場理性交易，穩(wěn)定二手住房價(jià)格。

　　對于涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的，也將加大懲處力度。

　　此外，《通知》還規(guī)定，發(fā)揮稅收作用，更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　深圳市住建局表示，“我市現(xiàn)行存量住房交易計(jì)稅參考價(jià)格是2016年10月評估更新的，與目前市場成交價(jià)格存在較大差距，為此，更新二手住房交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近二手房市場真實(shí)成交價(jià)格。”

　　王小嬙向記者分析，整體來看，在全國開發(fā)經(jīng)營指標(biāo)增速并未恢復(fù)到歷史同期水平背景下，下半年政策全面收緊的概率不大，總體仍延續(xù)溫和窗口期，供應(yīng)端利好政策以及人才引進(jìn)持續(xù)發(fā)力。

　　如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對房企的銷售會造成多大影響？

　　在深圳有較多布局的某房企營銷部門迅速展開研究?！?strong>對企業(yè)應(yīng)該影響不大，其實(shí)政策指向性很明顯，就是抑制炒房，”某不具名的房企人士向記者坦言，“我們今年深圳在售的項(xiàng)目都在非傳統(tǒng)炒房區(qū)域，所以并不會降低需求?！?/p>

　　調(diào)控政策的收緊，短期內(nèi)依然會帶來影響。

　　“出臺調(diào)控政策也是大家已經(jīng)預(yù)期之中，畢竟?jié)q太明顯了，并且又出現(xiàn)一些亂象。短期內(nèi)，肯定對有布局的企業(yè)和項(xiàng)目有影響，”某TOP30房企人士向記者表示，“但長期看抑制投機(jī)炒房，有利于市場健康發(fā)展。”

　　股市已經(jīng)率先做出反應(yīng)。7月10日，湖南省長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布消息稱，7月8日，深圳市住建局考察組一行10人到長沙住建局考察交流房地產(chǎn)市場管理工作。

　　考察交流信息披露的當(dāng)天，萬科A股價(jià)下跌4.77%，有接近萬科的人士表示，此次下跌與調(diào)控傳聞?dòng)嘘P(guān)。而政策落地的7月15日，在深圳有諸多布局的招商蛇口股價(jià)明顯下跌，跌幅為4.32%，報(bào)18.17元/股。

　　值得一提的是，該政策在將炒房通道堵住的同時(shí)，也存在“延緩”部分剛需的情況?！坝信笥焉蟼€(gè)月剛從天津來深圳工作，第一時(shí)間就是看房子，本來想戶口落定就買，現(xiàn)在就被攔在了門外?！?/p>

　　中介帶看路上發(fā)現(xiàn)客戶失去了購房資格

　　不過，被延遲的需求或許有望迎來房價(jià)下降的時(shí)機(jī)。

　　“在高速運(yùn)轉(zhuǎn)的樓市列車下撒了沙子，深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價(jià)也會有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價(jià)值可能下降?！崩钣罴我策M(jìn)一步指出，“穩(wěn)字當(dāng)頭始終是樓市的主基調(diào)。調(diào)控是短期之舉，未來樓市若明顯下行，不排除政策再相向而動(dòng)。”