1、前言

　　在寫(xiě)本文之前，我先表明邏輯和結(jié)論，不然又被一些人蓋帽字，什么空轉(zhuǎn)多。

　　1、我一直預(yù)測(cè)的大部分城市房?jī)r(jià)要到2020年才可能真正看到下跌，這一點(diǎn)沒(méi)變！因?yàn)檫壿嬕廊徊蛔儭?/p>

　　第一、新一輪棚改計(jì)劃到2020年結(jié)束，政策利好沒(méi)了，需求也透支完了；

　　第二、2020進(jìn)入美國(guó)加息縮表的高潮，全球流動(dòng)性才會(huì)明顯感到收緊，尤其是有外債的房企融資成本會(huì)明顯提高；

　　第三、中國(guó)的金融去杠桿需要時(shí)間才能顯效，房企這幾年賺飽了，資金也可以維持一兩年；

　　第四、目前基準(zhǔn)利率4.9%，房貸利率雖然有上浮10%，也只是5.39%，仍然處于歷史最低位，且基準(zhǔn)未加息，對(duì)存量無(wú)影響，2018年即使加息，也頂多1次，2019年加1-2次，按每次0.25%算，基準(zhǔn)也只有5.65%，且加息對(duì)樓市的抑制作用需要時(shí)間累積，房貸有收緊，但其他個(gè)貸和房抵貸非常寬松。

　　2、2018、2019年期間，對(duì)于已經(jīng)暴漲過(guò)的一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市，我一直認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)高位橫盤(pán)，已經(jīng)大漲的城市，但棚改項(xiàng)目仍然較多的，恐怕還會(huì)有小幅上漲，沒(méi)有大漲的三四線(xiàn)和五六線(xiàn)，繼續(xù)接力上漲。這一點(diǎn)，也沒(méi)有明顯的改變。

　　稍作修改的是，未來(lái)放松調(diào)控的城市，因?yàn)閯?chuàng)造了一些新的需求，市場(chǎng)的熱度還可以再維持一段時(shí)間，短期難跌。自住的，改善的，你能等三年等的起現(xiàn)在不買(mǎi)也行，但大部分人都等不了，你就可以趁著調(diào)整時(shí)買(mǎi)限價(jià)的新房，或者淘急售的二手房筍盤(pán)。投資需謹(jǐn)慎，隨便出個(gè)限售三年，就把你套住了！

　　3、今天要寫(xiě)的是，深圳市場(chǎng)，可能會(huì)出現(xiàn)最后一波小反彈！然后2020繼續(xù)調(diào)整！調(diào)整邏輯就是上面的第一點(diǎn)。

　　有人跟我說(shuō)，你不要公開(kāi)看多深圳，空軍把你當(dāng)做精神支柱，指望著房?jī)r(jià)下跌呢，你還看多，這樣容易掉粉，話(huà)也不要說(shuō)的太死，萬(wàn)一預(yù)測(cè)錯(cuò)了，自己打自己的臉。

　　呵呵，但這跟我性格不符，我是個(gè)心直口快的人，想到什么說(shuō)什么，也算是個(gè)誠(chéng)實(shí)的人，從來(lái)不喜歡說(shuō)假話(huà)，打不打臉無(wú)所謂，看我文章的人，應(yīng)該都是想要買(mǎi)房的人，我只是把看到的市場(chǎng)新變化傳遞出來(lái)，會(huì)不會(huì)漲，買(mǎi)不買(mǎi)，你自己判斷，因?yàn)槲乙部赡芸村e(cuò)，但我如果不告訴你新情況，閉著眼睛讓你別買(mǎi)，等兩年再看，可能會(huì)耽誤你時(shí)機(jī)，到時(shí)候罪過(guò)更大了。

　　2、深圳

　　最近我有個(gè)不好的直覺(jué)，擔(dān)心資金回流一線(xiàn)，主要是投向深圳。近期不斷有讀者問(wèn)我如何遷戶(hù)口到深圳買(mǎi)房的事，包括廣州、上海、武漢、成都、長(zhǎng)沙等城市，我隨便截幾個(gè)圖如下。

　　深圳代辦戶(hù)口的人士表示，2016、2017年業(yè)務(wù)量大爆發(fā)，這一波房?jī)r(jià)上漲，刺激到很多外地人來(lái)落戶(hù)，超過(guò)一半落戶(hù)的人想買(mǎi)房。有些人是因?yàn)樘鞖?，環(huán)境和深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力，想來(lái)深圳長(zhǎng)期發(fā)展。有些人僅僅是想落戶(hù)過(guò)來(lái)投資買(mǎi)房。

　　2017年，深圳的公寓和產(chǎn)業(yè)用房賣(mài)的很好，據(jù)某大房企的銷(xiāo)售透露，買(mǎi)他們公寓的有30%是外地人，還有銀行的人士也跟櫻桃大房子透露，做公寓按揭的客戶(hù)大部分是外地人，因?yàn)楣⒉幌拶?gòu)，外地人在戶(hù)口辦好之前，只能買(mǎi)公寓，但有錢(qián)誰(shuí)不想買(mǎi)住宅呢，價(jià)值明顯比公寓高。

　　到底會(huì)有多少外地資金來(lái)深圳買(mǎi)房？誰(shuí)也不可能有全面的數(shù)據(jù)，我也只是根據(jù)這些風(fēng)向來(lái)判斷有這個(gè)苗頭和趨勢(shì)。

　　我擔(dān)心深圳樓市小反彈的原因主要有這幾個(gè)：

　　首先，從需求端來(lái)看。

　　1、如果從第一次調(diào)控算起，到今年3月，滿(mǎn)2年，如果第二次調(diào)控算，到今年10月滿(mǎn)2年。本地的首次置業(yè)需求，積累2年后，手頭攢100萬(wàn)首付的人可能又有一批了，觀望一段時(shí)間后會(huì)入市。

　　2、本地的換房需求，在去年趁高套現(xiàn)后，很多也在觀望，但他們手里沒(méi)房心里會(huì)不踏實(shí)，等不了太久，因?yàn)閾?dān)心踏空的風(fēng)險(xiǎn)比下跌風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　3、在深圳本地工作的人，原來(lái)在二三線(xiàn)城市買(mǎi)了房子，會(huì)趁機(jī)套現(xiàn)，湊足首付到深圳上車(chē)。

　　4、外地的投資資金，經(jīng)過(guò)二三四線(xiàn)大漲后，手里房子多的會(huì)套現(xiàn)一部分，錢(qián)需要尋求投資渠道，一線(xiàn)城市的房子長(zhǎng)期看好，越來(lái)越成為一種投資保值的金融產(chǎn)品。

　　其次，從供給端來(lái)看。

　　1、深圳的供給量短期跟不上。

　　2017年的供給量太少了。根據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，2017年全市一手住宅批售套，環(huán)比下降30.4%。深圳共售出套一手住宅，同比減少36.2%，為近8年來(lái)最低。2015年、2016年住宅預(yù)售套數(shù)分別為6.3萬(wàn)套和4.4萬(wàn)套。二手房方面，全市二手房成交套，同比減少31.4%，但二手房成交量仍是新房的2.9倍。90平米以下的小戶(hù)型占了7成。

　　看這走勢(shì)圖，2015-2017年感覺(jué)又是2008-2010年的翻版，只不過(guò)比那一輪更為極端，漲幅更大，供給量下降更快。2010年調(diào)控后，2011年小幅調(diào)整，2012

　　2017年7月，深圳說(shuō)本年度本年度計(jì)劃新增安排建設(shè)商品住房8萬(wàn)套、建筑面積720萬(wàn)平方米。其中，新供應(yīng)用地建設(shè)0.5萬(wàn)套、建筑面積約45萬(wàn)平方米；城市更新用地安排建設(shè)4萬(wàn)套、建筑面積約360萬(wàn)平方米；征地返還用地建設(shè)3.5萬(wàn)套、建筑面積315萬(wàn)平方米。

　　2017年過(guò)去，不知道安排的任務(wù)完成沒(méi)有。2017年深圳的土地出讓收入是774億，但全部是商業(yè)用地，工業(yè)用地，新出讓的住宅用地只有1塊！卻是租賃用地。

　　看看下面這圖，四個(gè)一線(xiàn)中，雖然北上廣的也不多，但好歹還賣(mài)了幾塊地，深圳卻是0。

　　靠城市更新供給的建設(shè)速度實(shí)在太慢了！這個(gè)真是沒(méi)法預(yù)測(cè)供給量，要等深圳統(tǒng)計(jì)局公布2017年的新開(kāi)工面積才知道。但總的感覺(jué)是，供給量沒(méi)那么快跟上，所以2018年、2019年的新房供給量估計(jì)還是少，到2020年應(yīng)該會(huì)多些。

　　第三，從市場(chǎng)調(diào)整的深度看

　　2016年3月份第一次調(diào)控剛出來(lái)時(shí)，深圳市場(chǎng)也是恐慌的，二手房市場(chǎng)，出現(xiàn)了一些急于拋售的低價(jià)房子，但很快就消化了，市場(chǎng)只低迷了兩三個(gè)月就回過(guò)神了，然后房?jī)r(jià)繼續(xù)向上，到2016年10月份，第二次調(diào)控，市場(chǎng)又開(kāi)始恐慌，導(dǎo)致價(jià)格和成交量都在下降，到了2017年3月份市場(chǎng)情緒穩(wěn)定，但開(kāi)始分化，豪宅在漲，比如深圳灣，香蜜湖，還有一些后起之秀，比如寶安、龍華也都在漲，但同時(shí)，一些老舊的地區(qū)在跌，比如坂田，羅湖，布吉那些地區(qū)房子就很難成交，溢價(jià)空間大些，但也不多，大概在10%以下。整體而言，深圳市場(chǎng)的調(diào)整深度遠(yuǎn)不如北京，只要有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房子，比如比高峰期降價(jià)10%-15%的房子，也很容易成交，可見(jiàn)購(gòu)房者目前對(duì)于降價(jià)的心里預(yù)期就是十多個(gè)點(diǎn)左右。

　　新房市場(chǎng)，2017年的豪宅因?yàn)橄迌r(jià)，比二手房便宜，賣(mài)的不錯(cuò)，讓有錢(qián)人撿到了便宜，普通新房?jī)r(jià)格沒(méi)有漲，但有的定價(jià)并不比二手房低，所以賣(mài)的一般，去化率不高，據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，2016年10月樓市新政之前，深圳一手住宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售率基本在60%以上，但2017年這一指標(biāo)平均僅為25%。但是開(kāi)發(fā)商也不急于降價(jià)，偶爾拿些特價(jià)房出來(lái)賣(mài)。好地段的新樓盤(pán)，因?yàn)橘Y源較為稀缺，房企干脆不賣(mài)了，由售轉(zhuǎn)租，變相捂盤(pán)。還有政府的人才安居集團(tuán)，也到處在收購(gòu)房子。

　　2018年元旦之前，因?yàn)橛腥∠庩?yáng)合同的傳言，成交量有小幅反彈，但元旦之后，并沒(méi)有實(shí)施，所以市場(chǎng)又冷清了。2017年住宅成交以小戶(hù)型為主，2房3房占比超過(guò)80%，總價(jià)在500萬(wàn)以?xún)?nèi)的居多。

　　第四、深圳比北上廣調(diào)控松，入戶(hù)門(mén)檻低。

　　1、深圳的調(diào)控是一線(xiàn)城市中最松的，首套首付只要3成，北京上海首套都要4成，3.5成，換房族的首付也比深圳高。

　　2、北上廣這些城市早就沒(méi)有陰陽(yáng)合同了，所以也不存在高評(píng)高貸的問(wèn)題，因此杠桿不高。但深圳不同，陰陽(yáng)合同一直存在，深圳的杠桿率全國(guó)數(shù)一數(shù)二，接近160%，北京上海只有百分之六七十，一是深圳人投資意識(shí)強(qiáng)，二是深圳的房子幾乎全部可以貸到成交價(jià)的7成，甚至可以高評(píng)估，貸款八九成，撬動(dòng)的杠桿更高。

　　3、深圳的落戶(hù)門(mén)檻低！繳納社保6個(gè)月，本科畢業(yè)，就可以落戶(hù)了。可以輕松破除限購(gòu)。北京上海落戶(hù)的難度，全國(guó)人民都知道，限購(gòu)5年，基本上除了本身在北京上海工作的人，外地資金想臨時(shí)進(jìn)入很難。深圳現(xiàn)在排隊(duì)落戶(hù)的人數(shù)據(jù)說(shuō)有好幾十萬(wàn)。

　　第五、四個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳的人口流入最多！經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最強(qiáng)勁！

　　北京是在趕人，上海也在控人口，廣州深圳還在吸引人，深圳就更是敞開(kāi)大門(mén)引進(jìn)高端人才，2015、2016年增加的人口有113萬(wàn)，2017年的數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái)，估計(jì)也會(huì)增加幾十萬(wàn)。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2017年前三季度，深圳最高，8.8%。深圳也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市，恒大都從廣州搬到深圳來(lái)了。

　　3、總結(jié)

　　就深圳而言，2018年，還有一些不確定性的因素，比如深圳的陰陽(yáng)合同會(huì)不會(huì)取消，按照中央部委的文件，是要求地方取消陰陽(yáng)合同的，但深圳會(huì)不會(huì)執(zhí)行，什么時(shí)候執(zhí)行，沒(méi)人知道，規(guī)土委和銀行、稅務(wù)局的系統(tǒng)需要先對(duì)接上才能實(shí)行。

　　著名的水庫(kù)歐神已經(jīng)公開(kāi)預(yù)測(cè)深圳市場(chǎng)2018年開(kāi)春會(huì)反彈上漲30%，這個(gè)幅度估計(jì)歐神也是閉著眼睛猜的。但他們帶隊(duì)到深圳投資已經(jīng)在進(jìn)行中了，據(jù)說(shuō)深圳灣的幾個(gè)盤(pán)2017年被他們抬高了價(jià)格，歐神青睞于老破大，不過(guò)老破大誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？不知道，想改善的需要買(mǎi)大的，但肯定不會(huì)買(mǎi)破的，除非有好的學(xué)位，最后還是繼續(xù)忽悠外地人來(lái)接盤(pán)？

　　像北京這樣已經(jīng)跌了20%的，我覺(jué)得可以入場(chǎng)買(mǎi)了。今天還有人問(wèn)我，燕郊有投資客資金鏈斷裂急賣(mài)，三萬(wàn)多跌到一萬(wàn)多能不能買(mǎi)，這種你有資格當(dāng)然可以買(mǎi)了，要想買(mǎi)到最低點(diǎn)，恐怕神仙都踩不準(zhǔn)，只是相對(duì)的低點(diǎn)就算成功了。

　　深圳，如果2018年供給量還是上不來(lái)，今年指望市場(chǎng)跌多少，確實(shí)也不現(xiàn)實(shí)。跟高峰比有十多個(gè)點(diǎn)跌幅的房子就達(dá)到我的預(yù)期了。我看跌房?jī)r(jià)最主要的兩個(gè)依據(jù)，一個(gè)是信貸，一個(gè)是潛在供給量?，F(xiàn)在這兩個(gè)因素深圳都不給力，今年如果不加息，而利率維持在首套上浮10%的話(huà)，市場(chǎng)就會(huì)慢慢接受這個(gè)利率上漲的幅度。

　　現(xiàn)在不斷有外地粉絲跟我反饋，要遷戶(hù)口來(lái)深圳買(mǎi)房，有些準(zhǔn)備套現(xiàn)二三四線(xiàn)城市的房子來(lái)深圳買(mǎi)房。所以我非常擔(dān)心一點(diǎn)，經(jīng)過(guò)這一輪普漲后，有些資金會(huì)重新流向一線(xiàn)，因?yàn)殄X(qián)沒(méi)地方去，一線(xiàn)城市的房子可以作為長(zhǎng)期的一種資產(chǎn)配置?，F(xiàn)在還不明確是，這種資金量會(huì)對(duì)市場(chǎng)有多大影響。當(dāng)然，北京上海很難進(jìn)入，所以他們會(huì)首選深圳，這些投資資金是貪婪的，在2020到來(lái)之前，他們希望賺到最后一桶金。所以你會(huì)看到，為什么每一輪加息，加息的前期市場(chǎng)反應(yīng)不大，一定要連續(xù)加五六次才會(huì)有效果，因?yàn)閰⑴c炒作的投資者都不認(rèn)為自己是最后一個(gè)接盤(pán)者，希望賺一票走人。

　　看看日本那一輪瘋狂的走勢(shì)圖，從1985年行情起步，1986、1987年瘋狂上漲，調(diào)控后，1988年下跌了點(diǎn)，1990年再次反彈沖頂，1991年?yáng)|京最先崩盤(pán)。而東京圈和其他城市的反應(yīng)速度慢一點(diǎn)。

　　當(dāng)然，我不是說(shuō)中國(guó)會(huì)重走日本的路，到2020就要開(kāi)始崩盤(pán)了。但是，未來(lái)兩年，中國(guó)還要繼續(xù)刺激三四五線(xiàn)的房地產(chǎn)，繼續(xù)去庫(kù)存，現(xiàn)在又要去商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存，這些都是需要貨幣刺激的，但刺激的越久，漲的越多，最后的風(fēng)險(xiǎn)就越大，所以我們也不得不防。

　　現(xiàn)在那些高杠桿炒房的人，因?yàn)殂y行的消費(fèi)貸款一直在提供資金，他們的資金面短期還不會(huì)有問(wèn)題。雖然金融業(yè)內(nèi)部的人感覺(jué)到了去杠桿的力度很大，但現(xiàn)在還沒(méi)有傳導(dǎo)到終端，就個(gè)貸而言，除了房貸放款周期延長(zhǎng)，貸款利率上浮外，其他消費(fèi)貸和房抵貸真的還是很寬松，也彌補(bǔ)了購(gòu)房者資金的不足。要等全面縮緊恐怕還要很久。現(xiàn)在對(duì)于投資者而言，如果資金緊張，隨時(shí)可以變現(xiàn)解壓，所以他們也不急于降價(jià)賣(mài)房。

　　至于投資建議，我?guī)滋烨耙呀?jīng)在知識(shí)星球上說(shuō)了，公開(kāi)也不方便給建議，大家可根據(jù)我的信息多思考下，自行判斷和決斷。{完}