該來的終于來了！深圳這一輪調(diào)控收緊傳聞終于的7月15日落地，最大的調(diào)整是提高深戶購房門檻，須滿3年且能提供連續(xù)繳納36個月個稅及社保證明。此外，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)增加了總價限制，實際成交須低于750（含本數(shù)）萬元；對離異后購房套數(shù)進行了限制。

　　綜合來看，政策降溫意圖明顯。疫情之后，深圳房地產(chǎn)迅速恢復(fù)并持續(xù)火熱，新房“打新”火爆，熱門片區(qū)二手房量價齊升，引發(fā)熱議。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時表示，政策落地在意料之中，近期深圳房地產(chǎn)市場火熱，提高購房門檻有助于降溫。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，深圳此次政策調(diào)整控制有效需求，打擊炒房。同時會讓存量房交易成本增加，壓抑交易量及房價升幅。

　　深圳市網(wǎng)信辦官方微信“深圳發(fā)布”同步刊發(fā)文章《深圳推出八項措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市》稱，今年4月以來，我市房地產(chǎn)市場交易較活躍，二手房價格上漲過快，部分熱點片區(qū)熱點樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。對此，市委市政府高度重視，市住房建設(shè)局等部門迅速采取行動，深入核查情況，及時進行回應(yīng)，開展房地產(chǎn)市場專項治理行動，對捂盤惜售、哄抬房價、虛假宣傳、發(fā)布不實言論等行為進行了嚴(yán)厲打擊。為進一步落實中央“房住不炒”定位和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的工作要求，按照“一城一策”“因城施策”原則，深入研判我市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，經(jīng)市政府同意，市住房建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

　　深圳調(diào)控政策進一步收緊

　　7月15日上午，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“《通知》”）。

　　對比此前政策，《通知》主要有以下9點變化：

　　1、提高深戶購房門檻，須落戶滿3年且能提供連續(xù)繳納36個月個稅及社保證明，方可購買商品住房。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　3、完善差別化住房信貸措施，無房有貸款記錄的購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%；有1套房的購買普通住房首付70%，非普通住房首付80%。

　　4、將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　5、細化普通住房標(biāo)準(zhǔn)，須同時滿足容積率1.0（含）以上、套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下、實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元等3項條件。

　　6、熱點樓盤優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。

　　7、進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　8、加大二手住房交易信息公開力度。

　　9、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。

　　有幾個重點需要特別關(guān)注。

　　一是大幅提高了深戶的購房門檻。

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　對于非深戶的購房政策未發(fā)生變化，深戶家庭購房門檻明顯提高。這一改變源于深圳較低的落戶門檻，且申請上已經(jīng)實現(xiàn)“秒簽”。深圳此前執(zhí)行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房，這次進行“打補丁”。

　　這項政策也有爭議，存在部分深戶購房者社保已滿5年但落戶尚不滿3年的情形。這種情況如何解決，還需要落地看具體解決辦法。

　　二是限制“假離婚”。

　　《通知》規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　為了購房名額“假離婚”的現(xiàn)象屢禁不止，這次政策進一步收緊。具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

　　這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

　　三是將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，普通住房標(biāo)準(zhǔn)增加總價低于750（含本數(shù)）萬元的限制。

　　這兩點變化均可能大幅增加交易成本。

　　此前，深圳個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限為2年。新政策下，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　2019年11月，深圳取消了各區(qū)普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)價格上限，彼時亦擾動了市場。此前新政策增加實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元這一限制，意味著高于這一標(biāo)準(zhǔn)的住房均為非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠，“豪宅線”實質(zhì)性恢復(fù)。

　　四是熱點樓盤優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　這是要求新房銷售進一步向剛需傾斜，銷售方案需要到政府備案。

　　業(yè)內(nèi)人士：控制需求為樓市降溫

　　深房中協(xié)發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)2020年第27周周報》顯示，6月29日~7月5日，深圳二手網(wǎng)簽3893套，環(huán)比上漲40.7%，連續(xù)四周上漲，周網(wǎng)簽套數(shù)逼近4000套大關(guān)。彼時，深房中協(xié)發(fā)布《關(guān)于切勿散布、輕信房地產(chǎn)市場不實消息的鄭重提示》，稱關(guān)于我市即將出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政的不實傳言被有意識擴散，不負(fù)責(zé)任的催動樓市成交緊迫氛圍，誤導(dǎo)短期內(nèi)二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲40.7%。

　　深圳市住建局的公布的6月份數(shù)據(jù)亦證實了近期二手房成交火熱的事實：全市二手商品房成交為95.57萬平方米（套），同比增長83.28%；其中二手商品住宅成交為90.57萬平方米（套），同比增長90.01%。結(jié)合過往數(shù)據(jù)可知，深圳6月份二手商品住宅成交破萬套，為4年以來的新高。上半年，深圳二手商品住宅成交成交4.4萬套，同比增長了41.2%，同樣驚人。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時表示，政策落地在意料之中，近期深圳房地產(chǎn)市場火熱，提高購房門檻有助于降溫。

　　深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，深圳上半年成交量跟過去其實差不多，只是疫情后的反彈力度太猛，導(dǎo)致近期樓市有點過熱的態(tài)勢，所以才有今天政策的出臺。

　　鄭叔倫分析，此次政策首先是需求管理，進一步提高購買住宅的門檻，立即可以把市場上有效需求降低，相信可以達到為市場降溫的效果。另外，貸款條件差別性的調(diào)整，遵從房住不炒的精神，主要是針對已經(jīng)擁有房產(chǎn)的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，置換型物業(yè)銷售壓力大，相信也可以壓抑投資氛圍。

　　鄭叔倫總結(jié)，深圳此次政策調(diào)整控制有效需求，打擊炒房，同時會讓存量房交易成本增加，壓抑交易量及房價升幅。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，深圳是全國最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊，出現(xiàn)調(diào)控政策升級已經(jīng)有預(yù)期，而且深圳的樓市炒作氛圍濃郁，出臺政策將明顯打擊投資需求。按照過去深圳市場的慣例，預(yù)計部分投資客很可能開始離場，市場在7-8月開始成交量快速萎縮。房價也將開始調(diào)整。

　　張大偉表示，整體看，預(yù)計深圳未來半年，政策嚴(yán)格執(zhí)行的話，投資比例將暴跌，房價將開始一輪明顯的下調(diào)，跌幅在5%以上。

　　張大偉同時表示，深圳人口流入趨勢不改，土地供應(yīng)少的問題依然需要得到解決，否則政策的長期效果有限。目前看全國房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線城市代表北京，二線城市代表長沙，都是供應(yīng)增加的疊加限制投資，取得了市場的長期穩(wěn)定效果。