在深圳到底怎樣的安居房要滿多少年才可以上市？
深圳2018今年9月底是發(fā)布了深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易辦法》的通知，按照這個(gè)通知，基本是規(guī)范了深圳的安居房多少年是可以上市交易的。
這個(gè)主要是2015年制定的已經(jīng)到期，如今是新的辦法。就是制定了《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易辦法》?；揪褪撬姆N情況，一是繼續(xù)持有，二是取得完全產(chǎn)權(quán)，三是上市交易，四是繼承。
到底在深圳怎樣的安居房多少年可以上市？
按照深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易辦法規(guī)定，本辦法適用于2008年1月18日以后市、區(qū)（含新區(qū)，下同）兩級(jí)住房保障主管部門或者其他開發(fā)建設(shè)單位與低收入家庭簽訂買賣合同的經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的活動(dòng)。
多少年呢？按照這個(gè)辦法規(guī)定，本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)，是指簽訂買賣合同滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房，其權(quán)利人按照本辦法規(guī)定繳納應(yīng)繳增值收益后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房的活動(dòng)。
就是簽訂買賣合同已經(jīng)達(dá)到5年以上的經(jīng)濟(jì)適用住房是可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)，但要繳納增值收益后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利。文件也提到，本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，是指簽訂買賣合同滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房，其權(quán)利人按照本辦法規(guī)定繳納應(yīng)繳增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房并轉(zhuǎn)讓給第三人的活動(dòng)。
那什么是增值收益？增值收益，是指經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人在申請(qǐng)辦理取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易時(shí)，該套經(jīng)濟(jì)適用住房原購買價(jià)格與市場價(jià)格之間的差額，即《深圳市保障性住房條例》及其他相關(guān)規(guī)范性文件所規(guī)定的土地收益和房產(chǎn)增值收益等價(jià)款。
而這里規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房概念，就是市、區(qū)（含新區(qū)，下同）兩級(jí)住房保障主管部門或者其他開發(fā)建設(shè)單位與低收入家庭簽訂買賣合同的經(jīng)濟(jì)適用住房。
就是將經(jīng)濟(jì)適用房變?yōu)樯唐贩康那白嘁獫M五年，且要繳納增值收益，才可以完全屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，然后可以轉(zhuǎn)賣給第三個(gè)人。
并非是滿了五年一定要繳納增值收益的！
按照文件提到，權(quán)利人自主選擇是否取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，簽訂買賣合同滿5年，不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)、不申請(qǐng)上市交易的，不需要繳納增值收益，經(jīng)濟(jì)適用住房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不變。權(quán)利人繼續(xù)按照《深圳市保障性住房條例》及其他相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定占有、使用該套住房。就是不申請(qǐng)的，經(jīng)濟(jì)適用住房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不變。
看看到底要滿足什么具體的條件才可以上市？
按照文件提到，就是要多方同意，且這個(gè)樓盤的抵押，滿5年，約定的事項(xiàng)規(guī)定都符合才行，下面是文件提到的條件。
經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易，需要同時(shí)符合以下條件：
?。ㄒ唬┥暾?qǐng)人為經(jīng)濟(jì)適用住房《房地產(chǎn)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》（非市場商品房）登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他權(quán)利人一致書面同意；
?。ǘ┖炗嗁I賣合同滿5年；
（三）為了購買該套經(jīng)濟(jì)適用住房而按揭貸款并設(shè)定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意；
?。ㄋ模o法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及合同約定的不得受理其取得住房完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易申請(qǐng)的情形；
?。ㄎ澹┓ㄒ?guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他條件。
那么如何確定可以？
經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易的，由市主管部門或者其依法委托的相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)受理、審核。審核通過后，由市主管部門按照本辦法規(guī)定出具批復(fù)。區(qū)住房保障主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）組織售出的經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易的，由區(qū)主管部門或者其依法委托的相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)受理、審核。審核通過后，由區(qū)主管部門按照本辦法規(guī)定出具批復(fù)，并報(bào)市主管部門備案。
如何確定這個(gè)增值收益？
按照文件提到，應(yīng)繳增值收益的確定，經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易應(yīng)當(dāng)按照一定比例向政府繳納增值收益，具體計(jì)算公式為：應(yīng)繳增值收益=（該套住房市場價(jià)格－該套住房原購買價(jià)格）×50%－稅費(fèi)。
簡單點(diǎn)就是，你要給國家的應(yīng)繳增值收益，就是將你這套房子的市場價(jià)格減掉原來購買價(jià)格，乘以50%后，減掉稅費(fèi)，就是你要給國家的應(yīng)繳增值收益。
而這里的稅費(fèi)是，是指經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人在辦理經(jīng)濟(jì)適用住房《房地產(chǎn)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》（非市場商品房）時(shí)實(shí)際支付的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)。
那什么是該套住房市場價(jià)格？
該套住房市場價(jià)格，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，其市場價(jià)格按照申請(qǐng)時(shí)該套住房的市場評(píng)估價(jià)格計(jì)算；這說明一點(diǎn)，這個(gè)價(jià)格是市場評(píng)估價(jià)格。
如果是為了交易的，那么這個(gè)市場價(jià)格就是交易價(jià)格，但如果交易價(jià)格低于評(píng)估價(jià)，按評(píng)估價(jià)算。就是文件規(guī)定，申請(qǐng)上市交易的，其市場價(jià)格按照申請(qǐng)人申報(bào)的交易價(jià)格計(jì)算，但申報(bào)的交易價(jià)格低于申請(qǐng)時(shí)該套住房的市場評(píng)估價(jià)格且政府不予優(yōu)先回購的，按照市場評(píng)估價(jià)格計(jì)算。
這里有一條值得關(guān)注，就是該套住房的市場評(píng)估價(jià)格低于經(jīng)濟(jì)適用住房原購買價(jià)格的，申請(qǐng)人無需向政府繳納增值收益。就是你這套房子的市場評(píng)估價(jià)低于當(dāng)時(shí)購入的價(jià)格，可以是0增值收益。但事實(shí)上，這不可能出現(xiàn)的。
那么評(píng)估價(jià)格怎么確定？
按照文件，評(píng)估價(jià)格的確定，市場評(píng)估價(jià)格按照市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展機(jī)構(gòu)測算的市場交易價(jià)值合理區(qū)間下限執(zhí)行。每套住房的具體市場評(píng)估價(jià)格由申請(qǐng)人登錄組織售出該套住房的市、區(qū)主管部門網(wǎng)站進(jìn)行查詢。申請(qǐng)人對(duì)市場評(píng)估價(jià)格有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核。
取得完全產(chǎn)權(quán)怎么辦理？
按照文件提到，提出申請(qǐng)。申請(qǐng)人向按照本辦法第五條確定的受理部門申請(qǐng)取得經(jīng)濟(jì)適用住房完全產(chǎn)權(quán)。（二）受理審核。受理部門按照本辦法進(jìn)行審核，自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)將審核結(jié)果書面告知申請(qǐng)人。經(jīng)審核符合申請(qǐng)條件的，出具經(jīng)濟(jì)適用住房增值收益繳納通知書（以下簡稱通知書），載明該套住房的應(yīng)繳增值收益金額、收款銀行賬戶和繳款期限等信息；經(jīng)審核不符合申請(qǐng)條件的，駁回其申請(qǐng)并書面說明理由。準(zhǔn)予批復(fù)。申請(qǐng)人一次性足額繳納應(yīng)繳增值收益后，向受理部門提交通知書和繳納憑證。受理部門于5個(gè)工作日內(nèi)出具準(zhǔn)予取得經(jīng)濟(jì)適用住房完全產(chǎn)權(quán)的批復(fù)。受理部門為區(qū)主管部門的，應(yīng)當(dāng)自出具批復(fù)之日起5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)市主管部門備案。申請(qǐng)人未在繳款期限內(nèi)一次性足額繳納應(yīng)繳增值收益并提交繳納憑證的，視為自動(dòng)放棄本次申請(qǐng)。變更登記。申請(qǐng)人取得受理部門出具的批復(fù)文件后，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將該套住房變更登記為普通商品住房。
基本流程就是要提出申請(qǐng)，然后部門審核，同意后交錢，交錢后，就是變更登記了。
如果要上市交易怎么辦理？
上市交易，按照文件提到，提出申請(qǐng)。申請(qǐng)人可以在自行確定該套住房買受人及交易價(jià)格后，向按照本辦法第五條確定的受理部門提出上市交易申請(qǐng)，并如實(shí)申報(bào)已確定的買受人及交易價(jià)格。受理審核。受理部門按照本辦法進(jìn)行審核，自受理申請(qǐng)之日起15個(gè)工作日內(nèi)將審核結(jié)果書面告知申請(qǐng)人。經(jīng)審核符合申請(qǐng)條件的，受理部門出具是否按照申請(qǐng)人申報(bào)的交易價(jià)格優(yōu)先回購該套住房的書面意見，予以優(yōu)先回購的按照本條第（三）項(xiàng)規(guī)定辦理，不予優(yōu)先回購的按照本條第（四）項(xiàng)規(guī)定辦理。經(jīng)審核不符合申請(qǐng)條件的，駁回其申請(qǐng)并書面說明理由。予以優(yōu)先回購。受理部門決定優(yōu)先回購該套住房的，通知申請(qǐng)人簽訂回購合同，按照申請(qǐng)人申報(bào)的交易價(jià)格扣除其應(yīng)繳增值收益后向申請(qǐng)人支付回購款，收回該套住房產(chǎn)權(quán)，并將其重新納入保障性住房房源。申請(qǐng)人未在通知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與受理部門簽訂回購合同的，視為自動(dòng)放棄本次申請(qǐng)。同意之后，申請(qǐng)人和買受人取得受理部門出具的批復(fù)文件后，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)同時(shí)申請(qǐng)辦理變更和轉(zhuǎn)移登記，將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房并登記至買受人名下。
這里有一點(diǎn)值得關(guān)注就是優(yōu)先回購。
收益的錢跑哪里去了？按照文件提到，經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人向市、區(qū)主管部門繳納的應(yīng)繳增值收益分別納入市、區(qū)財(cái)政專戶。
經(jīng)濟(jì)適用房原來還可以繼承。
文件提到，取得完全產(chǎn)權(quán)前發(fā)生繼承的處理，繼承人具有本市戶籍，且在本市無任何形式自有住房的，可以申請(qǐng)將繼承的該套住房的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)移登記至其名下，該套住房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不變。原經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同簽訂滿5年的，可以按照本辦法規(guī)定繳納應(yīng)繳增值收益后，取得該套住房的完全產(chǎn)權(quán)或者將該套住房上市交易。向組織售出該套住房的市、區(qū)主管部門申請(qǐng)回購該套住房，并就回購款進(jìn)行繼承。繼續(xù)占有、使用該套住房，且不得違反《深圳市保障性住房條例》等相關(guān)規(guī)定。
婚姻變化的情況怎么處理？
按照文件提到，取得完全產(chǎn)權(quán)前出現(xiàn)婚姻情況變化的處理，（一）權(quán)利人登記結(jié)婚，且配偶符合購買我市保障性住房條件的，經(jīng)原權(quán)利人一致書面同意，權(quán)利人及其配偶可以憑結(jié)婚證明等相關(guān)材料，向組織售出該套住房的市、區(qū)主管部門申請(qǐng)追加登記配偶為該套住房的共同權(quán)利人?；臼沁@么加名的。
離婚的呢？作為經(jīng)濟(jì)適用住房共同權(quán)利人的夫妻，因離婚需要變更權(quán)利人為雙方其中一方的，應(yīng)當(dāng)向組織售出該套住房的市、區(qū)主管部門提出申請(qǐng)，并提供離婚證、離婚協(xié)議或者生效判決等相關(guān)證明材料。
