今天，深圳樓市調(diào)控這個靴子總算落下來了。
算是史上最嚴吧。
芳姐第一時間，查了下北京、上海的調(diào)控政策，心里有了點數(shù)：終于在調(diào)控上，趕上了這倆王牌城市。讓短炒，徹底沒戲！
之前，據(jù)說深圳住建局去長沙“取經(jīng)”，向長沙學習“把房價牢牢地控制住”的經(jīng)驗?；貋恚桶颜叩目蚩蚣芗軘n得滴水不漏了。
深圳樓市，終于來了一場“無法回頭”的調(diào)控。
這個調(diào)控，一定會導致，二手房放盤價回調(diào)。泡沫有多大，被擠出去的水分就有多大。
2017年以后，北京、上海、廣州、長沙，調(diào)控政策都是立竿見影的。炒家聞風而逃。房價擠出泡沫后，樓市無比平靜。
2020年，終于輪到深圳擠水分了。房價，大概率會下降一些，估計10-20%+吧！
讓“短炒”絕跡的深圳調(diào)控，準在哪兒？
這一次的調(diào)控，基本上捏著深圳炒風的軟肋。直接在限購上，減少投機購房人數(shù)；在稅費上，增加短持的交易稅費、嚴格三價合一，普遍征收豪宅稅；在首付上，增加家庭二套首付、購買“豪宅”的首付。
這樣的政策，會讓購房需求迅猛下降，對高價房的遏制將是立竿見影的，對豪宅區(qū)、熱點區(qū)是定向遏制，對750萬以上總價的新房是迅速降溫的。改善和換房市場，迅速降溫。
1、突擊“入戶”買房行不通了。
深戶落戶后需滿3年，同時需3年社?；騻€稅，才能買房。
非深戶維持5年社?；騻€稅才可買房的條件不變。
一直以來，深圳樓市成交量起得來的原因是，深圳入戶在4大一線城市、頭部2線城市中都算容易的。臨時入戶購房，支撐了短炒的主要土壤。
2、結(jié)離婚大法沒用了！
離婚后3年，還是要按離異前家庭總套數(shù)計算。突擊離婚買房也不行了。
3、大舉增加交易稅費，一刀切抬高豪宅稅?？傮w增加成本約6-11%。
取消2年免征增值稅政策，滿5年才免征。增值稅約5%左右。
三價合一，必須網(wǎng)簽合同才可以備案、貸款，無法避稅。
豪宅線劃定在750萬，龍崗、光明、沙井、鹽田、大鵬之外，幾乎全部上稅。144平米以上面積也都是豪宅線。
2019年11月份以前，豪宅線平均約莫400萬左右；11月以后取消?，F(xiàn)在定在750萬，等于比2018年松動了350萬左右。
4、定向增加首付比率。改善置業(yè)變難。
有購房記錄買“豪宅房”（750萬以上，或144平米以上），首付6成；家庭二套首付8成。
5、新房打新“保障化差異政策”。
熱點樓盤，優(yōu)先搖號或選房次序：無房戶>社保、個稅期限等等。嚴格認購人數(shù)登記條件，減弱搶房現(xiàn)象。
以后，可能龍崗、大鵬這些板塊的樓市會穩(wěn)定一些，因為都夠不著750萬這個線。
中小面積的2-3房會穩(wěn)定些，是剛需上車的門檻。
中小戶型的一、二梯隊的學位房會穩(wěn)定些，因為讀書、進985不但剛需，還是維護家庭階層的金鐘罩。
2017后，京、滬、穗、長沙房價都降過
政策希望的是“穩(wěn)”房價。
但是，熱錢的認識是，不降就升。
所以，深圳的“穩(wěn)房價”的訴求，就變得比較難。
而且，2019年11月以后，深圳熱點樓盤和板塊的真實報價漲幅，是超過了35%的。比如，寶安中心區(qū)從成交價8萬左右，直接報價漲到了11-12萬。雖然是個有價無市的狀態(tài)，是對人們的心理刺激是很大的。
以芳姐21年的樓市經(jīng)歷來看，這樣力度的調(diào)控，足夠把泡沫擠沒。
從哪里漲起來的，就要回調(diào)到哪里去。
2004年的寶中，2008年的寶中，2017年的寶中，都發(fā)生過類似的房價回調(diào)情況。2017年調(diào)控以后，寶中從最高放盤價9萬+，回調(diào)到成交價6、7萬。
而且，回顧2017年的其他城市，房價的回穩(wěn)都很清晰。
圖片來源：中國新聞網(wǎng)
北京，房價是回調(diào)之后，一直盤旋到現(xiàn)在；北京的樓市穩(wěn)住了，但是燕郊一直還是低價徘徊。
上海，房價擠出了一些泡沫。然后主要板塊也是平穩(wěn)著房價。2019年，交易開始上來，新房因為限價，比較受歡迎。
廣州，2017以后，稍微回調(diào)，也是穩(wěn)在一個平衡狀態(tài)。直到今年，才逐步放開花都、增城、黃埔的限購。
長沙，也是一個穩(wěn)樓市的表率。長沙一直執(zhí)行比較嚴格的調(diào)控，房價泡沫還沒南昌大。
前車之鑒，都擺在那里。
深圳現(xiàn)在的調(diào)控政策，在嚴格程度上，已經(jīng)跟北京、上海、廣州、長沙差不多。都是多次置業(yè)首付高，整體交易稅費高，沒法子臨時入戶買房，結(jié)離婚方法不大行得通。
前車之鑒們回調(diào)了多少，深圳這一次也可能回調(diào)多少。
調(diào)控雖好，人口流入、人才引進咋辦？
這次調(diào)控，旗幟鮮明地遏制了短期炒作。
對入戶購房，加了一道“3年社保（個稅）”的鎖。從調(diào)控角度來說，是非常準確而必要的。但是，芳姐還是想到了，深圳人才引進這個問題。
真正的人才，大體是“碩博后”+國際科技人才+領(lǐng)軍人物。這些人，拖家?guī)Э冢瑏淼揭粋€城市，總要解決住的問題。
有的人，能申請人才房。但是，也有人有購置自有產(chǎn)權(quán)房的需求吧？畢竟，太多的社會資源，都是面向“住宅”分配。比如學位。
如果對于正經(jīng)“本碩博”入戶深圳，都不許3年內(nèi)買房，這可能會成為“人才流入深圳”的一個障礙。可能障礙不大，但確實會成為一些人的心結(jié)。
也許，將來也會出臺，“貨真價實的人才購房”補丁吧！比如，博士入戶就可以購房；本碩1年社?？少彿浚?/p>
深圳，是一個走向“大灣區(qū)”引擎的大城市。這條路上，必須敞開懷抱，吸納人才，增加戶籍人口。
當然，降房價本身，也是一種吸引人才的方法。人才們到底會怎么想？我們也只能接下來觀察2年。但是，相信深圳的主政者，會出臺很多提升城市吸引力、鼓勵城市創(chuàng)業(yè)氛圍的智慧政策！
熱錢擠出！臨深樓市潮動！
臨深樓市，已經(jīng)在一個市場拐點。
從睡城，拐向了“產(chǎn)住城”。
二手房市場已經(jīng)開始成熟起來。
2020年，東莞、惠州樓市都在聯(lián)動趨旺。
深圳調(diào)控從嚴，臨深樓市會怎樣？
上海當年調(diào)控從嚴以后，長三角可是熱了一把。蘇州、杭州、南京，都是很旺的。環(huán)滬都市圈來說，整體走的是一個量價齊升的情況。
上海調(diào)控以后，蘇州在2017年以后開始漲，然后2019年又調(diào)控了。其實，現(xiàn)在蘇州的房價一點也不算便宜。
杭州、南京，則一直是新房熱。著名的萬人搖號，就是發(fā)生在南京、杭州這些地方。
有人說，深圳調(diào)控，是廣州的利好。那些擠出去的熱錢，可能就流入增城、黃埔、花都了。
利不利好廣州不說，很可能是利好東莞的！可能東莞會走一遍蘇州接力上海的行情。但是，東莞一旦漲多了點，可能馬上也會造至調(diào)控升級。
深圳調(diào)控，東部房價會持續(xù)在3-5萬的環(huán)節(jié)。這會給惠州臨深板塊，一些天花板級的限制。但是，從惠州的平均約1萬多的價格，走到3萬+這個天花板，還有很多的空間。
資金逐利，熱錢的本性是不愿意躺著睡大覺的。
離開深圳以后，熱錢肯定是兜去大灣區(qū)其他城市，再分流去其他限購松的二線城市。熱錢并沒有千里眼，也看不懂未來各城市房價的前景。但是，熱錢的本性就是，一定要騰挪，要動起來。
所以，短期來說，深圳中產(chǎn)階級的零花錢，還是會大舉灑向臨深的。
價值投資，深圳城（樓）市未來在哪？
調(diào)控，必然鎖定深圳房價3年。毋庸置疑。
有眼界者，可能2020年上半年已經(jīng)逃頂。進入持幣待購之態(tài)！
對有的人，是高位站崗，必須做一個長久的大房東。
但對有的人，可能給自己未來3年一個抄底的機會。
有的人的危，可能是其他人的機。
哲學的辯證，就是這么著。
但是，調(diào)控本身，會干掉京滬深穗這些扛鼎級城市的本身價值么？
房價固然停了，但是北京、上海、廣州的產(chǎn)業(yè)還在勃勃之中，GDP也沒拉下呢。長三角、廣州，依然跟深圳爭著獨角獸企業(yè)、科技板上市公司。
城市的勢能增加，終極還是會作用于房價。
因此，2017-2018，京滬穗樓市深調(diào)之后，樓市還是穩(wěn)住了。核心板塊的交易回升了。上海的新房開始俏起來，廣州的量價都好看起來了。
2016年-2019年，芳姐走馬歐美。無論人家硅谷帶互聯(lián)網(wǎng)如火如荼，還是內(nèi)陸區(qū)歲月靜好，感覺到的還是，經(jīng)濟好的地方，房價長期還是向上的。
在2008的次貸危機之后，美國西海岸的房價探底之后，還是翻倍了。
我覺得，大城市的虹吸效應，還是會在中國持續(xù)的。
深圳，只要跑贏了眼前的“科技獨角獸”爭霸賽，深圳的城市價值就不會弱。
10年后，深圳的房地產(chǎn)還是一個好漢子的。
只是，有多少投機的熱錢，熬得到10年后的瓜熟蒂落呢？
而且，調(diào)控、調(diào)控，就是經(jīng)?！罢{(diào)整”的意思。
三年后，深圳購房政策咋樣？有無數(shù)的補丁、尺度可以去優(yōu)化！政策的目標肯定是，讓自住的人住得上房，讓投機不容易進場。
就像廣州，調(diào)控2年多以后，就正兒八經(jīng)逐區(qū)放松了！
