最近瘋傳的“深圳樓市新政調(diào)控”，終于塵埃落定。

　　今天（7月15日），市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布：關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。

　　其中最引人注目的幾條是，深戶買房3年社保、離婚3年內(nèi)受限、增值稅免征改5年、豪宅稅線750萬！

　　另外，政府對二手市場管控力度明顯加大。

　　01新政詳情

　　各有關(guān)單位：

　　為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就相關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、調(diào)整商品住房限購年限

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　二、完善差別化住房信貸措施

　　在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場形勢變化和市場利率定價(jià)自律機(jī)制，合理確定我市個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場利率定價(jià)自律機(jī)制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

　?。ㄒ唬┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

　?。ǘ┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　?。ㄈ┵彿咳思彝ッ略诒臼袚碛?套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　四、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)

　　享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元。

　　五、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理

　　對社會關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　六、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

　　進(jìn)一步完善交易價(jià)、評估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　七、加大二手住房交易信息公開力度

　　及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場理性交易。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　八、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為

　　持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個(gè)別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

　　本通知自發(fā)布之日起施行。

　　深圳市住房和建設(shè)局

　　深圳市規(guī)劃和自然資源局

　　深圳市市場監(jiān)督管理局

　　深圳市公安局

　　深圳市地方金融監(jiān)督管理局

　　國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局

　　中國人民銀行深圳市中心支行

　　中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局

　　2020年7月15日

　　02近期全國政策

　　因?yàn)槭袌鲞^熱，今年上半年官方“動作”頻頻。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控政策次數(shù)為304次，同比2019年上半年上漲了21%，也刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。

　　圖源中原地產(chǎn)研究中心

　　在剛進(jìn)入7月，包括杭州、東莞等房價(jià)明顯上漲城市開始增加房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策：

　　來源：大偉說樓市

　　可以看出，下半年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控將堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，其中為遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，短期金融監(jiān)管或?qū)⑨槍π在厙?yán)。

　　具體到深圳，這半年以來政府的動作也不少。

　　我們來簡單回顧。

　　4月9日，寶安住建局表示，打擊購房繳納“喝茶費(fèi)”，住建局公告暫停網(wǎng)簽并將懲戒。

　　4月9日，南山住建局就個(gè)別中介涉嫌炒作房價(jià)一事發(fā)文，重申“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

　　4月18日，深圳住建局發(fā)文表示，將嚴(yán)肅處理惡意哄抬房價(jià)等不良市場行為，并將對二手房市場進(jìn)行為期3個(gè)月的干預(yù)。

　　4月26日，光明住建局給出掛牌“指導(dǎo)價(jià)”范圍：不得超過6.3萬/㎡，超過就要整頓。

　　4月28日，深圳住建局局長就在公開節(jié)目中表示：對于房價(jià)上漲，政府部門準(zhǔn)備了很多手段。

　　5月26日，銀保監(jiān)會表示：堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫。

　　5月26日，寶安住建局發(fā)聲：新盤采取委托公證公開抽簽選房的形式。

　　5月26日，深圳福田住建局發(fā)布關(guān)于嚴(yán)禁舊住宅區(qū)借“棚改”概念炒作二手房價(jià)格的通知。

　　5月28日，市住建局公布，下半年我市計(jì)劃將有套商品住宅入市，并表示將以季度的方式對信息進(jìn)行匯總和更新。

　　03今年深圳樓市情況

　　近來的深圳樓市成交量，正在逐步攀升。

　　剛剛過去的一周，深圳住宅成交套數(shù)達(dá)3844套，環(huán)比上漲22.54%，達(dá)到今年來的最高值。

　　今年年初，受疫情影響，2月的樓市幾乎處于冰封狀態(tài)。

　　2月一過，深圳樓市迅速“回血”，其中二手住宅的成交數(shù)據(jù)最為突出，6月更是時(shí)隔4年之后再次破萬，達(dá)套。

　　數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心

　　從樂有家2020年上半年數(shù)據(jù)顯示，二手房成交均價(jià)全市上漲。

　　其中光明成交均價(jià)同比上漲9.01%，排名第二；漲幅最低的則是羅湖，成交均價(jià)同比上漲3.33%。

　　一手住宅方面，在一二手房價(jià)倒掛嚴(yán)重的大環(huán)境下，「買新房」成為不少購房者的選擇。

　　樂有家數(shù)據(jù)顯示，占據(jù)冠軍寶座的依然是供應(yīng)量“大戶”龍崗，第二名寶安，龍華排第三。

　　這時(shí)候可能會有讀者比較疑惑，明明最火的是光明和寶安，為什么沒有排名一、二，而且成交量還下跌了？

　　筆者認(rèn)為很大原因是這兩個(gè)片區(qū)一手住宅本就不多，加上片區(qū)過火，房源一出來基本上就被消化。

　　04下半年樓市預(yù)判

　　下半年樓市怎么走，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會有三點(diǎn)預(yù)判。

　　新房供應(yīng)緊張將會有所緩解

　　據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年下半年，深圳將有118個(gè)新盤入市。新房供應(yīng)不足的現(xiàn)象，在下半年有望緩解，同時(shí)也將分流一部分二手房市場的需求。

　　二手房市場或持續(xù)震蕩波動

　　深圳由于特殊的人口結(jié)構(gòu)，住房需求持續(xù)旺盛。由于疫情反復(fù)不定，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蒙上了一層不確定的陰影，而疫情背景下，M2持續(xù)放量，也在某種程度上為助推資產(chǎn)價(jià)格上漲提供了動力。

　　在“房住不炒”原則的嚴(yán)格管理下，政府必定嚴(yán)厲打擊與遏制炒房現(xiàn)象。同時(shí)，隨著央行對扶持實(shí)體資金流向的管控程度越來越嚴(yán)，精度越來越高。

　　深房中協(xié)預(yù)計(jì)，2020年下半年，深圳二手房市場炒房的沖動與政府調(diào)控治理的角力還將持續(xù)。因此，下半年深圳二手房市場出現(xiàn)持續(xù)性的震蕩波動行情的概率較大。

　　樓市區(qū)域分化

　　2020年上半年，二手房市場延續(xù)“冷熱不均”的態(tài)勢。

　　從區(qū)域分布上看，全市二手房網(wǎng)簽主要集中在龍崗、寶安、福田、南山四個(gè)區(qū)。其中，寶安與南山為代表的西部片區(qū)熱度非常高，兩區(qū)網(wǎng)簽量占全市網(wǎng)簽量的35.4%。

　　龍崗作為深圳傳統(tǒng)剛需置業(yè)集中區(qū)域，由于房源供應(yīng)相對充足，且房價(jià)相比西部更“親民”，吸引了不少剛需。

　　深圳此輪樓市行情，基本呈現(xiàn)出，“先西再東”的蔓延趨勢，導(dǎo)致龍崗在2020年上半年的二手房網(wǎng)簽量明顯高于其他區(qū)域，占比高達(dá)24.8%。

　　05深圳住建局解讀

　　一、深戶居民購買商品住房的條件做了什么調(diào)整？

　　我市此前執(zhí)行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時(shí)間和繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)的要求，居民落戶即可購房。本次對限購政策進(jìn)行“打補(bǔ)丁”，要求：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。

　　我市對戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房，非戶籍居民家庭連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明方可購買商品住房的限購政策，仍然繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行2016年深府辦〔2016〕28號文相關(guān)規(guī)定。

　　二、對離異購房有什么規(guī)定？

　　《通知》在2018年深府辦規(guī)〔2018〕9號文關(guān)于離婚購房信貸政策基礎(chǔ)上，對離異后購房套數(shù)進(jìn)行了限制?！锻ㄖ芬?guī)定：夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

　　具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

　　在離異之日起3年內(nèi)購買住房的，在執(zhí)行相關(guān)稅費(fèi)、貸款、限購等政策上，按離異前家庭相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　三、差別化住房信貸政策有什么變化？

　　為積極發(fā)揮差別化住房信貸政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場作用，切實(shí)保障剛需，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢變化，對我市差別化住房信貸政策作進(jìn)一步完善，《通知》明確：合理確定個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，對購買普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。

　　對無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；對無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭，如購買普通住房，繼續(xù)按2016年深府辦〔2016〕28號文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執(zhí)行，如購買非普通住房，最低首付款比例均提高10個(gè)百分點(diǎn)，即分別為60%、80%。

　　四、如何發(fā)揮稅收在住房交易中的調(diào)控作用？

　　為使存量住房計(jì)稅參考價(jià)格更貼近市場價(jià)格，更準(zhǔn)確地反映我市存量住房交易市場的真實(shí)情況，《通知》對我市存量住房計(jì)稅參考價(jià)格進(jìn)行更新調(diào)整。

　　根據(jù)我市房地產(chǎn)市場情況變化，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，其余政策內(nèi)容不變，具體如下：

　　個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　五、如何細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)？

　　為使我市住房標(biāo)準(zhǔn)更符合市場實(shí)際，《通知》對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，規(guī)定享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元。

　　六、為什么要進(jìn)一步加強(qiáng)對熱點(diǎn)樓盤銷售的管理？

　　當(dāng)前，我市熱點(diǎn)片區(qū)部分樓盤因區(qū)位、學(xué)位等因素，出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，不利于我市房價(jià)和市場預(yù)期的穩(wěn)定。為此，《通知》對社會關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，提出嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，要求優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例，確保有限住房資源優(yōu)先銷售給無房自住家庭。

　　七、房屋抵押合同網(wǎng)簽如何操作？

　　目前，買賣雙方實(shí)際交易價(jià)、銀行貸款評估價(jià)、政府部門登記價(jià)未真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”，易產(chǎn)生“陰陽合同”“高評高貸”等問題。下一步，我市將通過統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實(shí)的合同數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程，提高交易效率，真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”。

　　八、發(fā)布二手住房合理成交價(jià)格是出于什么考慮？

　　目前，我市二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機(jī)構(gòu)手中，交易雙方因信息不對稱易被市場不實(shí)信息誤導(dǎo)。加大住房交易信息公開，及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，有利于增加二手市場信息透明度，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)交易行為，引導(dǎo)市場理性交易，穩(wěn)定二手住房價(jià)格。

　　九、近期如何開展房地產(chǎn)市場秩序整頓？

　　市住房建設(shè)部門將繼續(xù)會同市場監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、金融監(jiān)管等相關(guān)部門，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個(gè)別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

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