在深圳等一線城市，購(gòu)房已然不再是簡(jiǎn)單的商品交易行為——有錢(qián)即可。深圳新樓盤(pán)萬(wàn)豐海岸城錦園/璽園，設(shè)定的購(gòu)房門(mén)檻絕真讓人望而卻步。

　　根據(jù)該樓盤(pán)公布的信息，最低社保（個(gè)人所得稅）不低于278個(gè)月的客戶才有資格參與最終搖號(hào)。如果按大學(xué)本科22歲畢業(yè)來(lái)深圳，至少得在深圳繳納滿24年的社保（個(gè)人所得稅），也就是說(shuō)到46歲才有資格參與此次新房搖號(hào)。

　　然而，即便如此，該樓盤(pán)入圍的客戶數(shù)量依然高達(dá)2114批，這些幸運(yùn)兒將于2月5日參與717套房子的搖號(hào)。

　　“深圳真的是臥虎藏龍，光有錢(qián)都買(mǎi)不到房！”有社保時(shí)間不夠而未能入圍的買(mǎi)房者告訴券商中國(guó)記者，由于半年時(shí)間都在陪跑，一起打新的朋友已經(jīng)考慮去看二手房了。她本人因?yàn)楹透改缸≡谝黄?，暫時(shí)沒(méi)那么迫切，但接下來(lái)也打算避開(kāi)熱門(mén)樓盤(pán)。

　　“設(shè)置購(gòu)房門(mén)檻只有治標(biāo)不治本的短期效果，而且還有各種各樣的副作用，也無(wú)法避免誤傷剛需的情況，所以還是要正視問(wèn)題本身。”廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員肖文曉認(rèn)為，限價(jià)等于政府逼著開(kāi)發(fā)商讓利給購(gòu)房者，購(gòu)房者自然會(huì)削尖了腦袋想各種辦法去打新。根本辦法應(yīng)當(dāng)是把商品房定價(jià)權(quán)交還給市場(chǎng)，價(jià)格不再畸低自然就沒(méi)有了打新熱。

　　魔幻，278個(gè)月社保才能搖號(hào)

　　2月4日，深圳萬(wàn)豐海岸城終于公布了第一類(lèi)誠(chéng)意登記客戶名單。按照1:3的比例，選取排序中社保（或個(gè)人所得稅）年限靠前的客戶入圍，最終入圍客戶2114批，最低入圍月數(shù)為278個(gè)月。

　　如無(wú)意外，上述2114批客戶將在2月5日上午參與選房順序號(hào)公證搖號(hào)，爭(zhēng)奪717套房子的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　讓我們一起來(lái)畫(huà)一下重點(diǎn)：第一類(lèi)客戶——無(wú)房；最低入圍月數(shù)278個(gè)月——23年零2個(gè)月。

　　這意味著，此次萬(wàn)豐海岸城打新，共“炸”出了2114個(gè)至少交了23年又2個(gè)月社保（深圳建市不過(guò)40周年），且名下無(wú)房的老剛需：若按照以個(gè)人社保計(jì)算，則買(mǎi)房者至少要在1997年就開(kāi)始繳納社保，彼時(shí)香港剛剛回歸；哪怕是按照夫妻雙方社保計(jì)算，則兩人也至少要在2009年就開(kāi)始在深圳穩(wěn)定繳納社保。

　　超高社保門(mén)檻，使年限不夠的年輕人哪怕全款在手，都沒(méi)有資格參與搖號(hào)，不少人在社交平臺(tái)驚呼“社保巨子惹不起！”

　　而這還是深圳6盤(pán)齊發(fā)的情況下，另有5個(gè)新樓盤(pán)為萬(wàn)豐海岸城分流的結(jié)果。

　　1月28日，深圳6個(gè)新盤(pán)同日取得預(yù)售證，共推售2800余套新房，分別是：香山道公館100套，均價(jià)約11.19萬(wàn)/㎡；中泰印邸115套，均價(jià)約10.74萬(wàn)/㎡；深鐵懿府744套，均價(jià)約10.3萬(wàn)/㎡；富士君薈苑/悅府368套，均價(jià)約6.5萬(wàn)/㎡；萬(wàn)豐海岸城721套，均價(jià)約5.75萬(wàn)/㎡；萬(wàn)科光年四季777套，均價(jià)約5.14萬(wàn)/㎡。

　　網(wǎng)紅，一房未賣(mài)討論熱度驚人

　　1月28日，沙井萬(wàn)豐海岸城（錦園、璽園）獲得售許可證，并在深圳住建局官網(wǎng)公示，本次錦園備案住宅272套，位于8棟；璽園備案住宅449套，位于3棟一、二單元；除去4個(gè)樣板房，共有717套房子在售。

　　其中，錦園住宅建面約73-96㎡，均價(jià)約5.75萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在5.17-5.97萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在398-562萬(wàn)/套；璽園住宅建面約98-143㎡，均價(jià)約5.75萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在5.3-6.2萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在527-858萬(wàn)/套。

　　需要注意的是，萬(wàn)豐海岸城新房均價(jià)為5.75萬(wàn)/㎡，在同期6個(gè)新盤(pán)中排名倒數(shù)第二，但周邊二手房?jī)r(jià)格為6.4-7.7萬(wàn)/㎡，倒掛幅度較大。同時(shí)，該樓盤(pán)位于深圳西部網(wǎng)紅片區(qū)沙井，帶有名校深圳外國(guó)語(yǔ)寶安分校的學(xué)位，因此早在未開(kāi)盤(pán)前就是不少人密切關(guān)注的網(wǎng)紅盤(pán)。

　　該盤(pán)于1月29日開(kāi)放登記，僅三天時(shí)間，網(wǎng)上就有消息稱(chēng)，萬(wàn)豐海岸城的誠(chéng)意登記中，已有上萬(wàn)批客戶社保繳納月數(shù)超過(guò)200個(gè)月。于是2月1日，深圳海岸新城投資有限公司緊急澄清，登記工作尚未結(jié)束，網(wǎng)上出現(xiàn)的銷(xiāo)售信息均不實(shí)。

　　然而如今登記名單公布，2114批客戶社保繳納月數(shù)超過(guò)278個(gè)月，似乎與網(wǎng)上流傳的數(shù)據(jù)并未存在較大出入。

　　心累，年輕購(gòu)房者望房興嘆

　　“大家好像都瘋了一樣?！奔鸭眩ɑ┗貞浧鹎皟商烊ャy行打印流水時(shí)候的景象，隊(duì)伍排得老長(zhǎng)，一說(shuō)是打印流水，銀行員工就了然地點(diǎn)頭說(shuō)，“也是買(mǎi)房的吧！”。

　　這次萬(wàn)豐海岸城打新，需要在“i深圳”APP上提交購(gòu)買(mǎi)意向登記，佳佳是凌晨?jī)牲c(diǎn)提交的。因?yàn)榈怯浫藬?shù)太多，系統(tǒng)白天一直顯示崩潰，半夜時(shí)候才最終上傳成功，結(jié)果還是卡在了社保時(shí)間不夠上。

　　事實(shí)上，由于父母在佳佳剛滿十八歲時(shí)就開(kāi)始為其繳納社保，哪怕是讀研期間都未斷保，佳佳目前的社保累計(jì)繳納月份是121個(gè)月，在同齡人中已是佼佼者。但是因?yàn)槟贻p且未結(jié)婚，還是敗給了那些社保繳納時(shí)間長(zhǎng)且以家庭為單位累計(jì)社保的競(jìng)爭(zhēng)者。

　　“在深圳買(mǎi)個(gè)房怎么這么難？到底哪來(lái)這么多沒(méi)房的老剛需？”佳佳的疑問(wèn)也是很多人的疑問(wèn)。此前網(wǎng)上有人爆料稱(chēng)，所謂200多個(gè)月的無(wú)房者，說(shuō)白了就是父母先把房子過(guò)戶給子女，然后再來(lái)打新，業(yè)內(nèi)大家都心知肚明。

　　佳佳告訴券商中國(guó)記者，她有朋友已經(jīng)打新半年了，但是社保時(shí)間不長(zhǎng)，一直沒(méi)中過(guò)，現(xiàn)在已經(jīng)打算重新去看二手房了。就她自己而言，由于目前還在跟父母一起住，買(mǎi)房的需求不是很迫切，未來(lái)還是希望繼續(xù)打新，但是可能會(huì)去關(guān)注一些沒(méi)有那么網(wǎng)紅的樓盤(pán)。

　　齊先生（化名）這次也參與了萬(wàn)豐海岸城的打新，用的是父親200多個(gè)月的社保。但因?yàn)闆](méi)有提前準(zhǔn)備好流水，登記資料最終沒(méi)能過(guò)審。他告訴券商中國(guó)記者，隨著樓市監(jiān)管政策的不斷出臺(tái)，深圳對(duì)于打新資質(zhì)的審核也越發(fā)嚴(yán)格，包括社保繳納數(shù)據(jù)、資產(chǎn)證明、以及首付款來(lái)源核查等。

　　齊先生表示，雖然是出于家庭投資的目的打新，但由于不確定性極高，一輪流程跑下來(lái)，還是感到身心俱疲。不過(guò)考慮到目前大灣區(qū)包括深圳的住宅供應(yīng)仍在加大，他對(duì)于打新未來(lái)仍舊抱有信心。

　　疑惑，限價(jià)是否真的利好剛需

　　“社保最低278個(gè)月，名下沒(méi)房，手里還握著幾百萬(wàn)，咱們用正常思路來(lái)想這個(gè)事，可能性有多大？”有購(gòu)房者向券商中國(guó)記者表示，現(xiàn)在深圳樓市打新很多都是這個(gè)套路，所謂無(wú)房剛需，很多都是為了打新而來(lái)“偽剛需”。

　　有分析觀點(diǎn)就認(rèn)為，萬(wàn)豐海岸城之所以這么火爆，主要就是有不少投資客看中其單價(jià)一萬(wàn)多元的倒掛，真正特別迫切的購(gòu)房剛需者，還是會(huì)分流到同時(shí)開(kāi)盤(pán)的、打新成功幾率高一些的其他樓盤(pán)。

　　不過(guò)也有購(gòu)房者認(rèn)為，由于萬(wàn)豐海岸城單價(jià)相對(duì)便宜，且性?xún)r(jià)比高，還是有一部分真剛需愿意賭一把，想用有限的資金，買(mǎi)到性?xún)r(jià)比最高的房子。

　　“說(shuō)實(shí)在的，要花上千萬(wàn)才能買(mǎi)得起的房子，真的是所謂的剛需嗎？”廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員肖文曉向券商中國(guó)記者表示，所有出現(xiàn)打新熱的城市，都是嚴(yán)格執(zhí)行新房限價(jià)的城市，這些城市也都是房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市。

　　肖文曉說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的本質(zhì)是供求關(guān)系緊張。2020年，深圳賣(mài)了14萬(wàn)套的房子，其中一手房只有4.4萬(wàn)套，可見(jiàn)新房供應(yīng)的緊缺。再追蹤到土地市場(chǎng)看，深圳過(guò)去5年通過(guò)招拍掛成交的涉宅用地總建面只有1003.67萬(wàn)平方米，其中還有580多萬(wàn)平方米是2020年才成交的。

　　在肖文曉看來(lái)，要解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲難題，設(shè)置購(gòu)房門(mén)檻只有治標(biāo)不治本的短期效果，而且還有各種各樣的副作用，也無(wú)法避免誤傷剛需的情況?！斑€是要正視問(wèn)題本身。一方面增加供應(yīng)，另一方面貫徹房住不炒，讓投資客無(wú)利可圖?！?/p>

　　但商品房限價(jià)不是一個(gè)好辦法，限價(jià)等于政府逼著開(kāi)發(fā)商讓利給購(gòu)房者，購(gòu)房者自然會(huì)削尖了腦袋想各種辦法去打新。如果政府要對(duì)商品房限價(jià)，那就應(yīng)該對(duì)商品房像限價(jià)房那樣管理，比如封閉流轉(zhuǎn)、限制得利，但這顯然也不合適。

　　關(guān)鍵在于，要把商品房的定價(jià)權(quán)交還給市場(chǎng)，價(jià)格不再畸低自然就沒(méi)有了打新熱。政府也要做好自己的工作，構(gòu)建好多渠道保障的住房體系，比如公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等，做好租購(gòu)?fù)瑱?quán)等，高房?jī)r(jià)的矛盾自然而然就化解了。

　　據(jù)他預(yù)測(cè)，深圳過(guò)去一年已經(jīng)加大土地供應(yīng)，建立多渠道保障的住房體系，今年這個(gè)力度也不會(huì)小。

　　另?yè)?jù)貝殼研究院整理，對(duì)比北上深地產(chǎn)調(diào)控政策，目前深圳在限售、限離、稅費(fèi)方面力度最大，而在落戶、非戶籍購(gòu)房、限貸、利率等方面則不如北京和上海。

　　本文源自券商中國(guó)