最近幾天，網(wǎng)上關于深圳，東莞樓市調(diào)控政策的消息，傳得沸沸揚揚。

　　目前僅限于坊間傳聞，沒有得到官方的正式發(fā)布，但我們可以提前對這些政策的影響進行分析。

　　1、深圳——深戶購房需要社保

　　據(jù)網(wǎng)上傳言，剛過去的周六，深圳主持了一場房地產(chǎn)市場研討座談會，中央住建部副部長倪虹也參加了本次會議。

　　目前網(wǎng)上主要討論的話題為：

　　深圳戶口購房也要有一定的年限，2年或者5年；

　　購買商務公寓也需要一定時間的社保年限；

　　二手房的交易稅費要上調(diào)。

　　解讀：

　　深圳目前是一線城市中限購比較松的，因為深圳的房票最好拿，只要有本科學歷就可以秒落戶，這也給炒房開了一個口子。

　　如果深戶購房也需要5年社保，那就意味著將有一大批購房者將失去購房的資格，深圳的新房市場也很難出現(xiàn)“萬人搖號”的現(xiàn)象，因為有資格去搖號的人變少了。

　　二手房交易稅費的上調(diào)，將抑制二手房的交易量，6月份深圳二手房的交易破萬套，這是回到2015年牛市的征兆，我認為這也是深圳樓市受到上層的關注，不得不出手調(diào)控的主要原因。

　　深圳樓市調(diào)控如果加碼，意味著房價的上漲速度將大大減慢，樓市的接盤俠也會變少，最痛苦的莫過于加了杠桿高位購房的炒房客。

　　對于剛需來說，這無異于是一件好事，因為房價上漲速度變緩，你就有了更多時間攢錢購房，或者多花點時間挑挑看看，同時，新房開盤的搖號競爭也變得沒那么激烈了。

　　2、東莞——二手房限購

　　最近，東莞“二手房限購”的傳言也引發(fā)網(wǎng)友的熱議。

　　目前東莞官方并未正式發(fā)文，但在陽光問政平臺上，不少市民發(fā)帖請求東莞將二手房列入限購對象，以盡快遏制投機炒房行為，恢復房地產(chǎn)正常秩序。

　　解讀：

　　東莞目前的限購政策是：

　　1、東莞戶籍，限購2套（二手房不限）；

　　2、非東莞戶籍，達到相關條件最多2套。（二手房不限）。

　　在我看來，東莞的新房限購不算嚴格，有本科學歷只需要半年社保就可以購買一套商品房，沒有本科學歷，交滿1年社保就可以購買一套商品房。

　　去年東莞樓市沒有開啟上漲模式時，外地人購買東莞新房是可以操作的，方法是與開發(fā)商簽訂合約，把房源鎖定1年，等你交夠1年社保后再網(wǎng)簽，本科學歷只需要等半年。

　　所以東莞沒必要全面對二手房實行限購政策，因為買新房的難度也不大，除了像主城區(qū)，松山湖這樣的熱點片區(qū)有可能對二手房限購，其它城區(qū)限購也沒什么影響。

　　深莞樓市如果真的發(fā)布調(diào)控政策，會對灣區(qū)樓市產(chǎn)生什么影響？

　　答案是利好廣州樓市，尤其是南沙市場。

　　目前東莞松山湖破6萬，深圳沙井破7萬，而廣州南沙的價格只有3萬。

　　南沙的定位其實不弱于前海，南沙的投資額是廣州NO.1，南沙的自然資源，高端配套是遍布農(nóng)民房和廠房的東莞和沙井沒法比的，但南沙的房價卻只有東莞和沙井的一半。

　　最重要的是，南沙的限購政策于2019年12月得到了放松，從5年社保變成了“本科學歷+工作證明”。

　　當深圳和東莞的樓市調(diào)控政策加碼，房價上漲必然趨緩，但大灣區(qū)的熱錢必須有一個投資的渠道，那么廣州南沙是一個最適合的地方，我想不到哪里比南沙更有理由去代替松山湖和深圳。