來源：無冕財經(jīng)

　　作者：侯燕婷

　　編輯：饒霞飛

　　“萬科·臻山海已經(jīng)不抱希望了，銀行說流水有問題，房貸批不下來?！?021年1月下旬，萬科·臻山海的購房者莎莎沒有如期等來她的房貸審批。和她同樣遭遇的，還有其他多戶業(yè)主。

　　2020年12月8日，莎莎線下選房成功，千萬豪宅在手，她和其他業(yè)主一樣，無比開心。

　　然而，直至最近，莎莎他們的房貸沒有獲得審批。另一位購房者沈生對燃財經(jīng)表示，開發(fā)商直接勸他退房，他想全款支付都不行。

　　2021年1月25日，深圳一銀行內(nèi)部人士透露，當(dāng)天公開搖號的前海兩大網(wǎng)紅盤天健悅桂府、龍光前海天境，房貸將按照最嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)審核，“之后資料審核上，銀行流水半年不夠了，要提供一年的記錄。”

　　事實(shí)上，自2020年11月底深圳豪宅華潤城潤璽一期萬人打新成為全國新聞頭條之后，深圳市住房和建設(shè)局在相繼采取措施打擊假結(jié)婚、假離婚、代持等炒房投機(jī)行為。

　　2021年1月22日，深圳市住建局發(fā)布對華潤城潤璽一期12名涉嫌違規(guī)申購商品房人員的處理通告，表示“有12人存在隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況”，并暫停12人在深購房資格。

　　1月23日晚間，深圳市住建局再發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知”，提出對購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等購房資格嚴(yán)格審查，并明確違規(guī)者三年不得在深購房。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“購房款來源”成為很重要的審查內(nèi)容，這有助于防范各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。尤其是此前深圳出現(xiàn)了代持購房的現(xiàn)象，即出現(xiàn)了各類其他來源的購房款參與炒房的現(xiàn)象，所以實(shí)際上通過嚴(yán)管此類資金，能夠真正堵住各類違規(guī)資金，這有助于減少投資投機(jī)炒房現(xiàn)象。

　　不過，新鮮出爐的調(diào)控政策之外，深圳樓市依然沸騰不息。

　　繼上述前海兩大網(wǎng)紅盤開盤之后，1月29日，深圳另外6個網(wǎng)紅盤同時公布開啟認(rèn)籌，共推出住宅2821套，地產(chǎn)圈“炸鍋”，開年新一輪打新又開始了。其中，寶安區(qū)的萬豐海岸城有數(shù)萬人想搶。

　　據(jù)媒體報道，打新大軍為了參與打新，紛紛趕在銀行系統(tǒng)關(guān)閉前打印征信報告，在銀行排起長隊(duì)。#深圳打新大軍排隊(duì)打征信#的話題更是引發(fā)熱議。

　　“幾年前就開始關(guān)注，但還好我沒等，海岸城太難了，可能有1萬人去搖號，入圍比例又被限制到1：3，我預(yù)計要200個月社保才能入圍。”梁雙對燃財經(jīng)表示。

　　▲圖片來自新浪微博@深圳RAY。

　　根據(jù)最新消息，277個月及以上的社保時限才能入圍萬豐海岸城搖號名單。據(jù)悉，萬豐海岸城位于寶安沙井片區(qū)，此次備案房源721套，單價5.1-6.2萬元/平方米，項(xiàng)目周邊二手房價格均在6.5萬元/平方米以上。

　　2月3日，有參與萬豐海岸城打新的購房者陸續(xù)收到打新結(jié)果，各社交平臺吐槽聲不斷，“260個月社保都沒有入圍，你敢信？”、“聽說老頭老太太將房子轉(zhuǎn)給子女然后去打新，好剛需哦”、“絲毫不給年輕人機(jī)會，280個月社保才能入圍，這就是剛需？”

　　“剛需”賺個100萬“買的房子不升值，那還虧利息，只是自住的話，租房就可以，租金那么低。”梁雙來深圳也近10年，在寶安區(qū)從事電商行業(yè)，2020年打新中了光明區(qū)的新房。

　　不可否認(rèn)的是，在深圳，剛需也大多有“買到即賺到”的心態(tài)，這讓他們更加珍惜手里的房票，也更加積極地參與打新。

　　梁雙告訴燃財經(jīng)，他從2020年6月份開始參與打新，10月份打中了金地·峰境瑞府，在此之前，他還參與了4個樓盤的打新。

　　他打新的第一個樓盤是光明網(wǎng)紅盤金融街華發(fā)融御華府，單價4.7-5.3萬元/平方米，8997批購房者搶394套房，4.38%的“中獎率”比華潤城潤璽一期的概率（12%）還低，“我有100個月的社保，竟然排名8000多?！?/p>

　　后來，他參與的幾個新盤打新，都是幾千人搶幾百套房，“一開始，我還很積極地去看房，看地理位置啊，看樣板間啊，思考怎么選房，后來發(fā)現(xiàn)，搖號搖不到，都是白費(fèi)力氣，我干脆都不看了，搖到號再說。”

　　梁雙覺得，他打新5次就中了，運(yùn)氣還可以，“光明金地很多人都棄購了，很多人覺得有垃圾站什么的不好，但我覺得搖到哪就趕緊上車，錯過誰知道還能不能買上？”

　　談到深圳的房價，梁雙直言“很瘋”，“2020年二手房漲了50%吧，我看接下來還是會繼續(xù)漲?！彼麑θ钾斀?jīng)提到，2013年他曾去看了一套120萬元左右的一居室，如今已經(jīng)漲到400多萬元，“以前總想著一步到位，不想買單房的，沒想到2015年深圳房價直接翻倍，現(xiàn)在后悔來不及了。”

　　“我5萬元/平方米左右買了金地，現(xiàn)在周邊二手房都六七萬元一平米，這套房起碼賺100萬元，就算房價不漲，我也不虧的?！绷弘p買了95平方米的戶型，首付約150萬元，也是到處借錢才湊齊，“要建光明科學(xué)城，現(xiàn)在房價5萬元/平方米，五六年后，我覺得可以到10萬元/平方米?！?/p>

　　為了一張房票，深圳的剛需也可以“假離婚”。

　　在“協(xié)議離婚”冷靜期政策執(zhí)行之前，2020年12月，深圳購房家庭連忙上車。

　　“我們在深圳沒有房子，現(xiàn)在三口之家租房住?！笔捠捲诩艺疹?quán)秽淮傅膵雰?，丈夫則在福田區(qū)上班，“我工作六年了，現(xiàn)在休產(chǎn)假，老公工作十年。但我們只給得起三成首付款，都是東借西借的，還沒借夠的那種?！?/p>

　　他們看中了位于龍華區(qū)的萬科北宸之光，誠意登記時填了已婚的信息，但由于男方在外地有房貸記錄，根據(jù)深圳限購政策，他們的首付需要五成。據(jù)悉，萬科北宸之光出售730套房，戶型建面約80-99.8平方米，單價區(qū)間為4.1-5.5萬/平方米，總價區(qū)間在339-545萬元/套。

　　“置業(yè)顧問給算了，有一套81平方米的，總價約360萬元，三成首付也要108萬元。我們靠自己的，沒這么多錢，只能離婚上車，用我的名義購買。”

　　因?yàn)槭捠挓o房無貸，作為準(zhǔn)剛需，2020年12月9號，她搖號成功，順利入圍，排名第68位。12月10日，她在家?guī)Ш⒆樱拔小闭煞蛉ミx房?！皽?zhǔn)備選完房就回老家離婚，置業(yè)顧問說晚幾天交證件就要多收我們幾萬元，太難了，就是游戲規(guī)則吧?！崩霞覜]有高鐵，蕭蕭一路回家離婚也不容易。

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年12月，深圳十區(qū)29個板塊81個在售項(xiàng)目的網(wǎng)簽均價中，關(guān)內(nèi)的福田區(qū)、南山區(qū)成交均價區(qū)間在8.3-11.7萬元/平方米，關(guān)外較遠(yuǎn)的光明區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)成交均價區(qū)間在3.7-6萬元/平方米。

　　▲圖片來自克而瑞深圳區(qū)域。

　　也就是說，蕭蕭選購4.1萬元/平方米的房子，可入選深圳最低價房子榜單了，“我們在福田上班，總不能去買坪山的樓盤?！?/p>

　　一位深圳房地產(chǎn)從業(yè)者對燃財經(jīng)直言，深圳購房人基本都是帶投資需求的，買房的人都希望房價漲快一點(diǎn)，“龍崗跟沙井（寶安）差不多遠(yuǎn)啊，但很多新房不需要搖號，因?yàn)橄啾榷裕l(fā)展空間小，不具備太多的投資價值?！?/p>

　　梁雙發(fā)現(xiàn)，深圳很多人買房都上癮了，“辛辛苦苦工作不一定賺到錢，房子買到就賺了，誰不想買呢？”

　　一位深圳房產(chǎn)微博大V也表達(dá)了他對深圳人的觀察：“深圳很多人無心上班了。主要是兩種，一種太有錢的，覺得上班性價比太低；另一種是工作了幾年不斷被深圳房價虐的，也覺得沒啥奔頭。剛工作一兩年的新兵蛋子還在瘋狂作業(yè)，是因?yàn)檫€沒看清現(xiàn)實(shí)。高房價沒錯，屢創(chuàng)新高的房價真害人。”

　　炒房“套路”多2020年出臺的“7·15新政”，可稱之為深圳史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策，超越2016年的“深八條”。按新政規(guī)定，入戶三年者須提供三年社保記錄且限購1套房，未落戶或入戶未滿三年須提供五年社保記錄且限購1套房，夫妻離婚三年內(nèi)仍按照家庭限購政策，雙方合計限購2套房。

　　2004年就來到深圳并決定定居下來的李達(dá)對燃財經(jīng)表示，此前深圳戶口的家庭限購2套房，他能以夫妻離婚方式購買三套房。

　　2005年，李達(dá)在深圳蛇口花80萬元買了第一套房子，彼時房價不過幾千元一平米，而如今這套房子已經(jīng)漲了20倍，總價近1600萬元。此后，李達(dá)分別于2009年、2010年、2015年、2016年分別買賣經(jīng)手了8套房產(chǎn)，2021年1月25日，他又參與“前海雙子”（天健悅桂府、龍光前海天境）的搖號，但并未中簽。

　　“買房子跟買股票一樣，只要有利可圖，資產(chǎn)可保值、增值，人們就會去炒作。”李達(dá)對燃財經(jīng)表達(dá)了他的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，人們不應(yīng)該被政策嚇唬到，要研究政策，懂得“合法規(guī)避”，“底線是不做違法的事情?！?/p>

　　2010年的時候，已婚狀態(tài)下的李達(dá)，用“未婚的戶口本”買了“首套房”，首付只要三成，而彼時政策規(guī)定，家庭購買第二套房，首付不低于五成，“結(jié)婚之后并沒有去修改戶口本信息，這可不是違法方式?！?/p>

　　2015年的時候，李達(dá)利用離婚協(xié)議書操作購買了家庭第三套房?！胺孔颖緛碓谖颐?，離婚協(xié)議書約定房子過戶給妻子，妻子原本無房，她先購買一套房，然后我們再拿著離婚協(xié)議書去過戶，那妻子就可以單身情況下?lián)碛袃商追慨a(chǎn)了，而過戶后我變成無房狀態(tài)，即可再買第三套房。”

　　李達(dá)指出，只有實(shí)際操作過的人才會明白其中的方法，“沒有法律規(guī)定離婚后房子立刻得過戶，所以這也是合法的?！?/p>

　　而在“7·15新政“之后，按照李達(dá)的操作方法，“無房”一方離異后也可擁有兩套房產(chǎn)，只不過房產(chǎn)過戶后，受離婚家庭三年限購政策約束，另一方失去購房資格。

　　2021年1月19日，深圳市住建局發(fā)布對“7·15新政”的補(bǔ)充政策，指出“居民家庭購買的商品房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下”，1月21日，深圳市不動產(chǎn)登記中心向媒體表示，對不具備購房資格的家庭成員，暫停夫妻婚內(nèi)更名。

　　同策研究院高級分析師李霄霄認(rèn)為，要求房屋只能登記在符合購房條件的一方名下，主要針對此前“7·15新政”存在的假結(jié)婚漏洞打補(bǔ)丁。

　　然而，信榮律師事務(wù)所律師張茂榮在接受深圳樂居采訪時提出，“假離婚”炒房口子被堵死的說法有點(diǎn)過于絕對。事實(shí)上，只是不能聯(lián)名或單獨(dú)登記在不具備購房資格的一方名下。

　　“之前的《婚姻法》和現(xiàn)在的《民法典》都明確規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購房屋屬于夫妻共同共有，雖然婚內(nèi)不能更名，也不能聯(lián)名登記，但離婚時仍可以協(xié)議作為共同財產(chǎn)予以分割歸不具備購房資格的一方所有，而且法院的離婚判決書或調(diào)解書具有物權(quán)確認(rèn)效力，等同于不動產(chǎn)權(quán)證?！?/p>

　　“如果說有影響只有一點(diǎn)：就是由于不能聯(lián)名也不能更名，‘假結(jié)婚’使得沒有購房資格的一方風(fēng)險大幅增加——單獨(dú)登記在對方名下，對方可能會單獨(dú)處分抵押?！?/p>

　　令人疑惑的是，李達(dá)在政策最嚴(yán)格的2021年初還能參與打新，“很多人都是受到思維的限制，思維打開了，就能總結(jié)很多方法。早在2015年，我就明顯感受到調(diào)控會趨嚴(yán)，因此我提前三年就開始準(zhǔn)備，社保也好、銀行流水也罷，如果你現(xiàn)在準(zhǔn)備，你得等多三年才能打新了?！?/p>

　　莎莎來深圳也長達(dá)10年了，從事金融貸款業(yè)務(wù)，盡管如今一家六口仍在租房居住，但早年她也嘗過深圳樓市的紅利。

　　“2016年，我們有一位客戶用一套總價約370萬元的兩居室抵債，我和一個同事合伙買了這套房，三年之后，我們以約600萬元賣出，我和同事各賺了100多萬元?！碑?dāng)時，房子買在莎莎深戶名下，首套房三成首付，她與同事各出一半錢，但實(shí)際上這個過程兩人都沒有“花錢”，而且買房和賣房兩次交易都賺錢。

　　“那個時候深圳還可以做高評高貸，就是找家評估公司將房子的評估價提高，然后再去銀行做抵押貸款，就能貸到更多錢，降低首付款?！睂?shí)際就是，這套370萬元的房子評估價調(diào)為410萬元，三成首付約123萬元，房子抵押貸款出7成約287萬元，還了首付123萬元還盈余164萬元。

　　不過，莎莎表示，現(xiàn)在已經(jīng)不能做“高評高貸”。燃財經(jīng)獲悉，2018年，深圳發(fā)布二手房“三價合一”政策，規(guī)定商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度，要求建立信息互通查詢機(jī)制，規(guī)范購房融資，堅(jiān)決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象。

　　莎莎沒有那么強(qiáng)烈的“炒房”思維，故而直至2020年，在深圳樓市熱潮下，才開始加入打新?！叭A潤城潤璽火爆之后，我也動心了，跟幾個同事迅速去參與前海萬科·臻山海的打新，不過沒想到我們辦公室?guī)讉€人都批不了貸款。”

　　莎莎對燃財經(jīng)表示，由于從事金融業(yè)務(wù)，平時會有很多無關(guān)的銀行流水，比如幾千萬元的轉(zhuǎn)賬記錄，“我們做業(yè)務(wù)的，發(fā)工資也是不定時、不定額，銀行審核就覺得我們資金不正常?！彼J(rèn)為，自己在深圳也沒有房子，也是租房，屬于剛需。

　　當(dāng)然，大多數(shù)剛需都不認(rèn)為千萬元級別的萬科·臻山海會是剛需房，也可以說許多不惜打新千萬豪宅的“剛需”，也是看中期間更大的差價。

　　2016年，“深八條”政策對新房進(jìn)行限價，直至2018年一二手房價格倒掛明顯，成為深圳打新熱潮的導(dǎo)火索。火上全國熱搜的華潤城潤璽一期，備案單價區(qū)間為12.01-14.47萬元，而華潤城三期二手房價格已達(dá)約18萬元/平方米，以最小面積98.52平方米戶型計算，買到最少可賺591萬元。

　　繼華潤城之后，萬科·臻山海、天健悅桂府和龍光前海天境都是單價超10萬元/平方米、總價超1000萬元的樓盤，計算一二手房差價，買到手即可躺賺幾百上千萬元，這使得投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　高杠桿助推房價2021年1月25日，謝杰在深圳金融居間公司金諾金融做了一筆1500萬元的抵押貸款。

　　此前，謝杰已擁有一套房產(chǎn)，近期又購買了寶安區(qū)鴻榮源·熙龍灣3000萬元的豪宅，作為二套房，首付需要八成，“居間公司給我墊資全款，這樣也省下一筆稅費(fèi)，房子過戶后再做抵押貸，大概能貸款1500萬元吧，月息可能3厘多，比房貸利率低多了?！?/p>

　　資料顯示，“房抵貸”是指借款人以自然人名下的房產(chǎn)（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營用途的人民幣貸款。其中，小企業(yè)經(jīng)營貸年利率較低，約3.9-4.5%。

　　疫情期間，深圳出臺政策，為中小企業(yè)貸款貼息，最高達(dá)100萬元。彼時，據(jù)媒體報道，投資客利用“房抵貸”買房，加上貼息，利率可低至2%，不到房貸利率的二分之一。燃財經(jīng)多次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管已經(jīng)沒有貼息政策，但經(jīng)營貸的低利率仍然是高杠桿購房的主要方式。

　　“本質(zhì)上，深圳樓市的問題，不是供應(yīng)問題，而是杠桿炒作問題?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“當(dāng)下，銀行、私募、小貸、擔(dān)保等金融機(jī)構(gòu)都在追逐‘深圳份額’，有房產(chǎn)抵押物的融資備受青睞，這才是問題的關(guān)鍵?！?/p>

　　“不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，新房供應(yīng)端多幾個新盤、十幾個新盤，哪怕幾十個樓盤，根本無法達(dá)到揚(yáng)湯止沸的降溫效應(yīng)，反而因新房限價，人為創(chuàng)設(shè)了‘套利效應(yīng)’，并在各路資金的加持下，讓樓市更加火爆、房價上漲預(yù)期更強(qiáng)?！?/p>

　　深圳市和興榮信息咨詢有限公司一名員工向燃財經(jīng)表示，華潤城潤璽一期就有10個客戶找他做首付貸款，“他們很早就來做貸款，中簽的現(xiàn)在房貸也順利批下來了?！?/p>

　　深圳福田一位銀行內(nèi)部人員日前向燃財經(jīng)透露，該行有“快捷抵押貸”，實(shí)際上就是房抵經(jīng)營貸，要求借款人背后經(jīng)營實(shí)體成立年限至少兩年，貸款的金額不超過交易合同金額的70%。

　　“但實(shí)際上交易合同可以偽造，貸款不一定用于公司經(jīng)營，有人確實(shí)拿去買房?！睋?jù)悉，該“快捷抵押貸”上限為1000萬元，利率4.05%，審批約半個月即可放貸?！?020年年初，房抵經(jīng)營貸受到監(jiān)查，（銀行）停了一段時間，后來又繼續(xù)做?！?/p>

　　深圳市樂享金服信息科技有限公司一貸款經(jīng)理表示，2020年12月份，她為一對國企工作的夫婦做房抵經(jīng)營貸，“兩口子2017年買了第一套房，現(xiàn)在全款購買第二套房，然后過戶抵押，貸款出7成，相當(dāng)于3成房款買了這套房。”她指出，貸款月息最低是3.2厘，遠(yuǎn)低于房貸利率，只要不是公務(wù)員等特殊身份，弄個公司都能做經(jīng)營貸款，“我們跟銀行合作，有綠色通道，公司也會做擔(dān)保，幾百萬元到幾千萬元都能做到?！?/p>

　　深圳市協(xié)商通代理記帳有限公司一融資經(jīng)理透露，公司其實(shí)是跟銀行行長和客戶經(jīng)理合作。“市面上買房，基本都是抵押貸款出來再買的，我們遇到很多這類客戶。說實(shí)話，銀行其實(shí)更支持去買房，有抵押物的貸款他們更喜歡，往往做生意的都容易壞賬?！?/p>

　　▲受訪者微信朋友圈圖片。

　　燃財經(jīng)接觸到的一位深圳開發(fā)商內(nèi)部員工亦表示，企業(yè)經(jīng)營貸款優(yōu)于個人信用貸、消費(fèi)貸，“公司貸款是公司的名義，不會體現(xiàn)在個人征信上，只不過貸款出來不要直接就拿來買房，要轉(zhuǎn)幾手，在不同銀行卡上周轉(zhuǎn)一輪，最后說是公司盈利或者朋友借錢的還款等?！彼f，很多客戶和身邊的親戚朋友都會將房產(chǎn)抵押套現(xiàn)后繼續(xù)買房，“很正常，沒什么風(fēng)險。”

　　李宇嘉對燃財經(jīng)表示，對于加杠桿買房，監(jiān)管上都是有規(guī)定的，關(guān)鍵是底層的經(jīng)營秩序非常復(fù)雜，“一些游離于監(jiān)管系統(tǒng)之外的小貸理財、房屋管家、資金中介等，對接了銀行的資金和炒房客，違規(guī)加杠桿，這個監(jiān)管存在一定的難度?！?/p>

　　不過，李宇嘉指出，深圳1月23日的最新政策，提到嚴(yán)格核查購房人婚姻狀況、銀行流入、收入證明等，也屬于金融端的調(diào)控?！凹俳Y(jié)婚、假流水、假收入證明等等都是為了違規(guī)套取杠桿，現(xiàn)在規(guī)定按揭的月供應(yīng)該占收入的50%以內(nèi)，這些都需要金融機(jī)構(gòu)審核，住建部門無法審核?！彼赋?，具體執(zhí)行則需要稅務(wù)局、社保局、就業(yè)單位和銀行、開發(fā)商等共同配合。

　?。ㄎ闹辛弘p、莎莎、沈生、李達(dá)、謝杰、蕭蕭為化名。）

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