來(lái)源：地產(chǎn)八卦女
來(lái)源：地產(chǎn)八卦女
進(jìn)入2020年，很多人都期待著樓市會(huì)有大的變化。
可是沒(méi)想到的是，一場(chǎng)疫情將樓市打入無(wú)底深淵，幾乎所有行業(yè)被封停，樓市也不意外。有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，電影行業(yè)受到的是百億的損失，而對(duì)于樓市的影響，遠(yuǎn)超于此。
售樓部關(guān)停，樓市二月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)幾乎為0。
但這不是最核心的，樓市是個(gè)資金極其重，現(xiàn)金流需求極大的行業(yè)，如果集體斷糧一個(gè)月，接下來(lái)的預(yù)期又損傷半年甚至更久，能撐得住的房企會(huì)非常少！
接下來(lái)影響的是整個(gè)市場(chǎng)的信心。信心沒(méi)了，整個(gè)年度的樓市都會(huì)到極大的影響，再關(guān)聯(lián)到上下游行業(yè)，這里面是萬(wàn)億級(jí)的經(jīng)濟(jì)影響。
所以，政府出手了。
截止到目前，疫情以來(lái)已經(jīng)有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無(wú)錫、南昌、杭州、濟(jì)南、南京、南昌、駐馬店、馬鞍山、南寧、蘇州等20多個(gè)省市發(fā)布了樓市政策。
很多人高呼：政策救市了！
那么真的開(kāi)始救市了嗎？不是“房住不炒”嗎？
首先，“房住不炒”無(wú)論在當(dāng)下還是在未來(lái)都是樓市的定位，但翻開(kāi)提出這個(gè)偉大定位的會(huì)議紀(jì)要：2016年在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。但這句話前面有一句前提：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
如果市場(chǎng)出現(xiàn)了疫情這樣的黑天鵝，市場(chǎng)沒(méi)有辦法平穩(wěn)健康發(fā)展的時(shí)候，需要靠政策去調(diào)整。
整理下各地政策的時(shí)間線，綜合政策的類(lèi)型進(jìn)行分析考量，其實(shí)可以分為四步：緩壓力、救企業(yè)、給信心、救市。
從2月初開(kāi)始，各地已經(jīng)開(kāi)始出臺(tái)地產(chǎn)相關(guān)的政策。這些都是從暫緩?fù)恋爻鲎尳?、暫緩貸款償付等多個(gè)維度，給房地產(chǎn)企業(yè)極大的關(guān)懷和支持。
注意看這些政策你會(huì)發(fā)現(xiàn)，最先行動(dòng)的都是大城市，但從另一個(gè)角度說(shuō)，最早行動(dòng)的政策都不痛不癢，大部分政策都集中在緩解企業(yè)資金鏈上，這是第一步，緩解企業(yè)壓力。
我們?cè)賮?lái)看各地政府出臺(tái)的另一類(lèi)相關(guān)政策：
廣東省：
2月18日下發(fā)通知，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)恢復(fù)商品房正常銷(xiāo)售；
南京市：
2月20日晚發(fā)出通告，商品房銷(xiāo)售有序開(kāi)放；
無(wú)錫：
放松預(yù)售條件，銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，納稅申報(bào)困難企業(yè)可以延期納稅，開(kāi)工竣工期限可以根據(jù)疫情順延；
蘇州：
延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限，調(diào)整超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則，住宅（商?。┑貕K不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷(xiāo)售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可適當(dāng)提前；
在我看來(lái)，這是在給企業(yè)松綁，通過(guò)開(kāi)放售樓部、調(diào)整預(yù)售、不抽貸的政策去盡力挽救房地產(chǎn)企業(yè)。
除了政策方面的助力，部分開(kāi)發(fā)商也紛紛開(kāi)始自救，通過(guò)層出不窮的促銷(xiāo)和優(yōu)惠，希望能喚醒房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。
緊接著，蘇州又進(jìn)行了兩個(gè)操作：
放寬限購(gòu)條件，不受戶(hù)籍、社保和積分的限制；放寬落戶(hù)限制，本科直接落戶(hù)；
對(duì)即將拍賣(mài)的10幅土地取消了竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，意味著這10幅宅地取消了現(xiàn)房、封頂銷(xiāo)售的要求，價(jià)高者得！
而另外幾個(gè)城市發(fā)布的新政也值得深思。
衡陽(yáng)：
發(fā)布17條新政穩(wěn)樓市，通過(guò)契稅補(bǔ)貼、買(mǎi)房給補(bǔ)貼，本科生購(gòu)房一次性補(bǔ)貼5萬(wàn)元；加快按揭樓盤(pán)貸款發(fā)放進(jìn)度，房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，可以根據(jù)規(guī)劃分期繳納土地價(jià)款等手段穩(wěn)樓市；
南寧：
允許申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房；職工個(gè)人及家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房或第二次申請(qǐng)住房公積金貸款的，購(gòu)房首付款比例應(yīng)不低于40%，貸款利率調(diào)整為同期住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍；
最重磅的是駐馬店：
首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%；將住房公積金貸款額度由45萬(wàn)元上升到50萬(wàn)元；同時(shí)大力推廣住房公積金組合貸款業(yè)務(wù)。除了各類(lèi)人才購(gòu)房，大中專(zhuān)畢業(yè)生、農(nóng)民工購(gòu)房都有相應(yīng)的購(gòu)房補(bǔ)助；
還有一家銀行的政策：
浙商銀行近日下發(fā)調(diào)整個(gè)人貸款通知，對(duì)非“限購(gòu)”城市，各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)亍跋拶?gòu)”“限貸”和監(jiān)管政策情況，將非“限購(gòu)”城市居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套個(gè)人住房的首付貸款比例從原來(lái)的三成（30%）調(diào)降至二成（20%）。
……
駐馬店是第一個(gè)吃螃蟹的城市，將公積金首付比例下調(diào)至20%，再聯(lián)想前段時(shí)間北京拍地、非限購(gòu)城市首付降低至二成，很多媒體開(kāi)始瞎解讀，認(rèn)為這是開(kāi)始救市了，但我認(rèn)為，這不算。
看到這里，你應(yīng)該已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了，無(wú)論是地市還是中央，從來(lái)沒(méi)有發(fā)布過(guò)救市的政策！這些政策，都只能是在給信心：給購(gòu)房者信心，給企業(yè)信心。
雖然蘇州、駐馬店、衡陽(yáng)、南寧這些城市級(jí)別不高，但這代表了政策松綁開(kāi)始進(jìn)入第三階段，救企業(yè)升級(jí)到給信心！
那么第四步—救市什么時(shí)候能到來(lái)呢？前面所說(shuō)這些政策，主要集中在土地款項(xiàng)緩繳、放寬預(yù)售條件、放寬公積金首付、放寬落戶(hù)、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面，這只能緩解企業(yè)短期壓力，給企業(yè)以信心。
但這些錦上添花的事代替不了雪中送炭，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用有限。
當(dāng)然，如果你關(guān)注新聞和樓市過(guò)往歷史政策，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前一些城市已經(jīng)陸續(xù)放寬了限價(jià)、限簽等調(diào)控政策，但卻沒(méi)有一個(gè)城市敢對(duì)“限購(gòu)、限貸、限售”這三大項(xiàng)做出任何改變。
真正的信號(hào)是什么？
就歷史調(diào)控經(jīng)驗(yàn)而言，政策和市場(chǎng)都不是一蹴而就的，這是一個(gè)緩慢的過(guò)程。三四線乃至弱二線城市的限購(gòu)、限貸有可能會(huì)在今年3、4月出現(xiàn)調(diào)整，但這種調(diào)整會(huì)比較緩慢，不會(huì)出現(xiàn)一下全部放開(kāi)的局面。
首先是看疫情，對(duì)抗疫情的戰(zhàn)斗，如果持續(xù)得更久，經(jīng)濟(jì)可能就會(huì)更差，救市的可能性會(huì)更大。
目前來(lái)看，新冠狀病毒已經(jīng)在韓國(guó)、日本、意大利等多個(gè)國(guó)家爆發(fā)，很有可能成為一個(gè)全球性疫情，如果出現(xiàn)國(guó)際疫情爆發(fā)、國(guó)內(nèi)國(guó)際交叉感染，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響就會(huì)遠(yuǎn)超預(yù)期，就目前全球股市恐慌性下跌來(lái)看，這不是不可能。
但還是不要期待這樣的結(jié)果吧，這個(gè)時(shí)候你買(mǎi)房還有什么意義？
其次，如果如預(yù)期那樣控制住了疫情，國(guó)家會(huì)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提升國(guó)民士氣，提升GDP。最開(kāi)始，可能三線城市對(duì)限購(gòu)限貸限售等政策逐漸放開(kāi)，不用懷疑，觀望的其他地方會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)的。
緊密關(guān)注基準(zhǔn)利率。降息也不是一下就完成的，而是在悄咪咪進(jìn)行。
最后一句，你仔細(xì)琢磨下：
“限購(gòu)、限貸、限售”這三座真正的大山，有政策出來(lái)的時(shí)候，窗口期才算是真正要來(lái)了！
關(guān)于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。
舉報(bào)/反饋
