深圳樓市的大招一個接一個，“冷卻時間”也在日漸縮短。

　　一周前，商務(wù)公寓“燃?xì)庾杂伞鲍@利好；半個月前，二手房指導(dǎo)價(jià)橫空出世；一個半月前，“新八條”禁買令直擊代持打新。

　　就在昨日（3月2日），深圳又誕生了全新?lián)u號規(guī)則！直呼：保護(hù)我方無房剛需家庭！

　　1、兩個樓盤打新實(shí)行全新積分制

　　3月2日起，羅湖華潤萬象華府、縉山府雙盤，在購房APP統(tǒng)一登記，資料提交截止時間為3月4日18點(diǎn)，兩盤只能二選一。

　　值得注意的是，與此前深圳新樓盤的搖號入圍規(guī)則不同，此次縉山府和萬象華府打新竟開始實(shí)行全新積分制。

　　根據(jù)兩個樓盤公布的意向登記入圍積分規(guī)則，積分項(xiàng)共分為4大類——無房時長、戶籍、社保、子女，其中最引人關(guān)注的，莫過于在深購房以及社保繳納兩項(xiàng)的積分細(xì)則。

　　除此之外，這份入圍積分規(guī)則對“住房”和“轉(zhuǎn)讓”都作出了清晰的界定：第一，“住房”是指住宅、別墅、宿舍和公寓（商務(wù)公寓除外）；第二，“住房轉(zhuǎn)讓記錄”包括買賣、贈與、互易、繼承、遺贈等權(quán)利人變更的記錄。

　　積分規(guī)則重點(diǎn)如下：

　　名下無房，10年內(nèi)在深圳無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，積40分，相當(dāng)于400個月/33.3年社保積分；

　　例如：真剛需、只有農(nóng)民房沒買過商品房的有錢村民。

　　名下無房，2-10年在深圳有住房轉(zhuǎn)讓記錄的，積20分；2年內(nèi)在深圳有住房轉(zhuǎn)讓記錄的，積10分；

　　例如：①在深圳換房的剛需，如果是2年前賣掉一直沒買，有20分，夫妻雙方均為深戶10分，夫妻社保總月數(shù)136個月以上（即均在深圳工作滿5年半以上）的話才能超過上一類。

　?、趧傎u掉小房換大房，這種可能被誤傷，2年內(nèi)有房產(chǎn)交易記錄，雖然無房但只有10分，其他條件滿分的情況，社保也要236個月才能和第一類競爭。

　　在深圳有1套住房，積0分；

　　例如：名下一套房，再想買一套。除非社保436個月，否則放棄打新。

　　夫妻雙方均為深戶，積10分；

　　夫妻雙方僅有1方或單身為深戶，積5分；

　　夫妻雙方或單身均為非深戶，積2分；

　　夫妻雙方或單身在深圳繳納社保（或個稅）總月數(shù)，按0.1分/月積分；

　　家庭或單身有未成年子女，積2分；

　　綜合本次積分規(guī)則來看，深圳無房+10年內(nèi)深圳沒有房屋交易記錄+夫妻雙方都是深戶+在深圳有長期社保納稅記錄+還有個未成年的孩子，成為了本次搖號購房的最優(yōu)組合。

　　2、積分搖號升級是為何

　　從去年的“715新政”到最近的二手房指導(dǎo)價(jià)，中間還穿插著各種細(xì)則與小政策的堵漏，不管是打擊代持、查流水，亦或是堵漏假離婚、假離婚，歸根結(jié)底，目的都是為了嚴(yán)厲打擊炒房行為。

　　而本次搖號升級，還有一個重要原因——預(yù)防打新踩踏、剛需被完全擠掉。

　　因?yàn)槎址恐笇?dǎo)價(jià)政策出臺后，中農(nóng)工商建等大型銀行已紛紛表態(tài)，明確以“參考價(jià)”作為按揭貸款參考依據(jù)。那么，如果業(yè)主依舊不愿按照“指導(dǎo)價(jià)”交易，那么就意味著購房者被變相提高了首付，這不僅對剛需造成了不利的影響，還直接導(dǎo)致購房者選擇二手房的熱情降低。

　　根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，第8周深圳二手房成交總套數(shù)達(dá)到近期低點(diǎn)，對比2.08新政前的周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（約2500套），新政后二手房網(wǎng)簽量大致下滑近7成，市場也開始剔除春節(jié)“假日效應(yīng)”的影響，逐漸浮現(xiàn)新政后市場的真實(shí)動態(tài)。同時，第九周網(wǎng)簽數(shù)雖有回升，但仍未突破千位，可見二手市場已漸“冷卻”。

　　二手房業(yè)主不賣，買家不買，這樣一來，最后焦點(diǎn)自然便落到了新房市場上。

　　因此，為了避免新房市場再一次被盯上，還能力?！罢鎰傂琛鄙宪?，此次搖號升級稱得上是兩全其美。預(yù)計(jì)，接下來深圳的新盤大概率會跟進(jìn)這個積分規(guī)則。

　　3、“真”無房家庭成為主角，“社保巨子”退出舞臺

　　值得注意的是，此前，深圳樓市打新僅簡單將客戶按照“有房”或“無房”劃分為一類、二類客戶，并在此基礎(chǔ)上比拼社保繳納月份。這也就意味著，購房者可以將名下房子過戶給代持者，然后憑借“無房”+“超長社保繳納”的優(yōu)勢碾壓式打新。

　　而本次的積分搖號升級，極大地向首次置業(yè)群體傾斜，能識別出比此前更為真實(shí)的首套剛需，顯示了更多的公平，將重新對購房者入場資格進(jìn)行了排序，真正有利于“無房者”上車。

　　不僅如此，積分搖號升級還精準(zhǔn)打擊了三類人群：

　　"社保巨子”

　　“社保巨子”指的是在深圳繳納了幾十年社會保險(xiǎn)且至今名下仍然無房的中老年人。他們或是深圳土著，或是早期來深的建設(shè)者，憑借著自己長社保的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)移名下房產(chǎn)從而為子女購置房產(chǎn)。比如，去年的萬豐海岸城打新便炸出了至少繳納278個月社保的“社保巨子”，這一群完全符合“無房”規(guī)則的老剛需，他們傲視群雄，震動了整個打新市場。

　　賣房打新

　　這類人群指的是在深圳已有一套房，想通過賣房打新賺取一二手倒掛的差價(jià)。要知道，打新并不一定會中，陪跑者不在少數(shù)，另外，深圳房票趨緊，賣了就難以再買回來了。

　　二套買家

　　二套買家是指原本在深圳有房，想再買一套的人群，但政策從始至終都是絕對不利好的。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新房積分的新政是從上海學(xué)來的，說明政策越來越精細(xì)化，這代表著樓市治理能力的提升，也是一城一策的落地。大家要注意的是，最近半年內(nèi)關(guān)于戶籍落戶滿三年才能買，關(guān)于二手房指導(dǎo)價(jià)、關(guān)于無房優(yōu)先、關(guān)于積分搖號、打擊經(jīng)營貸等在深圳、上海等熱點(diǎn)城市落地，這都是樓市交易規(guī)則越來越復(fù)雜的信號。復(fù)雜的背后不是絕對的公平，但是一定是相對的正義，相對正義的背后邏輯就是，打擊通過鉆漏洞就可以獲得資格，通過短線快持贏得收益。

　　4、打新規(guī)則越來越嚴(yán)

　　自2018年深圳第一個意義上的網(wǎng)紅盤——雙璽時光道開啟公證搖號之后，“打新”正式登上舞臺，“打新”歷經(jīng)3年多演變，從早期的認(rèn)籌無門檻到現(xiàn)在的無房優(yōu)先、拼積分入圍，規(guī)則在變、難度也越大。

　　打新1.0——無規(guī)則，有錢就行

　　在2018、2019年網(wǎng)紅盤“打新”基本無門檻，只需繳納認(rèn)籌金符合購房資格，最終看運(yùn)氣；實(shí)際上，當(dāng)時整體新盤去化率比較一般，“日光盤”較少，購房者關(guān)注重心依舊放在二手房市場。代表樓盤：雙璽時光道、萬科星城等。

　　打新2.0——無房優(yōu)先，I深圳App申購

　　以無房戶、社保時限長短為優(yōu)先考慮。

　　2020年8月，華強(qiáng)城——史上首個積分搖號樓盤；

　　2020年11月，坪山萬樾府——官方認(rèn)籌APP首秀。

　　打新3.0——多選一＋查資金來源

　　2021年年初，前?！岸x一”——龍光前海天境、天健悅桂府；

　　2021年春節(jié)前夕，深圳深圳新盤“七選一”——萬豐海岸城、深鐵懿府、萬科光年四季、香山道公館、富士君悅府/君薈苑、中泰印邸、尚譽(yù)紅山里；

　　2021年1月23日，新深八條出爐，實(shí)施深圳首個“禁買令，嚴(yán)審購房人資格，提供1年以上銀行流水，且要求個人的每月工資流水或穩(wěn)定收入，應(yīng)當(dāng)不少于月供的2倍，否則就只能坐等勸退。

　　回顧歷史，積分打新規(guī)則此前多應(yīng)用于西部熱點(diǎn)片區(qū)的樓盤，比如光明、沙井等?，F(xiàn)在規(guī)則的應(yīng)用范圍更大了，開始涉及到中東部地區(qū)，比如龍華、羅湖等。同時，打新規(guī)則也在不斷細(xì)化升級，跨入打新4.0時代，無房家庭成為主角。政府對房產(chǎn)的分配規(guī)則，反映了百姓對房子的訴求非常強(qiáng)烈，必須要增加供應(yīng)予以滿足，但供應(yīng)也要面向最需要的人。

　　5、小結(jié)

　　深圳作為一線城市，積分購房政策落地后，或?qū)佣鄠€熱點(diǎn)城市推進(jìn)積分制度。未來全國各城市將持續(xù)貫徹房住不炒定位，繼續(xù)保障剛需，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　此次積分搖號升級，直接利好真正在深圳落戶、就業(yè)的剛需客。雖然對部分改善型購房者有所誤傷，但按照現(xiàn)在的積分來計(jì)算，二套剛改家庭只要來深圳的時間夠長，社保或個稅的積分夠多，還有機(jī)會。

　　在二手市場低迷且當(dāng)前價(jià)格信號不透明的情況下，購買力勢必會走向新房市場，預(yù)計(jì)此前網(wǎng)紅盤頻出的西部片區(qū)仍會繼續(xù)火熱，如沙井、光明。因此，剛需們不必過分迷戀網(wǎng)紅新盤，可以多關(guān)注競爭較少，價(jià)格更友好的中東部區(qū)域，如龍華、龍崗、坪山等片區(qū)。而對于手持現(xiàn)金卻沒有房票的投資者而言，深圳核心地段的優(yōu)質(zhì)公寓，或許也是一個值得考慮的選擇。

　　注：數(shù)據(jù)資料來源于深房中協(xié)等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)機(jī)構(gòu)

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