從去年9月30日“限購令”出臺，到今年3月2日“限購令”細則頒布，政策變動引發(fā)了樓市的一系列變化，半年時間各類二手房買賣糾紛呈上升趨勢。近期，記者根據(jù)市民的投訴，對不符合購房條件的非戶籍人員以補繳社保購房、中介伺機“吃差價”或一房多賣、部分業(yè)主“惜售”為此“找碴”以達毀約目的而產(chǎn)生的三類糾紛進行深入調查。

　　今起，本報推出房地產(chǎn)買賣糾紛系列調查報道。

　　非深圳戶籍者以補辦納稅證明或單項社保來獲取購房資格曾是深圳樓市的普遍現(xiàn)象。今年3月，深圳市規(guī)劃國土委出臺“限購令”細則，規(guī)定對于非本市戶籍居民家庭購房時提供社保和納稅證明的，必須符合最近連續(xù)繳納12個月以上且不含補繳的條件才能過戶。

　　此令一出，房產(chǎn)交易條件生變、中介推波助瀾、買方心懷僥幸等三大原因，令非深戶購房糾紛驟增，導致不少買主面臨訂金被沒收甚至被起訴要求支付違約金的厄運，有的買家甚至幻想與中介“聯(lián)手”，希望“瞞天過?！崩^續(xù)購房，沒想到惹來了更多的糾紛。

　　買房者痛訴：

　　房子買不成訂金也沒了

　　近日，記者走訪南山海岸城、福田區(qū)委、彩田村、香蜜湖等地周邊的中介公司進行深入調查。

　　在福田區(qū)委附近一中介公司，記者偶遇正在與中介交涉的馬小姐。馬小姐向記者痛訴說，為了幫孩子找到一個學位，自己看中了布吉一套房子。由于非深戶籍且無一年以上社保及納稅證明的“三無人員”，過去都可以通過補繳社保的方式來購房，所以她也沒有在意政策的變化。而且，出臺“限購令”細則后，不少中介機構仍然拍著胸口說購房沒問題，自己就簽了合同交了訂金。沒想到這幾天中介打來電話，說現(xiàn)在真的不能補繳社保了?！岸际潜恢薪楹Φ?，之前承諾能補社保，現(xiàn)在一句補不了，連訂金都不退，怎么能讓買家來承擔所有后果啊！”

　　3月2日市規(guī)劃國土委出臺的“限購令”細則出臺后，記者不斷接到市民的相關投訴。他們紛紛指出，因不符合購房條件但又想買房，半信半疑聽信中介的鼓吹，以為還能以補繳社保的方式取得買房資格，誰知細則出臺后操作不了。中介的做法讓他們損失巨大，不但房子買不成，連交給業(yè)主的訂金也可能被沒收。

　　在采訪過程中，一房地產(chǎn)中介公司王先生告訴記者，“限購令”出臺半年來，房產(chǎn)買賣糾紛有上漲的趨勢，幾乎每個中介公司都存在一二宗“問題買賣”，非深戶買不了房子，業(yè)主又不愿意退錢，中介生意做不成了，三方的糾紛扯不清楚，有的甚至對簿公堂。

　　中介鼓吹：

　　“上有政策下有對策”

　　細則出臺后，中介公司是否嚴格執(zhí)行政策？對此，記者又走訪了多家中介公司調查。記者竟意外發(fā)現(xiàn)，竟然還有中介機構振振有詞，稱只要買家愿意花個兩三萬，可以通過關系把紅包送給“內部”人員，保證資料可以順利通過審核。

　　在全?；▓@小區(qū)附近的一家地產(chǎn)公司，工作人員向記者推薦了幾套房源。工作人員邊推銷邊向記者派“定心丸”，表示只要愿意給規(guī)劃國土委的工作人員送紅包，遞上去的資料就可順利通過審批，他們更保證之前同事確有通過這種方式幫客戶操作了?！澳憔头判陌?，我們‘內部’認識人，收了你的錢一定幫你搞掂?！?/p>

　　山姆會員店附近一家中介公司的員工也向記者證實了這種操作模式，并打保票只要記者愿意出錢一定能通過。他解釋說：“我們在你和賣家簽訂買賣合同時，會幫你將相關資料把好關，假如你有哪些地方不符合條件，我們會事先把你的情況跟‘內部’人員溝通，只要他們那邊答復說能操作，我們就會幫你打點。”

　　在南山海印長城附近的一家中介公司，也有工作人員向記者承諾，“給了紅包沒有不成功的，一百單一百單成，所有中介公司都是這樣操作的！”

　　記者調查：

　　中介利用買方僥幸心理推波助瀾

　　房產(chǎn)交易條件生變、中介推波助瀾、買方心懷僥幸等，是“限購令”下房產(chǎn)買賣產(chǎn)生糾紛的三大原因。記者在調查中發(fā)現(xiàn)，在“限購令”細則出臺后，不少中介公司抓住了非深戶籍者買房心切的心態(tài)，信誓旦旦能擺平一切，不少非深戶者聽信了中介的話，心存僥幸與中介一起打“配合戰(zhàn)”，企圖“瞞天過?！辟I下房子。

　　廣東信榮律師事務所主任張茂榮律師對記者說，這幾個月來，律師所接到補繳社保購房的糾紛咨詢和代理的相關案子數(shù)量陡增?！跋拶徚睢毕路康禺a(chǎn)買賣糾紛主要有三大類型。其一，合同沒有特別約定，但簽約時各方悉知買方“三無人員”身份及補辦虛假納稅或社保事實；其二，合同沒有特別約定，但簽約時買方隱瞞不符合購房或貸款條件的“三無人員”身份；其三，雙方在簽約時對此已有明確約定。

　　記者了解到，目前市區(qū)法院陸續(xù)對“限購令”下產(chǎn)生的房地產(chǎn)糾紛有了判決結果。在龍崗區(qū)法院，龍小姐起訴了中原地產(chǎn)和賣方。她指出，當時由于聽信中介的話，在“限購令”出臺后，仍與賣家簽訂二手房買賣合同，以119萬購買龍崗區(qū)某房屋。在支付訂金5萬元后，因屬“雙限”對象而停止交易。后來，她以中介欺騙其符合購房條件且能夠首付三成8.5折利率而實際不能為由，要求解除合同。

　　然而，最終的判決卻讓龍小姐失望。龍崗區(qū)法院認為，在雙方簽訂合同時，相關限制購房、限制向銀行貸款的政策早已實施，相關政策已通過各種信息平臺對外公開，原告應明知政策內容。為此龍小姐還要承擔違約責任，5萬訂金沒法要回。

　　律師建議：

　　合同最好約定社保事項

　　針對在“限購令”下補繳社保購房的形式，廣東信榮律師事務所主任張茂榮律師提醒存在風險。他說，所有規(guī)避樓市政策的做法都存在法律風險，購房者不要輕易相信中介的口頭承諾，重要事宜需制作備忘錄由各方簽字確認，并事先約定好合同的生效或解除條件，以免事后說不清。

　　張茂榮還針對這類型的房地產(chǎn)買賣糾紛提出了建議，指導買方如何更好地保護自身權益。他指出，“三無人員”簽約時，最好在合同中備注“賣方同意并清楚買方正在積極辦理關于貸款的社保資料，并同意買方在辦理好社保的相關資料后此合同生效”或“如因買方補辦納稅證明或社保仍不能獲得銀行貸款或完成過戶手續(xù)的，買方有權解除合同而無需對賣方承擔違約責任”。

　　對中介夸口可通過送紅包的方式通過資料審核，張茂榮還強調，所有規(guī)避樓市政策的做法都存在法律風險，購房者不要輕易相信中介的口頭承諾?！凹偃缡忻裾嬖谥薪椤螯c下’取得買房資格，一旦查明屬實，中介就是介紹賄賂，而購房者就是行賄，數(shù)額較大，是要追究刑事責任的。對此，購房者要三思而后行，不要觸犯法律界限?！?記者蔡佩瓊王湛)