從去年開始，上海房價就已有了上漲的趨勢，在此之前市場已陰跌了近三年，大量積聚的需求正待釋放。
中房報記者許倩丨北京報道
“上海樓市又火起來了?！边@是很多上海人的直觀感受。
最近，一位博士給上海市委領導的建議信引發(fā)了熱議。4次參與搖號失敗，買不到房，這位博士一氣之下，向信訪辦實名建議修改上海的認籌搖號規(guī)則，使自己能獲得優(yōu)先搖號權。
這位博士還建議，“嚴查離婚買房、經(jīng)營貸買房、代持買房等擦邊球行為”。
目前上海相關部門給出的回復是：“對于提出的建議，正在積極研究進一步完善認籌規(guī)則等相關政策規(guī)定?！?/p>
搖不上號的背后，是上海樓市、地市的火爆。新房市場上，熱點區(qū)域“一房難求”；二手房市場上，業(yè)主跳價、反價、惜售再次成為普遍現(xiàn)象。
記者查閱數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2020年12月份，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬套，環(huán)比增長20.3%，同比增長96.2%。據(jù)當?shù)厥袌鋈耸拷榻B，正常交易量應該是在2萬套左右。
“其實這是一種結構性供求失衡，并不是所有區(qū)域都供不應求。在上海市中心或者有開發(fā)區(qū)、金融區(qū)概念的區(qū)域，房子更為難求。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。
盧文曦認為，目前上海樓市的主要購買力是改善型需求，他們多是通過賣一買一置換，如從郊區(qū)置換到市區(qū)，從老破小房置換有電梯的新房或次新房，“主要還是合理的需求釋放”。
誰推動了樓市火爆
2020年年初，受疫情影響，上海新房市場斷供長達兩月之久，直到3月底綠地海珀外灘項目入市才打響新盤供應第一槍。但從二季度起，上海樓市開始回暖，并快速走向火熱。
從數(shù)據(jù)上看。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2020年上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，成交面積創(chuàng)4年來新高；二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27%，創(chuàng)近4年來新高。從價格方面來看，全年新房成交均價為元/平方米，同比上漲3.2%。
從二手房成交單月來看，2020年5～7月份二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右；8月、9月成交量分別達到3萬套、3.1萬套；10月由于國慶假期影響，數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動，成交量回落到與5、6、7月相當?shù)乃剑?2月，成交套數(shù)邁上3.9萬套高位，成交量排名前三板塊分別為三林、周康、嘉定主城區(qū)。
認籌率是衡量新房市場熱度的一個很直觀的指標。2020年上海市開盤搖號的186個新盤共計有套房源，最終收獲了組有效認籌，年度平均認籌率達165.57%，創(chuàng)下3年來新高。在2019年度上海平均認籌率才58.81%。
2020年7～11月，月度平均認籌率分別高達153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%，12月份更是一舉突破200%，達到頂峰261.57%。2020年上?！扒藫u”項目高達27個。
上海的土地市場同樣火爆。2020年，上海各類土地共出讓373宗，成交金額高達2952億元，成交量和成交金額雙雙位列全國第一。在過往三年里，第一的冠位分別由北京和杭州拔得。
樓市熱得令人意外。
“如果不是疫情的關系，上海樓市也是會慢慢向上走的。但疫情打亂了市場節(jié)奏，原本慢慢復蘇的狀態(tài)一下子集中釋放了，如果正常節(jié)奏走的話，估計爆發(fā)的力度可能沒這么大。”盧文曦認為。
這波行情中，改善型需求成為主要購買力。
數(shù)據(jù)顯示，從新房市場成交情況看，2020年，上海改善型需求超過半壁江山，套均面積在90～150平方米的成交占總成交面積的59%；套均面積在90平方米以下的剛需占比18%。從成交面積看，各類需求同比均呈現(xiàn)正增長，其中改善型需求增速最快，同比增長27.1%；剛需同比增長23%。
“上海這輪上漲其實就是壓抑了幾年的市場需求集中釋放，加上貨幣寬松，資金輪動累積下來的效果導致新一輪牛市，這波大漲可能還會持續(xù)幾個月。”上海一位地產(chǎn)人士稱。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為，上海樓市火爆的原因在于全國經(jīng)濟南移，上海作為長三角最具代表性的城市，產(chǎn)業(yè)豐富，交通配套完善，加之全年貨幣環(huán)境寬松，上海樓市脫穎而出。“上海本次樓市火熱大概率是市場需求集中釋放，投機需求預計不多?！?/p>
不過，從往年大城市房價上漲規(guī)律來看，往往都是剛需、改善型需求率先進入市場，隨后投資投機客順風跟進，并由市中心的成交火爆帶旺周邊樓市。
燥熱若持續(xù)，更嚴調控會來
“新世紀以來，開放始終是上海人才政策一個核心詞?！鄙虾Ｉ鐣茖W院政治與公共管理研究所研究員汪懌說。
根據(jù)住建部最近公布的《2019年城市建設統(tǒng)計年鑒》，目前有30個城市城區(qū)人口超過300萬人，上海以2428萬城區(qū)人口位列全國第一，排在第二位的北京，城區(qū)人口1865萬。
進入2020年，上海市先后多次放松人才落戶政策，帶來了潛在的購房需求。前面提到的上海那位博士，就是2019年博士畢業(yè)落戶上海的新上海人。
根據(jù)上海市去年9月份發(fā)布的落戶新政，將之前“以北京大學、清華大學為試點，探索建立對本科階段為國內高水平大學的應屆畢業(yè)生，符合基本申報條件即可落戶”的政策，范圍擴大至在滬“世界一流大學建設高?！?。
世界一流大學建設高校（44所）的應屆碩士生滿足基本要求后即可直接落戶；世界一流學科建設高校建設學科（95所）應屆碩士畢業(yè)生可直接落戶；清華、北大、復旦、上交、同濟、華師，應屆本科生滿足基本要求后即可直接落戶；博士、研究生符合基本申報條件即可落戶。
從12月1日開始，上海開始施行更寬松的“居轉戶”，以及引進人才、留學回國人員申辦常住戶口的政策。
以去年12月為例，上?？傆嬕M人才落戶757名。不過，12月上海參與新房認籌人數(shù)超2萬人，人才購房群體在上海購房總體中占比極少，但這批剛需購房族會成為幾年后讓上海房價再上一步臺階的群體。
現(xiàn)在很多人關心的是，短期內上海房價還會不會繼續(xù)上漲？這還要看市場供求關系。機構數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，上海市新建商品住宅存銷比為6.4個月，這意味著經(jīng)此一輪交易量暴增后，上海樓市呈現(xiàn)明顯供不應求的狀態(tài)，房價仍存在繼續(xù)上漲的動力。
“上海樓市調控，大概率是會來的，估計在‘小陽春’之后，四五月份的時候。”上海一位房企人士預測道。
盧文曦認為，調控會不會來，要看市場反應。3、4月份市場會出現(xiàn)“小陽春”，如果樓市能維持小幅上升或交易量穩(wěn)定增加，則預計政策不會出現(xiàn)較大調整。如果樓市還是持續(xù)目前這種火熱局面，一些市場的非理性、燥熱情緒繼續(xù)發(fā)酵，那么政策很可能就會有所調整，如修復一些需要完善的地方，但進一步收緊限購限貸的可能性不是很大。
值得注意的是，1月12日，央行上?？偛堪l(fā)布消息稱，其于1月11日召開2021年上海貨幣信貸工作會議，會議稱穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。
1月12日，央行公布2020年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，最引人關注的是：廣義貨幣（M2）同比增速降到了10.1%，逼近了10%的臨界點。一旦M2回歸個位數(shù)，商業(yè)銀行將有收緊信貸、收緊貸款的壓力。
作為把控樓市的資金命脈所在，無論是M2還是房貸，其規(guī)模變動都會直接影響到房地產(chǎn)市場的走向。
