中房報記者付珊珊上海報道

　　繼蘇州、南京等熱點城市放松限購之后，一線城市的上海也對局部地區(qū)政策進行調(diào)整。

　　4月12日，上海臨港新片區(qū)管理委員會官網(wǎng)發(fā)布通知，對人才住房政策操作口徑進行了優(yōu)化調(diào)整，重點支持單位人才社保門檻縮短為3至6個月。

　　對于這一政策調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士普遍持有兩種觀點。一種觀點認為熱點城市外圍松綁可能成為必然趨勢，因為這符合“因城施策”“因區(qū)施策”的原則，會為后面政策留足空間，避免政策大面積退出造成市場大起大落；另一種觀點則是基于臨港的特殊地位，認為該政策不具有普遍性，不用過分渲染政策松綁對其他地區(qū)的影響。

　　兩大亮點

　　在這份《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的通知》中，政策主要有兩方面的調(diào)整。一是將原《購房資格確認函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認定函》，有效期由原來6個月調(diào)整為12個月；二是縮短人才認定的工作年限，從一年調(diào)整為3或6個月，其中工作年限要求3個月的企業(yè)有252家，要求6個月的有29家企業(yè)。

　　對于第一點調(diào)整，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析稱，臨港新房炙手可熱，不少項目都是被3.1或者3.2人才“包圓”，觸發(fā)積分已經(jīng)是常態(tài)。換句話說，還有很多人沒有買到新房。如果購房資格的確認函時效只有6個月，可能會有材料失效但房子還沒有買到的情況，認定函時間延長可以減少反復(fù)辦理手續(xù)的周折，降低各方成本。

　　所謂3.1人才，指的是有全日制本科學(xué)歷或中級職稱，在上海已繳納3年社保，其中一年是在臨港的（要與臨港人才目錄企業(yè)簽訂2年以上勞動合同）。

　　“人才認定的工作年限縮短則意味著能夠更快得到‘人才’身份的認定，后續(xù)就可以享受諸多優(yōu)惠政策，買房是最大優(yōu)惠之一?！北R文曦還稱，從這一點調(diào)整還可以看出，政策有更細致的劃分，能夠看出哪些企業(yè)是重點扶持行業(yè)和今后優(yōu)先發(fā)展的行業(yè)。

　　對于上海臨港政策調(diào)整的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一是國家層面明確促進房地產(chǎn)良性循環(huán)、滿足合理住房需求，近期市場因疫情、預(yù)期明顯下行，對區(qū)域市場良性循環(huán)有較大沖擊，需要政策實時調(diào)整；二是國務(wù)院近期明確，要出臺有利于市場預(yù)期穩(wěn)定的措施，紓困疫情影響，更加有效支持實體經(jīng)濟發(fā)展，臨港屬于自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，重點發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對區(qū)域開發(fā)、基礎(chǔ)配套的支撐力度很重要；三是近期國家也大力部署促進住房消費，研究采取金融支持消費和有效投資的舉措，提升對新市民的金融服務(wù)水平，而臨港屬于新市民比較集中的區(qū)域。

　　不過，對此業(yè)內(nèi)人士也有不同觀點。

　　作為上海五大新城之一，臨港一直憑借自己特殊的地位，特殊的政策保持較高吸引力。最近幾年樓市發(fā)展也比較快，臨港從原先賣不動的地方搖身一變成為炙手可熱的板塊之一。

　　根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，臨港2020年供應(yīng)為7.4萬平方米，成交17.2萬平方米；2021年供應(yīng)48.8萬平方米，成交41.7萬平方米；2022年一季度供應(yīng)42.7萬平方米，成交38.8萬平方米。不難看出，無論是供應(yīng)量還是成交量都快速上行，尤其是今年，一季度的供應(yīng)量幾乎趕上去年全年。

　　去年，臨港樓市也較為火熱，不少項目觸發(fā)積分制。根據(jù)上海中原的數(shù)據(jù)，目前臨港的新房庫存還不到12萬平方米，按一年的平均成交量來看，還不夠賣一個季度，市場供求矛盾突出。

　　基于這樣的情況，盧文曦認為臨港可能不需要政策來提振區(qū)域樓市，此次政策調(diào)整主要是為了留住人才。臨港是上海重點發(fā)展的區(qū)域，里面有很多高新產(chǎn)業(yè)，但是光有產(chǎn)業(yè)還不行，需要人來為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)。依靠優(yōu)惠政策可以吸引人口入駐，有了人氣后，一切圍繞人展開的需求會增加，臨港才會被“填滿”。

　　他認為，臨港政策放松要正確理解，不要過分放大利好。因為從名單來看，只有為數(shù)不多的企業(yè)入圍。因此，能真正拿到“人才”認證的數(shù)量不會太多。但毫無疑問，對想在臨港落戶生活的人來說是利好。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認為，臨港新片區(qū)政策的適度放寬，不代表上海整體的樓市調(diào)控政策將迎來進一步的全面放寬，上海整體的政策預(yù)計還會保持相應(yīng)的適度從緊態(tài)勢。

　　外圍松綁是趨勢

　　雖然上海局部調(diào)整樓市政策在業(yè)內(nèi)人士看來不宜過分放大利好，但從近期熱點城市的政策松綁路徑來看具有一定指導(dǎo)意義。

　　4月12日，南京溧水區(qū)、六合區(qū)放松限購，外地人購首套房不需要提供社保證明，已婚人士需提供夫妻雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本、未成年小孩的出生證明和戶口本；未婚人士需提供身份證、戶口本，可以開一張本區(qū)的購房證明。

　　與南京相似，上海此次政策松綁亦是從外圍區(qū)域的特定人群開始。

　　張波表示，雖然此次臨港政策放寬不代表上海整體樓市調(diào)控放松，但后續(xù)不排除在一些邊緣區(qū)域和個別區(qū)域出現(xiàn)政策微調(diào)。

　　對于熱點城市外圍區(qū)域率先放寬政策的做法，李宇嘉表示這是一個必然趨勢。

　　他認為，現(xiàn)在熱點城市的調(diào)控被要求遵循“有所為、有所不為”的狀態(tài)，南京選擇先將外圍兩區(qū)的需求放開，逐步給市場加量，引導(dǎo)預(yù)期，再看疫情的情況、市場預(yù)期和購買力的恢復(fù)情況，再進行下一步動作。上海也是選擇在臨港這樣正在大開發(fā)的外圍區(qū)域，并且釋放的人才購房限定在了重點支持單位，符合臨港自貿(mào)區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)序列，將產(chǎn)業(yè)、新城開發(fā)、區(qū)域配套、新市民就業(yè)和安居、新型城鎮(zhèn)化等綜合起來了。

　　今年以來，已有超過40個城市發(fā)布過樓市放寬政策，4月以來，衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、臺州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、宜昌、上海等15個城市加入政策調(diào)整隊伍，調(diào)整內(nèi)容涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率等，且松綁城市能級也從三四線逐步向二線甚至一線過渡。

　　對于未來的政策走向，李宇嘉認為，熱點城市開始對政策糾偏，一方面應(yīng)對疫情、經(jīng)濟下行的沖擊，另一方面促進消費釋放、促進行業(yè)良性循環(huán)，助力實體經(jīng)濟和穩(wěn)增長目標(biāo)，但同時也要貫徹“房住不炒”，就是熱點城市政策松動必須要將“房住不炒”和促消費、促穩(wěn)定結(jié)合起來。政策調(diào)整是可以的，但要精準(zhǔn)研判選擇哪個區(qū)域調(diào)整，怎么調(diào)整，為后面留足空間，如果一股腦兒退出，可能會造成市場大起大落。