放寬落戶為上海五大新城帶來更強(qiáng)人才吸引力，政策疊加下上海未來市場(chǎng)的方向落定。

　　3月2日，上海市人民政府印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》（下稱《意見》）。

　　《意見》明確，將位于重要區(qū)域廊道上、發(fā)展基礎(chǔ)較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五個(gè)新城，培育成在長(zhǎng)三角城市群中具有輻射帶動(dòng)作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市。

　　《意見》在附件“十四五”加快推進(jìn)新城高質(zhì)量發(fā)展的支持政策具體提到的住房政策還包括對(duì)在新城重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的用人單位和教育、衛(wèi)生等事業(yè)單位工作滿一定年限并承諾落戶后繼續(xù)在新城工作2年以上的人才，經(jīng)新城所在區(qū)推薦后，“居轉(zhuǎn)戶”年限由7年縮短為五年；對(duì)上海市居住證持證人在新城工作并居住的，予以專項(xiàng)等。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，人才的引進(jìn)和產(chǎn)業(yè)配套是有關(guān)系的。此次出臺(tái)的《意見》對(duì)于新城規(guī)劃非常詳細(xì)，在房地產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)房等領(lǐng)域也有很多新的動(dòng)向，未來幾年此類區(qū)域購(gòu)房政策有望放松。

　　五大新城有望成為上海新重點(diǎn)

　　從購(gòu)房政策看，該《意見》指出要探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購(gòu)房和租賃政策。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這句話某種程度上意味著后續(xù)此類區(qū)域購(gòu)房政策有望放松，釋放了積極的信號(hào)。

　　這個(gè)信號(hào)最早可以追溯到1月21日，在上海發(fā)布近年來最嚴(yán)格的一次樓市調(diào)控政策“滬十條”時(shí)提到，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城加大供應(yīng)力度。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，上海住宅用地成交數(shù)量分別為127宗、127宗、173宗、156宗。而從商品住宅用地成交面積區(qū)域分布來看，2020年主要集中于南匯、嘉定、寶山和奉賢4區(qū)，4區(qū)成交面積占比合計(jì)超過6成，達(dá)60.9%。其中，南匯成交面積占比全市最高，達(dá)26.7%。

　　數(shù)據(jù)來源：中指研究院

　　新城商品住宅房用地供應(yīng)的加大意味著，未來這五大新城會(huì)成為上海住宅房購(gòu)買的主要區(qū)域。

　　此外，此次出臺(tái)《意見》強(qiáng)調(diào)要提高新城開發(fā)強(qiáng)度以及放寬容積率。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任陳晟表示，目前中心城區(qū)人口密度過高，超過兩萬，通過對(duì)五大新城容積率和強(qiáng)度的開發(fā)，使有限的土地空間里提供更多的住房。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來此類郊區(qū)或成為房企拿地和開發(fā)的重要區(qū)域。結(jié)合軌道交通等因素，預(yù)計(jì)市場(chǎng)認(rèn)可程度非常高，對(duì)于人口導(dǎo)入等方面會(huì)形成更好的效應(yīng)。

　　在一系列的人才吸引政策疊加下，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，新城產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不錯(cuò)，再加上政策推動(dòng)，未來幾年上海的開發(fā)重點(diǎn)都是集中在五大新城里。

　　強(qiáng)化人才虹吸效應(yīng)

　　為人才開放綠色通道一方面是為了鼓勵(lì)更多人口向新城聚集，形成整個(gè)上海及長(zhǎng)三角協(xié)同聯(lián)動(dòng)的城市格局的人口分布，另一方面也是為了緩解上海人口老齡化問題。

　　《意見》附件提到的五大新城人才吸引政策與臨港政策頗為相似。同樣通過縮短居轉(zhuǎn)戶年限，居住證積分專項(xiàng)，提升對(duì)海外人才的吸引力等政策紅利的方式促進(jìn)人才流入。

　　在2月臨港新區(qū)召開的2021年優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境大會(huì)上，據(jù)媒體報(bào)道，臨港新片區(qū)共引進(jìn)國(guó)內(nèi)人才3299人，其中人才引進(jìn)直接落戶385人。

　　上海作為我國(guó)最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的城市，人才的引進(jìn)對(duì)于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)十分迫切。

　　臨港作為五大新城最早的規(guī)劃，為上海引入人才開了一個(gè)好頭。如今，五大新城產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)逐漸成熟，尤其是嘉定、青浦、松江均屬于成熟區(qū)域。在盧文曦看來，現(xiàn)在需要加速快跑，不讓周邊城市追上。上海再不加強(qiáng)人口導(dǎo)入，未來發(fā)展壓力會(huì)很大。

　　至于將來在購(gòu)房等其他領(lǐng)域，臨港的經(jīng)驗(yàn)是否具有借鑒意義，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰表示，新城建設(shè)需要新思路新氣象，要賦予新城在人口管理、社會(huì)治理等方面更多自主權(quán)，允許從新城自身特點(diǎn)和建設(shè)需要出發(fā)，實(shí)施與相對(duì)主城區(qū)的戶籍管理差別化政策。

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