本文由上海房叔提供

　　壹

　　提問：房叔你好，1993，男，函授大專，想上海買房落戶，怎么交社保，交多少基數(shù)，才最容易落戶呢？必須要居住證和社保滿七年嗎？

　　回答：你好，非上海戶口的購房人，除了自購房之日起往前推算63個月內(nèi)社保繳滿60個月之外，還需要同時滿足已婚這個條件。居轉(zhuǎn)戶以下條件需要同時具備：1、持《上海市居住證》滿7年。2、持證期間按規(guī)定參加上海市城鎮(zhèn)社會保險滿7年（社保）。3、持證期間依法在上海市繳納所得稅。4、在上海市被聘任為中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)或者具有技師(國家二級及以上職業(yè)資格證書)以上職業(yè)資格，且專業(yè)及工種對應(yīng)。5、無違反國家及上海市計劃生育政策規(guī)定行為、治安管理處罰以上違法犯罪記錄及其他方面的不良行為記錄。。

　　貳

　　提問：你好，房叔，孩子在閔行讀三年級，非滬籍350萬預(yù)算，房產(chǎn)+積分；綜合考慮初中，和日后易手，有哪些學(xué)校推薦？

　　1，七寶鑫都2，莘松3，莘光4，康城。

　　回答：你好，房產(chǎn)+積分能進的學(xué)校本來也不多，尤其民辦搖號，更多的家長選擇讓孩子讀對口公辦，居住證更是要往后排了，而且也要排年限的。建議打聽一下這幾個學(xué)校最近幾年居住證積分入讀或統(tǒng)籌的情況。單純看學(xué)校的話，肯定是莘松最優(yōu)，其次是莘光和康城。

　　叁

　　提問：你好房叔，你覺得長嶺居，科學(xué)城和老黃埔這三個板塊，哪邊漲幅會比較大啊?2017-2020看是科學(xué)城比老黃埔漲得快多了。現(xiàn)已有長嶺居一套，到2022年中，房產(chǎn)證才滿兩年(可賣但需付額外稅費)，想著是等2年后置換，還是盡快置換到科學(xué)城，or老黃埔，或其他漲得快點的板塊?中期目標(biāo)，是希望2026年能置換更多資金去天河北/天河公園-學(xué)位盤。感謝解答:如何決策?謝謝。

　　回答：你好，老黃埔主要弊端在于樓盤樓齡整體偏大，以學(xué)位房來說，東薈城明顯比黃埔?；▓@漲幅高，后起之秀，屬于爆款。但是以同樣次新非學(xué)位房為例，中鼎君和名城和鼎峰相比，這兩年實質(zhì)上并沒有明顯區(qū)別。至于還沒有集中二手房出來的一手房板塊，一手房的漲幅參考意義不大。目前老黃埔新盤開始多了起來，在二手房形成絕對次新市場之后，那時候和科學(xué)城的同等樓齡對比，至少是三到五年后的事情了。這時候的對比才比較有意義。我傾向認(rèn)為科學(xué)城和老黃埔仍舊在五年內(nèi)絕對次新漲幅不分上下，如果爆款學(xué)位小概率事件出現(xiàn)則會提速。至于長嶺居，滯后于老黃埔和科學(xué)城。但如果你有資金名額，建議還是選擇更市中心的板塊，漲幅即使郊區(qū)稍大，但是絕對值來說，還是市區(qū)更強。

　　肆

　　提問：您好房叔！我準(zhǔn)備在上海買學(xué)區(qū)房，想了解一下熱門學(xué)校的學(xué)區(qū)房上車最低門檻是多少呢？現(xiàn)在這個管控趨勢，房價會大跌嗎？

　　回答：你好，2019年上海市為均衡生源，實行公民同招、民辦搖號，政策實施以后，公辦學(xué)區(qū)房的價格有了較大漲幅，那么熱門學(xué)校的學(xué)區(qū)房上車最低門檻是多少呢？

　　門檻價較高的海桐小學(xué)+建平西、九年一貫制的上音實驗學(xué)校學(xué)區(qū)房價格在700萬以上，地段優(yōu)越，對口學(xué)區(qū)房為次新房，質(zhì)量較高，價格也相對較高。頂級九年一貫制靜教院附校、頂級雙學(xué)區(qū)上外黃浦+大同初的老破小學(xué)區(qū)房單價突破15萬。浦東中環(huán)的上海實驗東校學(xué)區(qū)房單價12萬+，吳涇的紫竹小學(xué)+閔華二初中學(xué)區(qū)房單價也達(dá)到了10萬+。

　　這些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的門檻價都不算低，如果預(yù)算低于500萬，對口初中、地段、交通等條件會相應(yīng)較弱一些。目前只要供需關(guān)系結(jié)構(gòu)不變，房價跌的可能性很小。許多人買房的需求是剛性的，而新盤入市、二手房轉(zhuǎn)手這樣的市場供應(yīng)卻會受到土地供應(yīng)不足、房東惜售等因素的限制。短期內(nèi)供需失衡，需求關(guān)系緊張的狀態(tài)不會改變，房子依然是稀缺產(chǎn)品，“物以稀為貴”，房價也自然不會大跌。

　　伍

　　提問：房叔你好，我是金華人，之前打算在上海買房的，但是今年上海樓市太瘋狂了，所以我準(zhǔn)備回金華買房了，您覺得我回金華買房這個選擇對嗎？

　　回答：你好，2021年的樓市，一二線城市樓市拉緊，限購限貸買房難，三四線城市卻主動放松限制，甚至為吸引人才設(shè)置購房補貼。從官方數(shù)據(jù)來看，金華的房價漲幅較大，二手房月環(huán)比漲幅直逼上海，在這樣一個發(fā)展相對滯后的三四線城市出現(xiàn)這么高的漲幅顯然有些不合常理。金華實施“購房補助、低首付、低利率、貼息貸”等措施，大幅降低購房門檻，吸引人才留金華購房。這也讓金華的土拍市場異常火熱，地塊溢價率極高，新房價格也漲至3-4萬/㎡。這樣的高單價放在一些能級高的城市也有不錯的購房選擇?？傊木€城市購房需謹(jǐn)慎，如果想買，也請盡量在核心城市的優(yōu)質(zhì)地段都市圈選擇，有潛力的低總價新房才值得入手。

　　陸

　　提問：你好，房叔，現(xiàn)在一二線城市租售比非常低，是買房劃算還是租房劃算？能不能解釋一下。

　　回答：你好，從投資的角度來說，買房合算，雖然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是買房是有房價增值的，一波牛市過來，一般房價都能漲2、3成，可以極大豐富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潛力，買到城市主軸線上的發(fā)展?jié)摿Υ蟮陌鍓K，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因為租金收益率比銀行貸款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空間。