上海新房搖號推出積分制這幾個月里，碰到小伙伴們問得最多的問題是：這新房積分制我能不能去搖新房？

　　今天還是來集中解答下大家的疑惑。別眨眼，下面絕對會有你想要的答案。

　　首先來回顧下，積分計算細節(jié)（如下圖）：

　　詳細解析（說人話就是）如下：

　　家庭單位加10分，非家庭單位0分；

　　（這里需要強調一下離婚/喪偶帶未成年子女，均算非家庭單位）

　　有上海戶口加10分，非上海戶口0分；

　　名下無房加20分，名下有房0分。

　　以上基礎分很好理解，下面來說的是有以下兩種情況。

　　01

　　關于五年內的購房記錄

　　這點有不少買新房的小伙伴有很多疑問，先來說表內意思：

　　當前無房且5年內無購房記錄的，加20分。

　　當前有房且5年內無購房記錄的，加5分。

　　其余情況不。

　　這里插播一些有粉絲問過我們的具體Q&A：

　　“滿五唯一的房子，賣掉了算無房嗎？”

　　算。

　　“名下房子在外地，上海沒有，算無房戶嗎？”

　　算。

　　“如何界定購房記錄？”

　　自購房日起算，五年內無購房記錄（目前認網簽時間）

　　只看購買記錄，不看賣出記錄。

　　“離婚凈身出戶，是否算無房戶？”

　　受到2021年1月22日新政影響，離婚往前倒退3年，會計算離婚前家庭的購房總套數(shù)。如果離婚前家庭2套，離婚后哪怕凈身出戶，也會被限購。

　　“上海戶籍，09年與父母名下有一套共有房產，請問算有房還是無房？”

　　在2011年1月31日前的與父母共有的房產，算無房戶。

　　“如何界定有房？拆遷所得的安置房，算房還是無房？”

　　名下有上海房產（包括動遷房、經適房、使用權房或者承租的共有居住房屋產權）都視為有房，若2011年1月28日以前與共有的不計入名下房產。

　　“名下有40年產權商住，小產權，公租房等房子，算有房嗎？”

　　不算。用途性質為住宅才算有房。

　　“有一套動遷房，剛賣掉，這個算有購房記錄嗎？”

　　如果動遷房是5年內買入的，算有購房記錄。

　　“購買的新房已網簽，但沒拿到產證，一年后才能拿到，當下算有房還是無房？”

　　已網簽則視為有購房記錄，算有房。

　　“戶籍名下有一套房，無貸款，過戶給父母后能算無房嗎？”

　　如果在2021年1月22日（含）后以贈與的方式過戶，不能算無房戶；

　　如果通過二手房交易過戶，就可以算無房戶。

　　“贈予在同一張產證上的一方，影響無房部分打分嗎？”

　　時間線為準：

　　在2021年1月22日之前贈予，算無房。

　　在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，計入認購對象名下。

　　02

　　社保動態(tài)分

　　“每繳納一月社保加0.1-0.24分”這個怎么理解呢？

　　“0.1-0.24”是一個動態(tài)系數(shù)分，是區(qū)間變數(shù)。在這里用A家庭和B家庭來舉個例子吧：

　　A家庭：（社保年限長，名下有房家庭）

　　夫婦都是上海本地人（10分）

　　在上海有一套房子（0分）

　　名下有購房記錄（0分）

　　但從2003年1月起一直在工作，社保繳納從未間斷

　　B家庭：（社保年限短，名下無房家庭）

　　夫婦本外地戶籍（10分）

　　通過留學生海歸落戶上海（10分）

　　上海無房（20分）無購房記錄（20分）

　　迄今為止繳納社保滿一年

　　當樓盤社保系數(shù)為0.1時

　　這種情況下，B家庭的優(yōu)勢遠遠大于A家庭，那么這樣的樓盤就適合情況更接近B家庭去參加搖號；

　　當樓盤社保系數(shù)為0.24時

　　這種情況，顯而易見的結果倒過來了。

　　所以社保系數(shù)這個動態(tài)分，關鍵還是要看樓盤系數(shù)，分數(shù)它不是個既定的東西！

　　在這里我們有個結論給大家：

　　社保系數(shù)高的樓盤：傾向于社保年限更長的家庭；

　　社保系數(shù)低的樓盤：傾向于在滬無房和無購房記錄的家庭。

　　還有很多人有問題，這里依然插播粉絲具體的Q&A：

　　“怎么知道自己想搖樓盤的社保系數(shù)？”

　　每個新盤都會公布自己的系數(shù)，以認籌公告為準。

　　“社保有連續(xù)繳納要求嗎？”

　　沒有，按照實際繳納月數(shù)即可。

　　“上海戶籍家庭成員不止一個，社保系數(shù)分按誰的算？”

　　按繳納年限最長的一方來算。

　　“外地社保轉移到上海，可以算年限嗎？”

　　只認上海本地繳納的社保。

　　“退休人員的社保怎么算？”

　　從認籌日往前推20年的日期起，交多少個月算多少個月。

　　比如該退休人員是2021年1月認籌，往前推20年至2001年1月起算；

　　假如該人員是2005年1月退休，實際計算日期為：

　　2001年1月至2005年1月。

　　總結以下特殊人群社保分的計算方式：

　　1.公務員/事業(yè)單位：可以拉養(yǎng)老保險對賬記錄；

　　2.上海在讀博士：可以開學院證明，已畢業(yè)的提供畢業(yè)證書；

　　6.境外人士：也會按照既定的外籍購房資格認定和積分制來執(zhí)行。

　　3.在滬退役或現(xiàn)役軍人：可以由所在部隊開證明，標注入駐時間，以及是否駐滬，要有經辦人的姓名，聯(lián)系方式；

　　4.退休人員：有拉不出社保的可能，可前往退休時的社保局拉一份“養(yǎng)老金核定單”來證明自己繳納了多久的社保，以此計算積分。

　　03

　　買房流程

　　買房步驟分為以下三步：

　　第一步：認購申請

　　主要提交各項材料，按照積分表統(tǒng)計分數(shù)，初步提交。

　　第二步：核查打分

　　如實填報提交后，由房管局，民政局，社保中心等進行聯(lián)網核查，復查購房者者的申請，積分審核時間大約是10個工作日。

　　第三步：參與搖號

　　認籌上限為130%（1.3:1），在樓盤確定入圍分數(shù)線后，大于或者等于入圍分數(shù)線的購房者將有資格參與搖號。

　　附上詳細認購流程：

　　關于搖號N問的第三次粉絲插播Q&A：

　　“可以一家三口分別參與認籌嗎？”

　　家庭為單位，同時只能認籌一個樓盤。

　　“認購比例小于等于130%(1.3:1)的，是全入圍搖號嗎？”

　　是的，只要符合購房條件的情況，可以全部入圍。

　　“已簽認購書，貸款沒批下來或者沒批夠怎么辦？”

　　1.沒批下來：換銀行重新申請

　　2.沒批夠：補房款給開發(fā)商

　　“搖到號，購房意向書上的名字，可以替換嗎？”

　　規(guī)則明確規(guī)定了不可以。

　　“認籌可以授權他人嗎？”

　　理論上可以，實際以售樓處為準。

　　“搖號到選房一般間隔多久？”

　　看情況，有當日，有次日，實際以售樓處為準。

　　“搖號選房現(xiàn)場，能看到實時房源情況嗎？”

　　外場看不到，場內能知道。

　　04

　　結語和建議

　　注意！精華來了。

　　首先，你們先算好自己的分數(shù)，基礎分一般不變，社保系數(shù)動態(tài)分先按照0.1系數(shù)算出一個總分，再按照0.24系數(shù)算一個總分，最終得出的區(qū)間就是你的總分數(shù)區(qū)間。

　　①如果橫算豎算都在70-80分，恭喜你，搖新房的大門永遠為你敞開，你再不去都是天理難容那種；

　　②分數(shù)在60-70分之間浮動的，僅次于最高分的一部分人，在大部分樓盤可以占有優(yōu)勢，可偏向搖新房；

　　③分數(shù)區(qū)間低于60分的，參與搖號各方面的不確定性都會變高，且競爭力低，要么就去搖預算很高的樓盤，天然有價格篩選減少競爭對手，要么就是非常遠郊或冷門盤，但是這種樓盤多半有不太好的客觀條件導致冷門，不建議搖號以免踩坑。處在這個分數(shù)段的建議考慮優(yōu)質二手房更貼合選擇。

　　其次就是很多人都認為，積分高的購房者能擁有優(yōu)先搖號和選房的權利，這是個誤區(qū)；事實是擁有較高積分的購房者只是更容易入圍（認籌），分數(shù)高低只能決定入圍的難易程度，之后進入搖號系統(tǒng)，所有的積分者會被機器打亂，搖號概率是一樣的。

　　?最后！讓我們來說一個重點情況：

　　如果你是個有資格且分數(shù)不低的購房者，但：

　　1、你名下有套房產，想要出售該房產置換新房，但害怕先出售掉房產后，搖不到新房而造成踏空；

　　2、單純是缺認籌金的情況；

　　如果你有以上情況，請火速給我們留言，我們有十分完美的方案可以幫您解決這個問題！