6月10日，網(wǎng)上房地產(chǎn)公布了上海2022年第二批入市項目，共計45個。值得一提的是，相對于上一批次，本批次新房不僅在數(shù)量上有所增加，認(rèn)購規(guī)則、入圍比也發(fā)生了重大變化，那么大家都關(guān)心的積分是否會因此發(fā)生變化呢？
答案是肯定的。首先，不少項目入圍比有所調(diào)整，部分調(diào)高至1.8；其次，本次新房整體認(rèn)購進(jìn)程加快，公示期由3天調(diào)整為1天，認(rèn)購期由6.5天調(diào)整為4.5天，可以看出，上海樓市很努力地在搶回疫情耽擱的時間，加速二批次整體進(jìn)度，對于開發(fā)商來說，無疑也是縮短了樓盤蓄客期；而且由于疫情的影響，上海樓市剛剛回到正軌，有些項目售樓處還沒來得及準(zhǔn)備好開放就匆匆進(jìn)入到了認(rèn)購環(huán)節(jié)，也導(dǎo)致很多購房者不免對樓市產(chǎn)生了猶豫的心理，購房也會更加謹(jǐn)慎。
結(jié)合之前高分樓盤的情況，可以看出，區(qū)域板塊價值高的、二手房價格倒掛嚴(yán)重的、靠近地鐵、周邊配套成熟，或者是板塊新房供應(yīng)稀缺的，容易觸發(fā)高分。再綜合以上一系列原因，樂居大膽預(yù)測，二批次觸發(fā)積分的樓盤應(yīng)該會減少，且很多前期50-60分的樓盤這次可能不會觸發(fā)積分。為了幫助大家用好手里的每1分，今天就來給大家預(yù)測一波二批次新房的積分，讓大家心里有個底。
可以看出，二批次預(yù)計會觸發(fā)積分的樓盤數(shù)量有所減少，預(yù)計27盤可能會觸發(fā)積分。其中，高分盤（70分以上）共8盤，最高積分為上海蟠龍?zhí)斓氐?9-195平樓盤，預(yù)計會達(dá)到80分左右，高分樓盤主要分布在內(nèi)環(huán)和大虹橋板塊；積分大概在60-70分的樓盤有9盤，主要分布在中外環(huán)和近外環(huán)；積分預(yù)計在40-60分的樓盤有9個，主要分布在外環(huán)成熟板塊或老城區(qū)；此外，其余20個樓盤預(yù)計不會觸發(fā)積分，大多位于臨港、奉賢、崇明等遠(yuǎn)郊區(qū)域。
王炸入市北外灘、徐匯濱江熱盤難撼上海蟠龍?zhí)斓仨斄鞯匚?/strong>
可以看出，大虹橋的上海蟠龍?zhí)斓匕哉挤e分榜首，成為二批次可能觸發(fā)積分最高的樓盤。其次內(nèi)環(huán)的幾個樓盤積分大概在70-75左右。
說到上海蟠龍?zhí)斓?/strong>，大家并不會陌生，此前入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)81.23分，與萬科天空之城熱度不相上下。該項目預(yù)計將在二批次加推538套89-195平洋房合院產(chǎn)品，均價元/平，憑借大虹橋的熱度以及項目疊加、聯(lián)列的稀缺度，相信積分達(dá)到80應(yīng)該不是問題，積分高的人群可以沖了。此外還推出了一批建面約131-354平的疊加和聯(lián)列房源，均價元/平，因為是大戶型且均價較高，觸發(fā)積分可能會較低一些。
招商虹璽為純新盤，隨二批次入市，推出379套84-106平高層房源，均價約元/平，開盤時間為6月29日，入圍比為2.5，社保系數(shù)為0.17。招商虹璽位置在虹口區(qū)的北外灘，距離4號線臨平路站約500米，一街之隔就是和平公園，華師大一附中就在旁邊。周邊的商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校都很完善。
二手房方面，虹口二手房均價已經(jīng)達(dá)到14萬/平。區(qū)域內(nèi)一二手房價格倒掛，未來房價具備一定溢價能力。值得一提的是，招商虹璽此次推出的小戶型房源總價非常友好，預(yù)算夠、想入住內(nèi)環(huán)北外灘的朋友可以去看看。但虹口二批次入市的房源僅此一盤，可能會造成哄搶，能不能買到還是要看運氣。
據(jù)了解，招商虹璽在4月23日就開啟了線上意向登記，登記情況良好，對認(rèn)購情況持有樂觀的態(tài)度。從認(rèn)購三天的數(shù)據(jù)來看，共計770組，認(rèn)購率達(dá)到203%，還是很有可能觸發(fā)積分的，預(yù)計裸分70分左右，同板塊的瑞虹新城臻庭曾觸發(fā)積分69.32分（社保系數(shù)0.21分/月），609套房源，1534組入圍，最終開盤次日售罄。考慮到虹口此批次只有招商虹璽一個獨苗苗，且小戶型占多數(shù)更加搶手，分?jǐn)?shù)可能會高一些。
仁恒海上源預(yù)計70分＋，從目前的認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，仁恒海上源三天認(rèn)購980組，認(rèn)購率263%，觸發(fā)積分是板上釘釘?shù)摹⒖记芭吭从|發(fā)積分73.44分（社保系數(shù)0.21分/月），由于本批次有建面約271平大戶型產(chǎn)品，積分可能會略有降低。
中環(huán)成高分改善型客群爭奪地軌交盤熱度不改
積分在60-70分的樓盤有9個，其中寶山4盤，依舊是高分段的主力，楊浦、浦東、嘉定、閔行、奉賢各1盤。
最易觸發(fā)積分的區(qū)域——嘉定此次預(yù)計有4盤會觸發(fā)積分，其中虹橋天璽領(lǐng)峯為純新盤且近地鐵，距離14號線樂秀路站較近，還有嘉閔線在側(cè)。依托于大虹橋，項目東側(cè)的南山虹橋領(lǐng)峯以及西側(cè)的保利云上澄光雙雙觸發(fā)積分，積分都在60+，目前兩盤均已售罄，可見板塊內(nèi)熱度很高，新盤去化速度較快。且區(qū)域內(nèi)次新房在8萬+/平，一二手倒掛明顯，性價比高。
二批次推出288套105-140平房源，均價元/平，預(yù)計會觸發(fā)積分，在60-65分左右，比較適合在大虹橋板塊或14號線沿線工作生活的購房者。
碧桂園柏悅江灣是10號線旁純新盤，打造98平洋房和131-147平的疊加產(chǎn)品。均價高達(dá)元/平米，因為周邊新江灣城的新房已經(jīng)基本突破10萬，所以該項目的價格會有一點優(yōu)勢。預(yù)計觸發(fā)積分在60-65左右，目標(biāo)客戶基本上定位在意向新江灣城但積分或預(yù)算不足的客群。
60分以下寶山、嘉定居多低密產(chǎn)品占比80%
40-60分段共9個樓盤，其中寶山、嘉定最多，各占3盤，還有閔行、浦東、普陀、松江各1盤。不難發(fā)現(xiàn)，大部分項目的類型都包含疊加或聯(lián)列，可見低密產(chǎn)品觸發(fā)積分的可能性還是很大的，但是分?jǐn)?shù)不會特別高。
華發(fā)四季半島，之前兩批開盤均觸發(fā)積分，此次推出344套97-169平房源，目前正在認(rèn)購中，三天共認(rèn)購550組，認(rèn)購率159%，根據(jù)當(dāng)前認(rèn)購情況來看很可能觸發(fā)積分，但積分估計不會很高，大約50分左右，項目依托5號線出行，距顓橋站直線距離不足1公里，交通出行還是比較方便的。
嘉定南翔作為該環(huán)位內(nèi)居住環(huán)境和綜合居住品質(zhì)最宜居的板塊，海倫堡和翔灣2個樓盤關(guān)注度都比較高。其中海倫堡玖悅源筑由8棟樓及商業(yè)樓群組成，包括2棟高層、6棟洋房+疊墅，共計334套，得房率洋房，疊加81.5%，小高層80%。這樣的得房率在市場上來說還是比較高的。
南翔老街周邊二手房均價較低，但由于房齡較老，居住環(huán)境和舒適度與新房沒有可比性。海倫堡玖悅源筑的入市，必將受到南翔本地置換客的高度關(guān)注，特別是大面積三房。另外南翔作為緊鄰?fù)猸h(huán)，兼顧優(yōu)質(zhì)配套和優(yōu)越生態(tài)環(huán)境的宜居板塊，也是市區(qū)外溢剛改客群的置業(yè)首選之地，所以觸發(fā)積分的可能性是比較大的。
普陀的錦繡里二期是老盤推新，一期已經(jīng)推出了高層產(chǎn)品，均價約10.5萬/㎡，錦繡里二期即將推出建面約190㎡疊墅、約348㎡聯(lián)排，僅54套，均價元/平。雖然入圍比高達(dá)2.5，但房源少，也就是說認(rèn)購數(shù)只需135組即可觸發(fā)積分，看起來觸發(fā)高分的可能性還是很大的，但是不會很高，預(yù)計在50分左右。
非滬籍、剛改型家庭閉眼入低積分選手撿漏盤居然有這么多
從二批次公示情況來看，部分樓盤入圍比提高，其中嘉定、臨港、奉賢、青浦以及寶山的部分樓盤都由原來的1.3提高至1.8，所以部分前期積分大約在50-60分的樓盤在二批次可能很難觸發(fā)積分，這個積分段購房者大部分來自于非滬籍家庭，此次調(diào)整對于他們來說，置業(yè)門檻是有所降低的，買到新房的概率加大。
另外對于接近50分的客戶來說，這一舉措也是增加了他們的入圍幾率；當(dāng)然對于近60分的購房者來說，這就是一個壞消息，增加了競爭對手的同時買房難度更是加大了。此次入圍比1.3的樓盤僅有9個，不得不說，入圍比再次擴大，對于非滬籍家庭和剛改購房者無疑是非常有利的。
可以看出，二批次中20個樓盤預(yù)計不會觸發(fā)積分，大部分位于臨港、奉賢、寶山、崇明等區(qū)域，非滬籍購房者可以盡情挑選。
靜安的天匯世紀(jì)璽推出89-166平房源，均價約元/平，該項目是由保利、招商、融信三家知名房企聯(lián)合打造。項目周邊的中興路一號上期均價約元/平，安康苑上期均價約元/平，二手房方面，項目周邊的圣和靜安公館掛牌價達(dá)到了15萬+，該盤的價格在元/平，相比之下，新房的性價比較高，而且預(yù)計不會觸發(fā)積分，買到就是賺到。天匯世紀(jì)璽6月15日開啟認(rèn)購，想要置業(yè)內(nèi)環(huán)但積分不高的購房者可以沖了！
臨港的6個樓盤預(yù)計都無需積分，雖然臨港主城區(qū)新盤倒掛率和品質(zhì)都很高，但供應(yīng)量太大，預(yù)計都不會觸發(fā)積分。其中，鵬瑞云璟灣是103片區(qū)中的純新盤，推出493套建面約90-120平高層房源，均價約元/平。鵬瑞云璟灣通過兩大水系的圍合，呈現(xiàn)出內(nèi)外暢聯(lián)的無界濱水生態(tài)。比較適合剛改購房者上車。
二批次的速度有多快相信大家都深有體會！想在二批次上車的小伙伴不僅要準(zhǔn)備好預(yù)算，更要提前估計好自己的積分，畢竟猶豫可是會敗北的。
以下為二批次入市樓盤：
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