上海豪宅市場(chǎng)依然火爆。
自今年初上海開(kāi)啟新盤(pán)積分搖號(hào)政策以來(lái)，上海買(mǎi)新房不再拼資產(chǎn)、拼運(yùn)氣，而開(kāi)始拼積分。積分就像學(xué)歷，成了買(mǎi)房的敲門(mén)磚，一進(jìn)售樓處，銷售不再關(guān)心你“預(yù)算多少”，取而代之的是問(wèn)“你多少分？”
就在12月4日，上海熱門(mén)樓盤(pán)碧云尊邸公布了入圍分?jǐn)?shù)線：92.24分。這個(gè)分?jǐn)?shù)拆開(kāi)來(lái)，意味著在上海至少要交135個(gè)月社保才有入圍的資格。但即便是積分如此之高，總價(jià)1475萬(wàn)-7516萬(wàn)元的碧云尊邸，依舊不是上海的豪宅天花板。
記者注意到，即便是頻頻觸發(fā)積分，但上海市中心豪宅項(xiàng)目的關(guān)注熱度始終未減。要知道，購(gòu)買(mǎi)這樣的豪宅項(xiàng)目，除了有足夠的積分，還要有強(qiáng)大的資金實(shí)力、年齡40歲以上，以及名下無(wú)房，才有入圍的資格。
中信九廬項(xiàng)目
有豪宅入圍分?jǐn)?shù)接近滿分
說(shuō)起上海的豪宅項(xiàng)目，不少人的第一反應(yīng)可能是此前鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的明星盤(pán)“翠湖天地”。但該項(xiàng)目即便因梁朝偉等明星的買(mǎi)入變得炙手可熱，其入圍積分（102.24分）卻仍不是最高的。今年6月開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)的復(fù)興瓏御入圍積分高達(dá)112.8分，堪稱目前上海觸發(fā)積分的天花板。
目前，上述兩項(xiàng)目均已售罄，但其入圍積分仍高居上海樓盤(pán)項(xiàng)目前兩位。此前，剛剛公布入圍積分（98.4分）的中信九廬位名列第三。
先來(lái)看入圍分最高的明星樓盤(pán)復(fù)興瓏御，由于社保年限自2003年1月起計(jì)算，因此上限為221個(gè)月，要入圍只能空白1個(gè)月。最終，219組認(rèn)購(gòu)（認(rèn)購(gòu)率高達(dá)466%）者中有67組認(rèn)購(gòu)者入圍搖號(hào)名單。入圍分?jǐn)?shù)線達(dá)到接近滿分的112.8分（滿分為113.04）。如果把112.8分還原社保月數(shù)，即（112.8-60）÷社保系數(shù)0.24=220個(gè)月。
來(lái)源：復(fù)興瓏御官微
一位上海資深地產(chǎn)人士告訴記者，復(fù)興瓏御的入圍分高，主要有兩方面因素：黃浦新房極度稀缺和一二手房?jī)r(jià)差。
黃浦區(qū)新房雖然一直處于緊俏的狀態(tài)，但2018年至2020年也有679至1121套新房供應(yīng)。但進(jìn)入2021年，復(fù)興瓏御上市之前，黃浦區(qū)基本沒(méi)有新房供應(yīng)，潛在買(mǎi)家都在焦急等待。
此時(shí)，上海本地?fù)碛谐叻e分的購(gòu)房者，紛紛把目標(biāo)鎖定在“顯性價(jià)值”更清晰的地方；中段積分者則鎖定城央新盤(pán)。
再看中信九廬的入圍條件。98.4分的入圍分按照0.22的社保系數(shù)，以下兩種情況的家庭可以入圍：已婚家庭60分+175個(gè)月社保，不算社保系數(shù)的話，裸分為77.5分；未婚家庭50分+220個(gè)月社保，裸分為72.2分。
4月份之前，上海75分以上的購(gòu)房者占比為4.23%；5月份75分以上的占比為5.39%；6月份75分以上的占比6.26%。可見(jiàn)，在積分金字塔中，頂端高分購(gòu)房者隨著時(shí)間的推移不僅沒(méi)有減少，占比反而越來(lái)越多。
入圍比增加但中簽率降低
那么，究竟是哪些人在打新上海豪宅？
以復(fù)興瓏御為例，從搖號(hào)公式名單可以看到，入圍的67組客戶有46組來(lái)自上海，占比約69%，其他來(lái)自江浙皖鄂陜等城市。
但與復(fù)興瓏御超高的入圍積分相比，其他熱門(mén)樓盤(pán)似乎黯然失色。
被稱為“前灘雙子星”的中晶鴻名邸入圍分為97.23分（社保系數(shù)0.17分/月），另一個(gè)項(xiàng)目東方惠雅入圍分87.44分（社保系數(shù)0.14分/月）。
“這類高積分者基本是40歲以上的無(wú)房戶，大多數(shù)都是父母把房子賣給子女，社保分?jǐn)?shù)本來(lái)就很高。”一位地產(chǎn)銷售人員告訴記者。
來(lái)源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站
8月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)突然發(fā)布一則《告示》，宣布調(diào)整第四批新盤(pán)中部分樓盤(pán)的入圍比例。共有17個(gè)樓盤(pán)調(diào)整了入圍比例，從之前的1.3調(diào)整至1.8~2.5不等，意味著低分選手入圍的幾率變高，而高分者選房難度則增加。從此次從入圍結(jié)果來(lái)看，瑞安翠湖和中信九廬都是2.5倍。
上述地產(chǎn)銷售人員表示，“2.5倍入圍比，理論上是40%的中簽率。但加上戶型和樓層等問(wèn)題，實(shí)際中簽率比原來(lái)少了三分之一。”
雖然入圍人數(shù)擴(kuò)大了一倍，但中簽概率反而下降了。對(duì)于那些緊俏的項(xiàng)目，等于又回到靠運(yùn)氣分配了。40%以下的中簽概率，需要參加三到五次搖號(hào)才可能買(mǎi)到心儀的房子。
有樓盤(pán)新房與二手房?jī)r(jià)差超5萬(wàn)元
這些豪宅之所以受到追捧的另一個(gè)原因，就是其新房和二手房之間存在著較大的價(jià)格差。
記者查閱第三方平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，復(fù)興瓏御今年7月份的新房銷售均價(jià)為13.6萬(wàn)元/平方米，而第三方平臺(tái)上該項(xiàng)目二手房掛牌房源，價(jià)格最高的已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。
而這樣巨大的價(jià)差，也吸引了大量購(gòu)房者甚至沒(méi)有購(gòu)房需求的人前來(lái)套利。
此前有網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖稱，有復(fù)興瓏御“一手更名”房源，位于5樓，總價(jià)3280萬(wàn)元，另加中介費(fèi)。隨后，復(fù)興瓏御發(fā)布聲明辟謠，表示“通過(guò)退房、更名等方式購(gòu)房的均不屬實(shí)，且不能實(shí)現(xiàn)”。
另?yè)?jù)左邊每經(jīng)AI品房右邊小程序數(shù)據(jù)，復(fù)興瓏御目前的估值參考價(jià)為元/平方米，未來(lái)5年的價(jià)格約為元/平方米。
再以12月8日即將開(kāi)盤(pán)的九廬為例，其新房均價(jià)為元/平方米。而在安居客網(wǎng)站，九廬二手房12月的掛牌均價(jià)為元/平方米。新房和二手房之間的價(jià)差超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。
數(shù)據(jù)顯示，九廬目前的估值參考價(jià)為元/平方米，未來(lái)5年的價(jià)格約為元/平方米。
一位資深地產(chǎn)中介告訴記者，“不想買(mǎi)房的人，看到這樣巨大的價(jià)差都想來(lái)?yè)屢惶?。而正常情況下，絕大多數(shù)買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目的都是自住的。”
相比之下，中信九廬因?yàn)榭們r(jià)跨度較大，從1000萬(wàn)元到上億元不等，因而各種人群都有。
記者從翠湖天地周邊的中介處了解到，該項(xiàng)目房齡新一點(diǎn)二手房單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米的比較普遍，其中四期有些二手房成交價(jià)高達(dá)26萬(wàn)元/平方米以上。而該項(xiàng)目剛剛售完的五期新房備案均價(jià)為16.5萬(wàn)元/平方米。
在新房和二手房?jī)r(jià)差如此大的背景下，上海有些樓盤(pán)出現(xiàn)了“挑客”的情況。以南山虹橋項(xiàng)目為例，據(jù)知情人透露，該項(xiàng)目的售樓處門(mén)口曾有三名銀行工作人員，以只能貸款30%為理由，勸退首套資格的購(gòu)房人進(jìn)來(lái)認(rèn)籌。
“越是單價(jià)高的新房項(xiàng)目，積分往往也越高?！?8安居房產(chǎn)客研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者，高單價(jià)的新房大都在市中心區(qū)域，而這一區(qū)域本身的市場(chǎng)供應(yīng)量就明顯偏少，同時(shí)一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象也表現(xiàn)得較為明顯，導(dǎo)致高單價(jià)新房往往容易處于供不應(yīng)求的狀況。供求關(guān)系是造成這一現(xiàn)象的主要原因。
（wyp來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）
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