住房公積金基礎(chǔ)內(nèi)容
一、什么是住房公積金貸款
住房公積金，也稱公積金，是指職工及其所在工作單位繳存的長期住房儲(chǔ)備金。住房公積金具有福利性，除職工繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納不低于職工個(gè)人繳納的金額，而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款。不論職工自己繳存的住房公積金，職工所在工作單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個(gè)人所有。住房公積金貸款是指，由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向申請(qǐng)人發(fā)放的貸款。
二、購買哪種類型的房屋才能申請(qǐng)公積金貸款
（1）公寓、新工房等居住性質(zhì)的住宅。商用房屋不能使用公積金貸款。
（2）若所購房屋為第二套住房，則該家庭人均面積需≤37.2平方米，且名下無在使用的公積金。
三、國家調(diào)整基準(zhǔn)利率如何影響公積金貸款和組合貸款利率
（1）批貸未放款：根據(jù)銀行要求，執(zhí)行新利率。
（2）已放款利率調(diào)整時(shí)間節(jié)點(diǎn)：次年1月1日開始執(zhí)行新利率（具體按借款合同約定執(zhí)行）。
四、申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)同時(shí)具備有哪些條件
（1）在滬繳納公積金的在職職工（退休、離職的都不可以）。
（2）在辦理貸款前，已連續(xù)繳存住房公積金不少于6個(gè)月。
（3）在辦理貸款前，夫妻雙方都無已在受理中的住房公積金貸款或還款。
五、申請(qǐng)住房公積金貸款有哪些特殊情形
限貸的情形有：（1）家庭名下在滬已有一套住房且人均住房面積大于37.2平方米；（2）家庭名下在滬有2套（含）以上住房；（3）家庭名下在滬有公積金貸款在還或有2次（含）以上公積金貸款記錄；（4）征信報(bào)告顯示連6累12（逾期連續(xù)6次累計(jì)不超過12次）。
六、住房公積金貸款中有哪些常見問題
（1）貸款資格。也就是否能申請(qǐng)住房公積金貸款？（2）貸款金額。也就是能貸多少錢？（3）貸款期限和利率。也就是能貸多長時(shí)間？利率是多少？（4）還款方式與月還款額。也就是怎么償還貸款，每月償還多少錢？
公積金貸款如何辦理
一、首套二套住房如何認(rèn)定
（1）首套房，是指家庭名下在滬無住房且名下無本市公積金貸款記錄（在婚前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有1套可以剔除）
（2）二套房：①家庭名下在滬無住房，有1次本市公積金貸款，但已結(jié)清；②家庭名下在滬已有1套住房，且人均面積≤37.2平方米，無本市公積金貸款記錄；③家庭名下在滬已有1套住房，且人均面積≤37.2平方米，在本市有一次公積金貸款記錄，但已結(jié)清。
注：在婚前借款人與其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各自有1套可以剔除；婚前若與父母共有多套房屋，原則上是剔除面積大的那套。
二、公積金貸款額度如何確定
公積金貸款額度的影響因素有下列4個(gè)，這4者的計(jì)算結(jié)果，取最低值，確定最終的貸款金額：
1、當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。
（1）無補(bǔ)充公積金：首套房貸款額度最高100萬，二套住房最高貸款額度80萬；
（2）有補(bǔ)充公積金：首套房貸款額度最高120萬，二套住房最高貸款額度降至100萬。
2、參與申請(qǐng)公積金貸款的人數(shù)。
（1）2人及以上申請(qǐng)公積金貸款：首套房貸款額度最高120萬，二套住房最高貸款額度100萬；
（2）1人申請(qǐng)公積金貸款：首套房貸款額度最高60萬，二套住房最高貸款額度降至50萬。
可貸金額
3、繳存額度或繳存基數(shù)。
（1）按月繳額或繳存基數(shù)計(jì)算：以下為同一公式的不同表現(xiàn)形式。
①月繳額（當(dāng)前月繳額）÷0.14×4.8×貸款年限；
②借款人計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×還款能力比例（40%）×12個(gè)月×貸款年限
（2）按余額計(jì)算：余額×30
注：兩者的計(jì)算結(jié)果采取孰低原則，最終額度不得高于最高公積金貸款額度。
4、首付比例。
購買首套普通住房：面積≤90平方米，貸款8成；面積＞90平方米，貸款7成
購買首套非普通住房：貸款7成；
購買二套普通住房：貸款5成；
購買二套非普通住房：貸款3成。
三、公積金貸款流程是什么
（1）當(dāng)日簽署貸款申請(qǐng)（上下家都要去），次日出房屋狀況查詢結(jié)果（查房結(jié)果與申請(qǐng)時(shí)申報(bào)不同或
限貸，擔(dān)保公司會(huì)電話通知客戶），10-12個(gè)工作日出審批結(jié)果，下家去公積金中心貸款合同面簽后，2-3個(gè)工作日公積金貸款合同流轉(zhuǎn)到交易中心；
（2）復(fù)議（若需）：與簽署貸款合同時(shí)一起受理；
（3）去交易中心，過戶登記預(yù)受理及辦理抵押登記手續(xù)；
（4）4-10個(gè)工作日（交易雙方若涉及公證委托，仍需20個(gè)自然日）出抵押權(quán)證，公積金中心代領(lǐng)抵押證后安排放款（放款時(shí)效根據(jù)公積金中心額度情況，一般10-15個(gè)工作日）。
四、公積金貸款面簽地點(diǎn)
各區(qū)縣公積金住房置業(yè)擔(dān)保公司
五、存量房交易公積金貸款面簽資料及到場人
（一）業(yè)主（賣方）。通常情況下，面簽資料及到場人按照下表執(zhí)行：
（二）客戶（買方）。通常情況下，面簽現(xiàn)場材料及到場人按照下表執(zhí)行：
六、公積金貸款的政策是什么
公積金貸款的基準(zhǔn)利率
5年以下（含5年）：2.75%
5年以上：3.25%
上?，F(xiàn)行公積金貸款政策如下表：
七、公積金貸款年限如何確定？
（1）新房：最長貸款期限≤30年
（2）二手房：
按房齡計(jì)算：
按主貸人年齡計(jì)算：
注：“房齡”與“年齡”的計(jì)算結(jié)果，采取孰低原則。
住房公積金貸款其他政策
一、公積金的沖還貸方式有哪些
年沖和月沖。
年沖：是指每年一次向受托行提取住房公積金賬戶余額，一次性沖還貸款本金，并按照沖還貸后的剩余貸款本金和還款期限重新計(jì)算月還款額。一次性沖還貸后，每月的還款需要使用客戶的自有資金，不使用公積金賬戶里的錢。若是組合貸款，則優(yōu)先沖還公積金本金部分（2）時(shí)間點(diǎn)：每年的4月或9月。
月沖：是指每月直接從委托人公積金賬戶中提取用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。提取的公積金金額不足時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足其還款金額。這種方法不僅可以沖公積金的貸款本息，而且還可以沖商業(yè)性的貸款本息。
辦理方式：（1）申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，面簽現(xiàn)場確認(rèn)沖還貸方式；（2）申請(qǐng)組合貸款時(shí)，第一個(gè)月正常扣款后，帶身份證、共同還款人關(guān)系證明及公積金賬號(hào)去辦理貸款的銀行辦理。
二、公積金賬號(hào)如何查詢
（1）關(guān)注“上海公積金左邊公眾號(hào)右邊”進(jìn)行查詢
（2）帶上身份證原件去就近的公積金管理中心現(xiàn)場查詢
（3）詢問本單位人事部門
（4）通過公積金管理中心每年7月份郵寄的公積金帳戶清單查詢，上面有公積金賬號(hào)（若已在滬繳納公積金）
三、公積金余額如何查詢
（1）在線查詢網(wǎng)址：http：//在該網(wǎng)站注冊(cè)、驗(yàn)證身份信息后即可進(jìn)行查詢）
（2）撥打上海公積金服務(wù)熱線：（人工服務(wù)咨詢時(shí)間：周一至周六9:00-17:00）
（3）關(guān)注“上海公積金左邊公眾號(hào)右邊”進(jìn)行查詢
（4）去公積金管理中心的受理網(wǎng)點(diǎn)查詢
四、公積金參與共同貸款條件是什么
夫妻或在同一個(gè)戶口簿上的直系親屬。注:此處直系親屬包含父母、子女。
五、辦理公積金貸款需要注意哪些情況
（1）還款銀行卡和收款銀行卡必須同為建設(shè)銀行或上海農(nóng)村商業(yè)銀行；
（2）業(yè)主只需收款人帶上全體產(chǎn)權(quán)人身份證原件到場即可。
六、公積金貸款結(jié)清后怎么注銷
（1）領(lǐng)取注銷材料所需備件：
①貸款人身份證；
②貸款合同；
③銀行出具的貸款結(jié)清證明；
④擔(dān)保費(fèi)發(fā)票（提前結(jié)清貸款的需提供此發(fā)票）。
（2）辦理流程：
①預(yù)約調(diào)取《房地產(chǎn)抵押權(quán)登記證明》致電上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司（不超過7個(gè)工作日）；
②上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司網(wǎng)點(diǎn)辦理，領(lǐng)取抵押權(quán)注銷材料。
注：借款人可以委托其配偶、直系親屬或產(chǎn)權(quán)共有人辦理，并提供借款人身份證原件、手寫委托書、關(guān)系證明、受托人身份證，以上所有證件均攜帶原件及復(fù)印件。
七、哪些情況下的公積金貸款需要評(píng)估
竣工年限在1990（含）年之前的、貸款額度超過房屋總價(jià)30%（含），以及竣工年限在1990年以后的貸款額度超過房屋總價(jià)50%（含）的需要進(jìn)行房屋評(píng)估，由置業(yè)擔(dān)保公司代辦，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為300元。
八、什么情況需要公積金復(fù)議？需要提供哪些備件
（1）公積金繳納不連續(xù)的情況；
（2）除預(yù)審及貸款面簽所需備件外，另外需要：
社保繳納明細(xì)原件及復(fù)印件（在社保中心拉取）；公積金繳納明細(xì)原件及復(fù)印件（在公積金管理中心拉?。?；公積金補(bǔ)繳清冊(cè)，勞動(dòng)合同原件及復(fù)印件；單位補(bǔ)繳公積金的有關(guān)憑證（公司開取的），單位出具的單位調(diào)動(dòng)證明原件。
注：組合貸款除上述備件外還需提供《家庭名下住房情況查詢結(jié)果》復(fù)印件（銀行蓋章）及交換號(hào)。
九、公積金還貸方式有哪些
等額本金還款法和等額本息還款法
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解讀|上海新政下，買房該怎么貸款？
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