上周，上海開啟了樓盤認購的小高潮，閔行的上海星河灣，成為33盤中首個開啟認購的項目，星河灣也成為“滬七條”之后，首個取證入市的新盤。
在這輪銷售及認購規(guī)則中，折射出不少信息：
1、一旦觸發(fā)積分制，所有房源都限售5年。2、認購開始至搖號結果公布期間，只能認購一個新盤。
3、積分制入圍比例依舊是1.3:1。
4、項目社保繳納系數(shù)為0.1分/月-0.24分/月浮動。
5、觸發(fā)積分制，優(yōu)先選房后的剩余房源，將按積分高低和認購登記日期先后選房。
政策重要特征，社保系數(shù)首次出現(xiàn)浮動!
33盤集中入市，上周陸續(xù)開啟認購。首發(fā)項目上海星河灣，社保繳納系數(shù)由之前試點三盤的0.1分/月，提升到0.21分/月，成為第二輪積分制試點盤中的最大看點。緊接著，尚海灣的社保系數(shù)為0.18分/月。
按照2003年1月至今計算，社保分一舉提升了110%。也就是說，你原先計算好的積分，認購上海星河灣，社保部分要游離出來，重新敲計算器了。
這樣的變化，給很多買房人打個措手不及。社保系數(shù)的重要浮動，將直接影響到認購該項目的入圍人群。如果2003年開始繳社保，就可以得到40多分。首次試點高社保分項目都是市區(qū)的高端豪宅項目，例如上海星河灣，尚海灣豪庭，都輪到試點了。
其實在當初制定積分搖號政策時候，就提到有一項是浮動的分數(shù)--社保情況，存在0.1-0.24分/月的區(qū)間變數(shù)，只是這一點容易被大眾忽略。
上海每個新盤，都有一個社保繳納系數(shù)，區(qū)間為0.1-0.24分/月，按照上市項目產品類型，結構確定。
剛需盤無房戶優(yōu)先，高端盤傾向社保年限長！
首批認籌的三個新盤，閔行區(qū)的建發(fā)浦上灣，寶山區(qū)的經(jīng)緯學府陽光、嘉定區(qū)的金地峯范，系數(shù)都是0.1分/月，也就是說自2003年1月起計算，最多217個月最高21.7分。但如果有盤以最高0.24分/月的系數(shù)來計算，同樣217個月最高分52.08分。也就是說同樣的社保年限，社保系統(tǒng)不同就會出現(xiàn)截然不同的結果。
什么樣的產品要調高社保系數(shù)？從上海星河灣0.21分/月可以看出，大面積、高總價的改善型住宅，成為首試對象。
社保高系數(shù)盤特征：上海星河灣均價元/㎡，主力戶型175-300㎡大平層，套均總價約1784萬。雖然在外環(huán)閔行顓橋，但是產品線屬于豪宅。再來看徐匯濱江的尚海灣二期，徐匯濱江絕對核心位置，65-155㎡江景房，均價元/㎡，雖然有入門級的小戶型，但是主力的大戶型總價也在約1300-1900萬上下。
面對這樣的產品定位，再簡單套用“無房家庭”優(yōu)先的積分制原則，怎么看都有點別扭。以第一批試點樓盤統(tǒng)一的0.1分/月的系數(shù)來計算：社保年限少的無房家庭，和社保滿繳名下有房的家庭，前者總分高出許多。
【奇意君說】社保高系數(shù)樓盤，更傾向于社保繳納時間更長的家庭，由此看出，上海高端非剛需類項目向城市貢獻者傾斜了。低系數(shù)的樓盤，更利于在滬無房，無購房紀錄的家庭。這個變量設計得非常巧妙，既考慮到了積分制的大方向，又結合產品定位，從買家角度出發(fā)合理微調，更符合市場改善型買家的實際情況。
第二波試點樓盤，足足有33個。其中大量是剛需盤，只有個別是中環(huán)高價項目，還有類似上海星河灣、尚海灣這樣的高總價特色產品。相信在接下來，還會有更多高社保系數(shù)樓盤推出。
上周8盤啟動認購，剛需盤占主導！
那么，我們回頭在看看上周的認購項目，上周8盤啟動認購，也是年后首次的集中放量。主要以剛改項目為主，另有2個高端項目。周五認購的首創(chuàng)禧悅芳菲的社保系數(shù)為0.1。上個周末，浦江鎮(zhèn)拓展區(qū)的大紅盤新城千禧公園二期將開始認購，均價4.04萬元/㎡。周日，顧村的超級大盤大華錦繡四季也迎來加推時刻。雖然這兩個盤暫未公開積分搖號社保系數(shù)，但參照此前樓盤的情況，其社保系數(shù)大概率會是0.1。
01
海玥瑄邸
浦東惠南板塊的「海玥瑄邸」四期今天開始認購，靠近地鐵16號線野生動物園站約1.2公里。188套為14層高層，全裝修91-95㎡。96套8層洋房，戶型119㎡。24套疊加，上疊為146㎡下疊為158㎡，另有13套189-194㎡聯(lián)排。
疊墅產品實景圖如下：
建面約148㎡上疊戶型
約148㎡上疊樣板實景
約160㎡下疊戶型
約160㎡下疊樣板實景
高層方面，首批房源戶型主要有：81㎡2房、91㎡3房、98㎡3房、99㎡3房精裝修，是緊鄰軌交16號線區(qū)域內高品質精裝的“地鐵房”。
樣板間效果圖如下：
加推洋房戶型圖如下：
02
首創(chuàng)禧悅芳菲
首創(chuàng)置業(yè)在西虹橋全新盤「首創(chuàng)禧悅芳菲」，今日起認購。認購金：60萬元，開盤時間：2021年4月16日。項目位于17號線淀山湖大道旁360米，屬于首創(chuàng)禧悅的加推項目。本次共524套住宅房源，主力戶型：約88-105㎡3-4房，預售證均價為4.51萬元/㎡。
約88㎡3房2廳2衛(wèi)▼
約91㎡3房2廳2衛(wèi)▼
約105㎡3房2廳2衛(wèi)▼
03
新城千禧公園
今年第一個觸發(fā)積分搖號的新盤是位于浦江鎮(zhèn)的建發(fā)浦上灣，現(xiàn)在一街之隔，距離浦江萬達廣場200米的新城千禧公園二期將加推，匯臻路地鐵站僅1.4公里，7站可達前灘。
浦江鎮(zhèn)新城千禧公園二期的主力戶型約90-123㎡3-4房
戶型圖如下：
約90㎡3室2廳1衛(wèi)
約98㎡3室2廳2衛(wèi)
約123㎡4室2廳2衛(wèi)
樣板房實景圖：
04
大華錦繡四季
顧村公園的「大華錦繡四季」預計3月21日本周日，開啟認購！均價約元/㎡。推出436套建面約99-135㎡3房，認購金：60萬。
據(jù)悉，這次大華錦繡四季加推的房源為一期的最后一批，推出的5幢樓棟編號為13、16、17、21、25、27#，正處項目中間。
戶型圖：
附上一期的樣板間照片供參考：
約99㎡示范間實景圖
約135㎡示范間實景圖
即將認購新盤：
目前信息來看，本周預計會啟動認購的新盤有寶業(yè)活力天地。
項目位于17號線淀山湖大道旁，和首創(chuàng)禧悅芳菲距離十分近。寶業(yè)活力天地將加推共178套住宅，主力戶型：79-97㎡2-3房，備案均價：元/㎡，相比起首創(chuàng)禧瑞，價格上更有優(yōu)勢。
項目與17號線淀山湖站直線距離約450米，在虹橋火車站還可站內換乘2/10號線。45萬方的青浦萬達茂相距200米，步行前往非常方便。萬達茂對面是正在建設中的東渡蛙城，未來也是一大商業(yè)巨無霸。
實景圖
該區(qū)域是引入了大量市中心的頂級教育資源，3公里內，還有平和雙語青浦分校，復旦大學附屬中學（青浦分校），蘭生復旦（在建中）等。周邊有朱家角人民醫(yī)院、青浦中醫(yī)院、中山醫(yī)院青浦分院紅房子醫(yī)院分院（在建中）等，青浦新城的發(fā)展是非常被看好的。
項目主推建面約80-97㎡2-3房，戶型圖如下：
約97㎡三房兩廳兩衛(wèi)
約90㎡三房兩廳一衛(wèi)
約80㎡兩房兩廳一衛(wèi)
樣板間實景
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