前言

住房公積金作為群眾購買自住住房的強(qiáng)力后盾，在制度實施的三十年中，對提高個人購房能力、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)供給都起到了積極的推動作用。

2022年以來各地更是充分挖掘公積金的福利保障功能，在穩(wěn)樓市的進(jìn)程中起到了舉足輕重的作用。

同時，中央也多次提及住房公積金，國務(wù)院常務(wù)會議討論住房公積金，更難得國務(wù)院常務(wù)會議把住房公積金作為“穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤”的五個國策之一。4月25日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費潛力促進(jìn)消費持續(xù)恢復(fù)的意見》就提出，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，支持提取用于租賃住房；5月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于實施住房公積金階段性支持政策的通知》。明確提出，受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳；8月16日，衛(wèi)健委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實積極生育支持措施的指導(dǎo)意見》，涉及公積金提取租房、公積金額度提高以支持多子女家庭首套房、落實差異化的購房政策等。

本報告將對我國住房公積金在支持住房消費上的使用情況、及重點城市的使用差異、穩(wěn)樓市支持程度的差異及其原因展開分析，并對今后公積金發(fā)展趨勢進(jìn)行展望和預(yù)測。

一.公積金政策演變

1.我國住房公積金制度誕生的背景

——1949-1978年住房問題嚴(yán)重

由政府建造,建設(shè)資金來源于財政基金。是職工的福利品、近乎免費居住，維護(hù)成本緊缺。這種計劃投融資方式連住房的簡單再生產(chǎn)都無法維持,同時也扭曲了城鎮(zhèn)住房的供需機(jī)制。

——1978年房改仍舊無法解決根本問題

2.我國住房公積金制度演變過程

時任上海市長朱镕基主持下的1991年上海房改方案,抓住了如何為職工住房投資與消費資金提供一個穩(wěn)定、長期和廉價的來源這一改革的核心難題,借鑒新加坡的經(jīng)驗推出了住房公積金制度,并及時為中央政府所采納,成為全國性政策并延續(xù)至今。

3.繼續(xù)發(fā)展階段的主要政策

二.公積金用途呈現(xiàn)多樣化

1.住房消費類提取占比達(dá)8成以上，償還房貸占半壁江山

全年公積金提取額上升，住房消費類提取占比近年來攀升。住房消費中償還本息占到半壁江山，呈現(xiàn)持續(xù)上揚、租房提取占比也出現(xiàn)上升；租房用途也從2017年僅3%增長至6%。公積金提取結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化、支持老百姓解決和改善住房問題的優(yōu)勢更是不斷增強(qiáng)。

2.在支持保障性租賃住房建設(shè)上發(fā)力

2021年末，累計為公租房（廉租房）建設(shè)提供補(bǔ)充資金5533.09億元，占當(dāng)年分配增值收益的66.08%，呈現(xiàn)逐年上揚態(tài)勢。

從公共財政支出上看，2021年公積金在住房保障上的支持力度達(dá)2813億元，十年來呈現(xiàn)連續(xù)上揚，充分發(fā)揮了公積金的互助和保障功能。

《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》明確，要優(yōu)化住房公積金使用政策，租購并舉保障繳存人基本住房需求。保障性租賃住房是“十四五”住房建設(shè)的重點，未來公積金提取用于租房的比例有望繼續(xù)提高。

3.各地住房消費類提取用途的結(jié)構(gòu)性差異

——共性特征

一線城市由于房屋租賃需求更高，提取公積金租房的比例更大。

新一線房價友好，異地貸款發(fā)放量大，既能承接來自一線城市就業(yè)者的購房需求，償還貸款比重較高。

——個性特征

較晚實施公積金政策，居民公積金儲蓄不足，疊加高房價，公積金貸款杯水車薪，而新市民眾多，租賃需求巨大，租房提取模式非常寬松。代表城市：深圳

央企、政府機(jī)關(guān)眾多，國管公積金繳存比例高，但貸款時效較低，導(dǎo)致很多人放棄組合貸。代表城市：北京

組合貸業(yè)務(wù)開展較晚，合作銀行少，樓盤房源有限制，導(dǎo)致房貸比重不高。代表城市：昆明

三.公積金在穩(wěn)定樓市上的支持作用

1.公積金繳存職工、金額每年持續(xù)增長，資金池相對穩(wěn)定

十年來，全國住房公積金每年實繳職工、繳存金額都呈現(xiàn)正增長。

住房公積金業(yè)務(wù)是一項準(zhǔn)金融服務(wù)，也被認(rèn)為是最大的政策金融資源之一。

公積金具有強(qiáng)制性繳納、互助功能，資金池相對穩(wěn)定。

2.公積金貸款利率長期穩(wěn)定，為購房者節(jié)省利息10-20萬/筆

2015年8月以來住房公積金房貸利率（5年期以上）持續(xù)保持在3.25%，在基準(zhǔn)利率一降再降的情況下，依舊保持較大利差。

利用公積金貸款能給購房者節(jié)省實打?qū)嵉睦ⅲ?021年普遍在10-20萬/筆。

3.公積金支持在穩(wěn)樓市中起到舉足輕重的作用

截止8月31日，今年各地共發(fā)布穩(wěn)樓市政策頻次近528次，其中5月成為各地集中發(fā)布穩(wěn)樓市政策的高峰期。

從需求端的松綁政策來看，涉及公積金支持類、放松限購、限貸、限售、限價、商業(yè)銀行信貸、購房補(bǔ)貼等，其中有71%的省市都推出了相應(yīng)的公積金相關(guān)支持政策，在各類支持政策中占比最高。

4.公積金穩(wěn)樓市政策舉措繁多，三四線城市利用公積金支持占主導(dǎo)

公積金穩(wěn)樓市政策從最傳統(tǒng)的降首付、降低二套貸款的利率、提高額度等，到放松異地貸款的限制，開展組合貸業(yè)務(wù)等，再到“一人買房全家來幫”的家庭互助政策，及公積金同城化的推開，充分說明了住房公積金在穩(wěn)樓市中可推行、可創(chuàng)新的內(nèi)容相當(dāng)多。

從實施的城市看，三四線城市占到75%的份額，充分說明這些城市原先公積金利用率較低，受制于多種因素影響，不能充分發(fā)揮公積金的互助福利功能。

四.公積金支持的“因城施策”

1.各地公積金供需不平衡——從個貸率看公積金流動性

衡量公積金流動性風(fēng)險的主要指標(biāo)是“個人住房貸款率”，又稱“個貸率”，即個人住房貸款余額與繳存余額之比。

長三角區(qū)域城市個貸率普遍較高。

昆明、濟(jì)南等城市公積金得不到有效利用。

2.各地公積金供需不平衡——實繳職工數(shù)量差別巨大

與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口凈流入相關(guān)，一線城市實繳人數(shù)居前，而偏北方和南方的城市實繳人數(shù)落后。

當(dāng)年凈增實繳人數(shù)占比普遍占到當(dāng)年實繳人數(shù)的5-10%，超過10%的城市存在啟動組合貸業(yè)務(wù)，或是房價友好能有效吸引異地貸款購房的因素。

從繳納公積金在當(dāng)?shù)氐母采w率來看，重點22城平均值為50%，其中上海最高，達(dá)89%；且普及度較高（≥70%）的城市，個貸率都處于85%以上。重慶由于大量從業(yè)人口分布在農(nóng)村地區(qū)，公積金覆蓋率墊底。

3.異地貸款知易行難，各地差異較大

2015年，住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》，公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式開始在各地推行。但2016年以來全國公積金用于異地貸款的份額雖有上揚，但幅度甚微。

各地差異較大：一線城市異地貸款率極低，熱點二線城市相對較高。

4.異地貸款最大的障礙是地方利益壁壘

公積金異地貸款由住建部公積金監(jiān)管司于2014年推出，是指職工到異地購房（繳存地以外）向異地中心申請和辦理公積金貸款的方式。但在異地貸款方面，國家并沒有細(xì)則出臺，所以各地仍然面對異地貸款的落實難題。

5.對策1：提高繳存覆蓋率、促進(jìn)低個貸率城市的流動性

由于部分城市使用率偏低相比，公積金繳存差異及其衍生出的“隱性福利”“劫貧濟(jì)富”等公平性問題引發(fā)了爭議。因此要更好地發(fā)揮其連接行業(yè)和政府、提供政策性金融支持的作用，需要從擴(kuò)大公積金的繳存覆蓋率、促進(jìn)低個貸率城市的流動性入手。

6.對策2：通過流程優(yōu)化、政策引導(dǎo)解決申請流程繁雜問題

7.對策3：通過放寬對異地貸款的相關(guān)限制吸納購房人群

五.公積金政策的發(fā)展趨勢

1.發(fā)展趨勢