導(dǎo)讀：上海、深圳、杭州......近期，多個(gè)城市紛紛出手調(diào)控樓市，政策涉及限購、限貸、限售、限價(jià)、限戶型等等，比如：

　　

嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市；

　　

建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制；

　　

法拍房限購政策；

　　

優(yōu)先購房者所購買房產(chǎn)5年內(nèi)限售；

　　

......

　　

此前，中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清表示：“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。”

　　

記者丨唐韶葵、吳抒穎、張敏

　　

編輯丨張偉賢、劉巷

　　

　　

不出意外，“房住不炒”再一次被寫進(jìn)了政府工作報(bào)告。

　　

此外，“解決好大城市住房突出問題”也被提上日程。

　　

今年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告指出，要保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

　　

政府工作報(bào)告還提出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　

　　

上海、杭州樓市密集調(diào)控

　　

穩(wěn)房?jī)r(jià)，擠泡沫！

　　

　　

圖/圖蟲

　　

去年底以來，作為大城市代表的上海、杭州等地樓市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，引發(fā)新一輪調(diào)控。

　　

這一輪長(zhǎng)三角樓市調(diào)控以上海、杭州為代表，政府穩(wěn)房?jī)r(jià)、防止資產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的目的已很明確。

　　

3月9日，在一張業(yè)內(nèi)人士提供的某銀行上海分行的個(gè)人貸款提前收回告知函截圖中，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者看到：

　　

1月5日，一筆由該行放出的500萬貸款，由于客戶“未按約履行借款合同‘第四條貸款用途’的相關(guān)約定”，客戶被要求于2021年3月31日前歸還全部貸款本息。

　　

　　

按照業(yè)內(nèi)人士的說法，上海各家銀行近期展開對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款流入股市、樓市的嚴(yán)格審查，是年初樓市調(diào)控的延續(xù)。

　　

早在去年4月，央行上海總部就組織召開房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，嚴(yán)禁以消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸形式向購房者提供資金。

　　

結(jié)合此前的“三道紅線”和“銀行房地產(chǎn)貸款集中度”，當(dāng)前監(jiān)管重心由之前限制融資渠道向限制融資主體轉(zhuǎn)變，通過“因企施策”、“因行施策”限制房企資金來源，相較以往更加細(xì)化、嚴(yán)格，對(duì)于實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制具有重要作用。

　　

上海、杭州紛紛出手調(diào)控！

　　

嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市

　　

　　

圖/圖蟲

　　

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，《通知》明確嚴(yán)格防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)格個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸真實(shí)性審查，加強(qiáng)貸后資金管理。

　　

“資金”監(jiān)管政策一出，上海、杭州部分以投資客主導(dǎo)的樓市板塊，變化非常明顯。杭州二手房門店出現(xiàn)大量房源下架的情況，投資客開始觀望、業(yè)主短時(shí)間內(nèi)不愿意降價(jià)，成交下滑。前述業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前的政策環(huán)境下，市場(chǎng)隨時(shí)可能出現(xiàn)變化。

　　

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，近期金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員推銷信用貸產(chǎn)品的時(shí)候也出現(xiàn)了不一樣的說辭。“每個(gè)項(xiàng)目都有對(duì)應(yīng)的銀行，我們有辦法幫您申請(qǐng)下來?！鄙虾Ｒ幻N售人員在電話里對(duì)陳曉明（化名）說，經(jīng)營(yíng)貸的審批審查雖然嚴(yán)格了，但還是有辦法規(guī)避監(jiān)控。

　　

隨著前述貸款提前收回告知函的流出，部分消費(fèi)者開始觀望市場(chǎng)。

　　

與嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市政策同時(shí)發(fā)布的，還有杭州法拍房限購政策。

　　

就在同一天，上海也發(fā)布優(yōu)先購房者所購買房產(chǎn)5年內(nèi)限售。

　　

滬杭一系列政策出臺(tái)后，疊加此前政策效應(yīng)，市場(chǎng)熱度開始下降。

　　

第三方數(shù)據(jù)顯示2021年2月，上海二手住宅共成交約1.9萬套，環(huán)比大幅下跌57.06%。從2月1日-2月21日數(shù)據(jù)來看，一手房成交套數(shù)同比已經(jīng)減半。

　　

監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控留有后手，儲(chǔ)備政策遠(yuǎn)不止于此，并且，在規(guī)范市場(chǎng)方面，對(duì)違法違規(guī)案例的查處也逐漸公開透明化。日前，上海市房管局、市市場(chǎng)監(jiān)管局和市城管執(zhí)法局查處并通報(bào)6起違法違規(guī)典型案例，主要涉及廣告違法、合同違法、欺詐消費(fèi)者等方面。

　　

其中，上海齊星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中，幫助當(dāng)事人簽訂不同交易價(jià)款的合同，做高房屋交易價(jià)格套取銀行貸款。

　　

實(shí)際上，為了避稅，上海二手房交易中，做低成交價(jià)的案例也不少。為了整頓市場(chǎng)亂象，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)自去年開始啟動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信（信用）信息平臺(tái)，每月公示黑名單。

　　

一連串調(diào)控下，樓市擠出泡沫

　　

長(zhǎng)三角一線城市、新一線城市這一連串調(diào)控，一個(gè)背景是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。一方面，房企把長(zhǎng)三角地區(qū)看作投資重點(diǎn)區(qū)域，不惜重金布局長(zhǎng)三角；長(zhǎng)三角一線城市、新一線城市都市圈的房?jī)r(jià)上漲壓力顯而易見。。

　　

杭州方面，2020年新房成交套，創(chuàng)下近三年來的新高；二手房雖然沒有出現(xiàn)大漲，但在一手房被調(diào)控之后，資金開始流入二手房。

　　

進(jìn)入2021年，上述城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍存，自1月下旬起，住建部相繼赴上海、杭州、無錫等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況。各地陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，一切指向房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　

圖/圖蟲

　　

3月2日，國務(wù)院新聞辦舉行發(fā)布會(huì)介紹推動(dòng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問。關(guān)于房地產(chǎn)，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示：

　　

房地產(chǎn)現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，但勢(shì)頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速；

　　

現(xiàn)在各城市“一城一策”推出調(diào)控舉措，目的是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；

　　

很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。

　　

平安證券有分析師指出，監(jiān)管層仍然認(rèn)為房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大。此前郭樹清曾指出房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?，此次重申房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向強(qiáng)，表明監(jiān)管層對(duì)防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的決心，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資環(huán)境仍將穩(wěn)中偏緊，政策執(zhí)行落地將相對(duì)有力。

　　

防范資產(chǎn)泡沫首先就是控制價(jià)格泡沫。

　　

反觀春節(jié)前夕，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，成為全國首個(gè)推行二手“指導(dǎo)價(jià)”的城市。

　　

開年后，無錫、上海、杭州、成都等城市跟進(jìn)，矛頭直指虛高二手房?jī)r(jià)。以上海為例，二手房市場(chǎng)成交下滑明顯，2月份上海二手房成交1.9萬套，比1月份成交量減半。

　　

各地政府祭出一系列政策組合拳之后，市場(chǎng)熱度得到有效遏制，疊加春節(jié)因素，2月份各項(xiàng)二手房指標(biāo)的環(huán)比均出現(xiàn)顯著下滑，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

　　

從上海鏈家、上海中原反映的帶看量情況來看，2月份帶看量有明顯的減少，環(huán)比下降44%，新增客戶量也出現(xiàn)下降。分環(huán)線來看，郊環(huán)以外的均價(jià)甚至出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的情況。

　　

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，目前新房搖號(hào)試行計(jì)分制，在一定程度上保障剛需購房者的需求，而二手房市場(chǎng)以剛需購房者為主，或有一部分被疏導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

　　

杭州方面，日前明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息。這直接導(dǎo)致未來科技城、奧體、申花、三墩北等投資客占比較高的市場(chǎng)板塊，這幾天內(nèi)出現(xiàn)大量房源下架。

　　

據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至目前，中介機(jī)構(gòu)共自查余套房源信息，對(duì)疑似存在問題的985套房源進(jìn)行梳理核對(duì)，已下架660余套房源。

　　

雖然沒有出現(xiàn)杭州這樣明顯的房源下架情況，但上海2月份二手房成交量腰斬，拐點(diǎn)隱現(xiàn)。

　　

上海一名中介人士認(rèn)為，價(jià)格泡沫被擠壓之后，成交也相應(yīng)回落。一般而言，上海春節(jié)前后，小陽春之前的二手房市場(chǎng)成交在2萬套左右，目前看似回落到1.9萬套的正常水平，政策效果如何，還需觀望3、4月份的市場(chǎng)情況。

　　

　　

限購、限貸、限售、限價(jià)、限戶型...深圳全方位調(diào)控樓市

　　

　　

圖/圖蟲

　　

在四座一線城市之中，深圳歷來是住房問題較為突出的城市。

　　

一方面，深圳住房供應(yīng)長(zhǎng)期處于低位，官方數(shù)據(jù)顯示，深圳市居住用地占建設(shè)用地僅為22.6%，相比全國33%、國際40%以上的水平，仍有較大提升空間；另一方面，深圳人口凈流入處于全國前列，加之金融杠桿運(yùn)用靈活，投機(jī)行為盛行，深圳樓市非理性上漲的趨勢(shì)明顯。

　　

如何抑制商品房的“投資氛圍”，真正做到“房住不炒”，是深圳近年來的重要課題。

　　

今年以來，深圳動(dòng)作更為進(jìn)取。具體的答題思路是，出臺(tái)“二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”加之銀行住房按揭貸款的配合穩(wěn)定二手房市場(chǎng)，輔以對(duì)違規(guī)流入樓市的資金進(jìn)行嚴(yán)查，深圳樓市終于“冷靜”下來。

　　

在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的預(yù)期下，深圳也加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系，以更優(yōu)化、完善的政策規(guī)范護(hù)航市民安居樂業(yè)。

　　

限購、限貸、限售、限價(jià)、限戶型......

　　

按照“一城一策”、“因城施策”原則，深圳在執(zhí)行限購、限貸、限售、限價(jià)、限戶型等方面的政策已經(jīng)全面到位。

　　

2020年7月15日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控新政，此后層層“打補(bǔ)丁”之后，在政策面上已經(jīng)基本抑制投機(jī)行為。

　　

“715新政”之中，深戶家庭和個(gè)人首次被加上購房門檻，必須滿足落戶滿3年加上社保滿三年方有購房資格；轉(zhuǎn)讓增值稅2年免變5年才免，并增加了750萬元的豪宅線等限制。

　　

嚴(yán)厲政策之下，深圳樓市依然熱情高漲。部分原因是一手房備案價(jià)“限價(jià)”而二手房?jī)r(jià)格水漲船高導(dǎo)致中間存在價(jià)格差，深圳一手房市場(chǎng)頻現(xiàn)“千人搖”、“萬人搖”，市場(chǎng)的預(yù)期持續(xù)走強(qiáng)。

　　

針對(duì)這一情況，深圳官方在近期也通過“二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”來引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸。

　　

今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。

　　

深圳住建局在對(duì)這一政策的解讀中，官方稱，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。

　　

在二手住房成交參考價(jià)格出臺(tái)后，深圳多家銀行也迅速行動(dòng)，正式發(fā)文將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

　　

此外，針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸被違規(guī)挪用至樓市的亂象，深圳監(jiān)管也持續(xù)行動(dòng)，加大打壓力度，升級(jí)調(diào)控政策。

　　

2020年4月開始，深圳銀保監(jiān)局成立專項(xiàng)工作組，嚴(yán)防利用優(yōu)惠政策，假借支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)之名，行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域之實(shí)，擠占小微企業(yè)信貸資源。

　　

2020年9月10日，深圳銀保監(jiān)會(huì)再次發(fā)文，要求各銀行做好貸款管理。此后深圳各大銀行全面收緊經(jīng)營(yíng)貸，加強(qiáng)對(duì)貸款主體的資質(zhì)調(diào)查，不得向無實(shí)際經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)流水不真實(shí)的空殼企業(yè)發(fā)放貸款等。

　　

一系列“組合拳”出手，深圳樓市的預(yù)期逐漸趨穩(wěn)。

　　

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“深圳樓市的問題，首先是杠桿問題。高杠桿支持下的樓市，運(yùn)行非?；?，必須要有不斷上漲的房?jī)r(jià)、上漲的預(yù)期、上漲的成交量，才能把高房?jī)r(jià)這個(gè)故事講下去。將指導(dǎo)價(jià)作為調(diào)控目標(biāo)，作為銀行評(píng)估房?jī)r(jià)和發(fā)放貸款的準(zhǔn)繩，不管是按揭貸，還是抵押貸，杠桿率會(huì)明顯受到控制，這對(duì)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期，意義非凡?！?/p> 　　

保供應(yīng)：深圳落實(shí)公共住房約12.2萬套

　　

今年政府工作報(bào)告指出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　

深圳過去幾年在供應(yīng)端的發(fā)力，也有目共睹。

　　

官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長(zhǎng)160%；商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。

　　

在土地供應(yīng)放量的同時(shí)，深圳住宅成交逐漸增長(zhǎng)。2020年全年，深圳成交套新房住宅，同比增加兩成，新房住宅成交量為近5年以來的新高。

　　

不僅如此，深圳官方也不斷完善商務(wù)公寓等的居住功能。2021年2月，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問題的通知》，通知明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目可使用燃?xì)夤艿?，這使得商務(wù)公寓向居住產(chǎn)品更近一步。

　　

圍繞堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，深圳也做出了一系列有益的嘗試。

　　

2017年，深圳啟動(dòng)“第二次房改”；2018年，深圳發(fā)布改革文件，系統(tǒng)構(gòu)建市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“4+2+2+2”的住房供應(yīng)與保障體系，努力形成“1+3+N”住房制度體系，提出至2035年建設(shè)籌集170萬套住房，公共住房不少于100萬套的發(fā)展目標(biāo)。

　　

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，深圳人才安居集團(tuán)在建項(xiàng)目50個(gè)，已累計(jì)落實(shí)公共住房約12.2萬套，實(shí)現(xiàn)公共住房供應(yīng)約4萬套，服務(wù)近兩千家企業(yè)、約10萬人才及其家屬，運(yùn)營(yíng)的人才住房項(xiàng)目共有50個(gè)，覆蓋全市11個(gè)行政區(qū)（含深汕合作區(qū)）。

　　

　　

最嚴(yán)調(diào)控？

　　

北京樓市的“維穩(wěn)”密碼是什么？

　　

　　

圖/圖蟲

　　

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1月，北京新房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)2.9%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲6.9%，是四個(gè)一線城市中房?jī)r(jià)同比漲幅最低的城市。也即，過去一年來，北京是房?jī)r(jià)控制最好的一線城市，甚至好于不少熱點(diǎn)二線城市。

　　

北京是最具標(biāo)桿意義的“大城市”。一方面，北京樓市的市場(chǎng)化進(jìn)程啟動(dòng)較早、市場(chǎng)體量大、輻射能力強(qiáng)，對(duì)環(huán)京、環(huán)渤海，乃至北方地區(qū)的市場(chǎng)，都有著直接或間接的影響；另一方面，作為監(jiān)管中心所在地，北京的樓市調(diào)控政策一直有著較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。

　　

近幾年來，北京一直執(zhí)行著全國最嚴(yán)厲的限購、限貸等政策，強(qiáng)力的去杠桿措施，不僅對(duì)投資投機(jī)需求形成了有效制約，也令北京樓市調(diào)控享有“最嚴(yán)調(diào)控”的稱謂。

　　

在供給端，大量限競(jìng)房投入市場(chǎng)，被認(rèn)為是平抑房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。此外，監(jiān)管層對(duì)市場(chǎng)變化的快速反應(yīng)，則保證了政策的及時(shí)和有效。

　　

這一系列舉措，共同構(gòu)成了北京樓市“維穩(wěn)”的密碼。在長(zhǎng)期橫盤后，近期北京房?jī)r(jià)又有上漲勢(shì)頭，但市場(chǎng)基礎(chǔ)的穩(wěn)固，以及調(diào)控手段的多樣，仍然令多數(shù)從業(yè)者抱有信心。

　　

需求的基本面

　　

從需求端來看，北京仍是當(dāng)前調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市。其中，現(xiàn)有的樓市政策框架，主要源于過去幾年來的幾項(xiàng)重要政策措施。

　　

2010年4月30日，北京出臺(tái)限購政策，以家庭為單位，將新購商品房限制為一套，同時(shí)將限購門檻設(shè)置為連續(xù)5年納稅或社保證明。北京也成為全國首個(gè)出臺(tái)“限購令”的城市。

　　

2015年，作為“北京城市副中心”的通州區(qū)，在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，將限購政策進(jìn)一步升級(jí)。限購門檻設(shè)定為在通州區(qū)落戶三年、或在通州區(qū)擁有連續(xù)三年納稅或社保證明。由此，通州區(qū)被稱為“最難獲取購房資格”的區(qū)域。

　　

2017年3月，北京先后出臺(tái)“317新政”和“326新政”。將首套房最低首付比例提至35%，二套房最低首付比例提至60%，暫停發(fā)放貸款期限25年以上個(gè)人住房貸款。同時(shí)，北京還將商住類房屋納入限購范圍，并實(shí)施停貸。

　　

至今，北京的購房者面臨的門檻，仍為全國各城市最高。

　　

這一系列去杠桿的政策措施，極大改變了北京樓市的需求結(jié)構(gòu)。多家房企人士和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前北京樓市的投機(jī)需求已經(jīng)絕跡，投資需求占比很小，剛需則成為主流。這其中，改善型需求已成為剛需中的主體，首套置業(yè)需求也占據(jù)一定的比例。

　　

由于需求中的“水分”被擠出，近幾年北京樓市的成交量也有所下降。2017年至2020年，北京新房年度平均成交量約為3.3萬套，二手房年度成交均值約為15萬套，比此前的年度交易規(guī)模下降了3到4成。

　　

這四年也被業(yè)界稱為北京樓市的“筑底期”。由于成交量位于相對(duì)低位，加之“限價(jià)令”等政策的實(shí)施，北京房?jī)r(jià)基本處于“橫盤”狀態(tài)。

　　

期間，北京樓市也曾有過小幅波動(dòng)。為應(yīng)對(duì)政策邊際效應(yīng)遞減的現(xiàn)象，近幾年，北京根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷對(duì)需求端的政策進(jìn)行“修補(bǔ)”，或進(jìn)行執(zhí)行層面的強(qiáng)化。比如，北京在2017年對(duì)離婚一年內(nèi)的貸款人實(shí)施差別化住房信貸政策，從而封堵“假離婚”的漏洞。

　　

2020年下半年以來，北京市的金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象。此外，北京對(duì)購房者資質(zhì)和貸款流程的審核也不斷趨于嚴(yán)格。

　　

供給端“調(diào)結(jié)構(gòu)”

　　

真正起到平抑房?jī)r(jià)作用的，被認(rèn)為是供給端的調(diào)整。近幾年來，北京不斷督促已供土地的開發(fā)，使得市場(chǎng)有效供應(yīng)規(guī)模逐漸增加。加之投機(jī)投資需求被抑制，北京樓市供應(yīng)緊張的局面逐漸得到緩解。

　　

從2017年末開始，北京大規(guī)模出讓限競(jìng)房地塊，限競(jìng)房項(xiàng)目則從2018年年中開始集中入市。

　　

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年到2020年，北京累計(jì)供應(yīng)限競(jìng)房9.1萬套，占新房供應(yīng)的6成以上，大興、豐臺(tái)、房山、昌平四個(gè)區(qū)是供應(yīng)的重點(diǎn)。成交方面，到2020年，限競(jìng)房成交已接近新房交易的五成。

　　

實(shí)際上，由于供應(yīng)量過大，已有部分限競(jìng)房項(xiàng)目陷入滯銷，但一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為市場(chǎng)的主流。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的“2020年北京住宅銷售額排行榜”中，前8名均被限競(jìng)房項(xiàng)目獲得。

　　

限競(jìng)房是指以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式拍賣土地，并最終建成的一種商品房品類。限競(jìng)房主要面向剛需群體，與純商品房項(xiàng)目相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯。

　　

多個(gè)房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于價(jià)格明顯低于市場(chǎng)水平，一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，往往會(huì)影響到周邊的4到5個(gè)純商品房項(xiàng)目的定價(jià)，并影響到同區(qū)域二手房的報(bào)價(jià)。因此，在平抑房?jī)r(jià)方面，限競(jìng)房的輻射力不容忽視。近幾年北京房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，即有賴于限競(jìng)房的大量供應(yīng)。

　　

由于對(duì)市場(chǎng)影響過大，限競(jìng)房供應(yīng)的變化，幾乎成為北京樓市的“晴雨表”。

　　

2020年末至2021年初，北京樓市一度出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象。影響市場(chǎng)預(yù)期的，除了橫盤多年后的反彈心態(tài)，還有限競(jìng)房供應(yīng)量減少的影響。

　　

中原地產(chǎn)首席分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，截至2021年1月，北京限競(jìng)房的可售庫存，從最高的3萬套以上，下降到2.86萬套。同時(shí)，在2020年北京成交的土地中，限競(jìng)房地塊的比重大幅下降?！半S著土地供應(yīng)結(jié)果的變化，未來市場(chǎng)上的不限價(jià)房源將明顯增加?！?/p> 　　

多數(shù)從業(yè)者認(rèn)為，這種情況將使得北京的房?jī)r(jià)繼續(xù)面臨上漲壓力。實(shí)際上，部分高價(jià)地在去年下半年出爐時(shí)，北京一些二手房的報(bào)價(jià)就已經(jīng)有所上調(diào)。

　　

期間，北京啟動(dòng)了多項(xiàng)應(yīng)急措施，包括嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管、嚴(yán)查房企違規(guī)銷售情況等，使得市場(chǎng)快速恢復(fù)穩(wěn)定。

　　

除此之外，中原地產(chǎn)首席分析師表示，考慮到剛需為主的基本面，北京樓市不會(huì)出現(xiàn)非理性上漲?！氨本┦袌?chǎng)屬于全國一二線城市最穩(wěn)定的樓市，購房杠桿難度最大?！边@種情況下，市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)高溫。

　　

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