網(wǎng)易研究局稿件未經(jīng)同意禁止一切媒體轉(zhuǎn)載，包括友商。

作者|顧云昌（全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、原住建部住房政策專家委員會副主任）

顧云昌

既要防止過度依賴土地財政，也要發(fā)展房地產(chǎn)

海南自貿(mào)區(qū)的發(fā)展不能只依賴于房地產(chǎn)，而應(yīng)當靠自由貿(mào)易，依托于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這需要改變城市發(fā)展主要靠土地收益的做法。當前各個城市對房地產(chǎn)的依賴程度不同，最低40%，高者可達80%，雖然土地財政在中國的發(fā)展中曾經(jīng)發(fā)揮過強大的作用，但自貿(mào)區(qū)在今后的發(fā)展中應(yīng)當避免這種現(xiàn)象。

個人認為，海南自貿(mào)區(qū)既要防止過度依賴土地財政，也要積極健康地發(fā)展房地產(chǎn)。首先，房地產(chǎn)的概念不僅僅局限于住宅地產(chǎn)，還包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)既是人們居住的載體，也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，無論是第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)還是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都離不開房地產(chǎn)。當前的房地產(chǎn)市場投資中，有1/3屬于非住宅地產(chǎn)。其次，海南作為一個自由貿(mào)易區(qū)，如果對房地產(chǎn)這樣一個重要的資產(chǎn)還是一味地限購限價，無法實現(xiàn)自由交易，恐怕與自由貿(mào)易、市場經(jīng)濟不相符合。

所以，海南自由貿(mào)易區(qū)面臨一個很大的挑戰(zhàn)——如何把發(fā)展房地產(chǎn)和避免過度依賴房地產(chǎn)二者有機結(jié)合起來。海南的住宅地產(chǎn)關(guān)鍵要解決好兩個問題。第一個就是當?shù)鼐用竦淖》繂栴}，尤其要解決中低收入家庭的住房問題，做到住有所居，在這一方面政府要做好相應(yīng)的社會保障。第二個問題是，對于外來的富有購房者，住房交易完全可以市場化，按照市場經(jīng)濟的規(guī)律在進行，歡迎外來投資，保障自由交易。

海南當?shù)鼐用癖旧聿欢?，政府拿出一部分在房地產(chǎn)上賺的錢，就足以解決當?shù)厝嘶蛘呶磥碇械褪杖爰彝サ淖》繂栴}。而除了當?shù)鼐用竦谋Ｕ闲宰》客猓渌矫嫒绺邫n住宅和商業(yè)地產(chǎn)，都應(yīng)該放開，這才是一個自由貿(mào)易區(qū)的做法。如果沒有大量的人口、企業(yè)入駐，海南發(fā)展不起來，進入海南的人口、企業(yè)必然要依靠房地產(chǎn)發(fā)展。在這當中如何處理好各項要素，如人、物、資金等的配置的市場化，就值得好好研究。

旅居模式值得全國推廣

目前國內(nèi)中產(chǎn)階級以上，有到海南去居住的文化需求、旅游需求、健康需求，但存在一個問題，現(xiàn)在太把文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)當一回事兒了。過去開發(fā)商的模式是蓋房子賣給當?shù)厝嘶蛲獾厝?，房子賣掉以后產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)移了。這意味著要到海南康養(yǎng)，必須購買房產(chǎn)，出現(xiàn)在需要租房的時候租不到的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致平時90%以上的房子會被空置。

所以我現(xiàn)在一直提倡旅居模式，完全可以采取一種不是賣房產(chǎn)、不是賣空間，而是賣時間的方式。例如開發(fā)商持有一套120萬元的房子，這套房子的使用權(quán)被分成12份，買家可以一次性購買20年的使用權(quán)，每年居住使用的時限為一個月，隨時根據(jù)自己的需求安排入住時間。這樣，實際上買的是時間，而不是房產(chǎn)。更進一步，可以建一個拼居網(wǎng)，除了海南以外，云南、東北等全國各地都可以開發(fā)類似的旅居商業(yè)模式，人們可以與他人交換自己的房產(chǎn)使用權(quán)。

所以，海南的問題不是房地產(chǎn)的問題，而是經(jīng)營模式的問題。海南要發(fā)展旅游、文化和健康產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)必須得跟上，才能滿足需求。

房地產(chǎn)稅的提出并不是為了解決房價高低問題

國家提出房地產(chǎn)稅，并不是為了解決房價高低的問題，而是為了捋順稅收體制，解決稅收體制混亂，該收的稅沒收，不該收的稅費亂收的問題。

這里要強調(diào)一點，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅二者并不相同，不能混為一談。中國房產(chǎn)稅在上世紀80年代就已推出，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（1986）規(guī)定經(jīng)營性的住宅，比如出租或者當作商鋪，“依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％?！睘槭裁催^去對房產(chǎn)稅這個概念不強調(diào)，因為以前的房子都公有的，收房產(chǎn)稅就沒有太大意義?，F(xiàn)在房子大多數(shù)是私人的，房產(chǎn)稅問題隨之凸顯出來，這是一個前提。

前些年，重慶和上海搞房產(chǎn)稅的改革試點，這兩個城市的房產(chǎn)稅改革與現(xiàn)在要推出的房地產(chǎn)稅是兩碼事，但是也是想靠近往房地產(chǎn)稅這方面靠攏。這兩個城市試點的具體做法也有所不同，在上海，根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，征收的對象為：“上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。同時明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積予以扣除?！边@種做法下，每年產(chǎn)生的房產(chǎn)稅收大概是三四十億，但是上海的土地出讓金一年有1000億左右，所以，相比土地出讓金，房產(chǎn)稅收入是很有限的，沒辦法取代土地出讓金。重慶征收房產(chǎn)稅的做法是——“重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，這涉及10％的人數(shù)，主要針對富人群體征稅，其稅率為0．5％－1.2％?！庇薪俑粷毜男再|(zhì)。

實際上，房地產(chǎn)稅收體制改革是一個綜合性的改革。房地產(chǎn)稅收有三個環(huán)節(jié)。第一個是開發(fā)環(huán)節(jié)，第二個環(huán)節(jié)是中轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，第三個是保有環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在保有環(huán)節(jié)沒有稅，是空白的。無論買多少房子空置，也是不收稅的。但是開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費特別多，稅價非常高。而中間環(huán)節(jié)，稅費也很高。實際上，一個活躍健康的市場，中間環(huán)節(jié)應(yīng)該少收稅，因為這樣可以促進交易，中間環(huán)節(jié)交易越迅速，整個市場越活躍。

所以，在開發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)該正稅清費，盡可能把一些亂七八糟的費用給清掉。第二，在中間環(huán)節(jié)，降低稅費，促進交易，促進市場活躍。第三，在保有環(huán)節(jié)，應(yīng)該增加保有稅，或者說房地產(chǎn)稅。我所理解的整個房產(chǎn)稅改革思路是這樣的。

回到房價的問題，為什么我國特大城市的房價比美國特大城市的房價還高呢？因為美國土地是私有的，是市場化的，不可能形成壟斷市場，而我國的土地是壟斷的。歸根到底，是土地價格貴了，不是房地產(chǎn)價格貴了。

目前房地產(chǎn)稅仍需穩(wěn)妥推進

房地產(chǎn)稅概念其實在十幾年前就已經(jīng)提出來了，當時提出要積極推進，甚至提出要加快推進、大力推進。而這次，文件提到“穩(wěn)妥推進”。這句話當中包含著兩層意思。

第一層意思，要推進房地產(chǎn)稅征收。因為只有推出房地產(chǎn)稅，才能使稅收體制更加合理，結(jié)構(gòu)更加恰當；第二層意思，房地產(chǎn)稅不是一下子就能推出來的，要穩(wěn)妥。一方面，房地產(chǎn)稅需要立法先行，但相應(yīng)的左邊法律右邊還沒出來，另一方面，目前有許多技術(shù)和觀念上的問題，實行難度很大。房價和收入之間的差距太大了。在一般的中小城市，一套房子一般價值五六十萬，購買起來問題還算不大，但一線城市就完全是另一種情況了。中國居民工資的差別不大，但是房價的差別太大了。所以，必須因城施策、逐步推開房地產(chǎn)稅的征收。各個城市的情況有所不同，這些問題都要解決好，所以具有難度。

此外，要選擇好的時機。如果在目前經(jīng)濟形勢下行的情況下推進房地產(chǎn)稅，恐怕并不妥當。

要降房價，首先就要降地價

降房價的呼聲一直存在，但是，即使在交易量下降的情況下，房價也降不下來。為什么？背后的原因很復(fù)雜。

首要原因是土地價格的價格降不下來。在大城市的房價當中，百分之七八十，甚至更多，都是地價的成本。在一般城市當中，地價也要占房價的一半。最不愿意讓土地價格降下來的實際上是各個地方政府，因為各地有土地財政依賴癥。出于對土地財政的依賴，就要促進房地產(chǎn)市場的興旺，使土地能賣得出去。土地賣得出去，地價就不會降。

從歷史上看，中國地價的漲幅要比房價大得多，這是一種客觀的土地政策、土地制度的問題。今年上半年土地的交易量比去年同期是下降的，但是地價的價款是增加的。土地交易數(shù)量負增長，但是購買土地的錢是正增長，這說明什么？說明地價還在漲，而且漲的速度遠遠高于房價。現(xiàn)在提倡集體土地可以進入市場參與競爭，但是集體土地的地段、配套設(shè)施要在短時間發(fā)揮和城市土地、國有土地媲美，是不可能的。所以，要想降房價，首先就要降地價；地價降不下來，房價下降無從談起。

第二，房價小幅度地上下波動，是比較合理的。如果大幅下降，就意味著房地產(chǎn)泡沫的破滅，對整個經(jīng)濟的破壞力將是巨大的。美國的金融危機就是房地產(chǎn)泡沫破滅引起的。所以，中央沒有說降房價，而是說穩(wěn)住房價。房價一旦上去以后，要降很困難，因為大幅度降價就存在引發(fā)經(jīng)濟危機的風險。所以，最好的辦法就是使居民收入不斷增長，實現(xiàn)收入的增長速度高于房價的增長速度。這樣，房價收入比就會下降。雖然，大多數(shù)時間，房價快于收入增長，但是有的年份我們實現(xiàn)了收入增長幅度大于房價漲幅。另外，大多數(shù)家庭都有房子，對有房子的人來說，他們也不希望房價縮水。

購房補貼是從促進都市圈發(fā)展的角度推出的政策

近來多個城市紛紛推出購房補貼計劃，最高補貼金額達到百萬元級別?？梢钥吹?，推出購房補貼政策的都不是經(jīng)濟最落后的城市，而是都市圈的一些中心城市。這些都市圈在建設(shè)過程中需要大量的人才，購房補貼政策就很好地發(fā)揮了吸引人才的作用。

現(xiàn)在城市化的戰(zhàn)略正在發(fā)生變化。過去，我們一度大張旗鼓地宣傳積極發(fā)展小城鎮(zhèn)，而現(xiàn)在主要還是發(fā)揮都市圈和城市群的作用。實際上，本來就不可能把小城鎮(zhèn)的發(fā)展放在首位，而是要重點發(fā)掘城市群的潛力。產(chǎn)業(yè)和人口的空間布局也在發(fā)生變化。城市越大，將來人口、產(chǎn)業(yè)就可能會越密集。要增加這些城市群和都市圈的核心城市的引領(lǐng)作用，人才很重要。所以，為了吸引人才，個別城市購房補貼金額達到上百萬也不算過分。

但是，需要明確的是，購房補貼只是吸引人才的一個方面。一個地區(qū)對人才的吸引力，還來自良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使“英雄有用武之地”，以及光明的發(fā)展前景，在城市化當中會發(fā)揮很好的作用。個人認為，不能把這種政策理解為是為了刺激房地產(chǎn)，而是從城市化的要求、從城市發(fā)展前途的角度做出的考慮。

購房補貼無法帶動樓市回暖

這種購房補貼不是一種變相的房價下跌，因為商品房的價格不因少數(shù)買房者得到補貼而下降，房價還是維持在原來價格。政府給予補貼，對個人來說，能使買房成本降低，但不會影響房價本身。購房補貼也不會助長炒房行為，因為發(fā)放購房補貼完全是政府行為，而不是市場行為。在發(fā)放環(huán)節(jié)有審批政策，不會放任人才購買多套房子，補貼政策主要還是為了解決本地或者外地人才的首住房問題。這種補貼政策對于帶動樓市回暖的作用十分微弱，因為補貼的對象數(shù)量有限，真正需要補貼的人才，不會像想象中那么多，而且財政也沒有那么多錢來支撐，政府在政策設(shè)計時已經(jīng)考慮到這一點。

除了補貼政策，各地還紛紛放寬了落戶的限制。在廣州、深圳等的一線城市和強二線城市落戶門檻大幅放松的情況下，弱二線城市可以主打房價便宜的優(yōu)勢。如果這個地方的房價便宜，生活條件好，工資也較高，對人才的吸引力就會很大。各個城市之間實際上已經(jīng)展開了競爭，沒有競爭力的城市只有發(fā)展緩慢的后果。我們要鼓勵競爭，競爭才能出效益。

我國的住房制度改革還沒結(jié)束

關(guān)于房子70年產(chǎn)權(quán)到期后的問題，其實左邊法律右邊里面早就規(guī)定了，土地所有權(quán)始終是國家的。居民購買房子的時候，買的是使用權(quán)，期限是70年。70年以后一般是自動續(xù)期，但是續(xù)期當中，要不要再加土地出讓金呢？要加多少呢？無從知曉。

另外關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問題，始終是個麻煩事。不能合法化，也不能一直拖延，到最后就不了了之。從這個意義上來說，住房制度改革還沒結(jié)束。特別是城鄉(xiāng)土地一體化之后，有許多問題要加快研究。應(yīng)該讓社會公眾、專家們、企業(yè)家們，共同探討，共同想辦法，盡量保證公平合理。每次房地產(chǎn)稅要出臺以后，首先肯定要征求各方面的意見。征求意見的時候，會出現(xiàn)各種各樣的聲音，這是必然的。僅靠幾個決策者，恐怕無法考慮周全。

本文為網(wǎng)易研究局獨家稿件，不構(gòu)成投資決策。

網(wǎng)易研究局（微信公號：wyyjj163）出品

網(wǎng)易研究局是網(wǎng)易新聞打造的財經(jīng)專業(yè)智庫，整合網(wǎng)易財經(jīng)原創(chuàng)多媒體矩陣，依托于上百位國內(nèi)外頂尖經(jīng)濟學家的智慧成果，針對經(jīng)濟學熱點話題，進行理性、客觀的分析解讀，打造有態(tài)度的前沿財經(jīng)智庫。歡迎來稿（投稿郵箱：）。

移駕微信公號看這里看不到的內(nèi)容

【精彩推薦】點擊進入網(wǎng)易研究局·中國版>>

【精彩推薦】點擊進入網(wǎng)易研究局·國際版>>