文|劉曉博

3月1日，天津公積金管理中心發(fā)布了“關(guān)于在外地繳存住房公積金職工在本市購(gòu)房申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策的通知”。

如果把這個(gè)“公積金新政”跟天津當(dāng)前的限購(gòu)政策對(duì)比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很怪異。

下面是“新政”的摘要：

為支持在外地繳存住房公積金職工申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款在本市購(gòu)買住房，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)將有關(guān)政策通知如下：在外地繳存住房公積金的職工，被所在單位派駐到本市工作一年以上，在本市購(gòu)買自有住房且為職工家庭首套住房的，可按本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。在外地繳存住房公積金職工申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的，應(yīng)支付不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款60%的首付款，貸款額度不高于其申請(qǐng)貸款時(shí)住房公積金賬戶余額的10倍，貸款最高限額40萬(wàn)元。其他相關(guān)規(guī)定與本市繳存職工一致。本通知自2019年6月1日起施行，2024年5月31日廢止。

在這份文件里，自始至終沒(méi)有提及“戶籍”、“社?！?、“個(gè)稅”等問(wèn)題。也就是說(shuō)，它的適用范圍比較廣，適合所有的“在外地繳存住房公積金，被所在單位派駐到天津工作一年以上”的人群。

而“五險(xiǎn)一金”是在一起交的。如果一個(gè)購(gòu)房者“在天津之外”繳存住房公積金，則他的“五險(xiǎn)”也是在外地繳納的，個(gè)稅也是如此。

天津此前一直執(zhí)行的限購(gòu)政策是：

1、非戶籍家庭，只能在天津購(gòu)買一套住房（濱海新區(qū)除外）。2、需提供在本市3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證。

可以看出，“公積金新政”跟“限購(gòu)政策”存在明顯的矛盾。

如果限購(gòu)政策不變，“公積金新政”在2019年6月1日之后得以實(shí)施，只有一個(gè)區(qū)域可兼容兩個(gè)政策，那就是沒(méi)有限購(gòu)的濱海新區(qū)。

所以，天津“公積金新政”至少可以解釋為——這是給濱海新區(qū)輸血。如果你是一個(gè)外地人，在天津沒(méi)有納稅記錄、沒(méi)有購(gòu)買社保，那么可以在濱海新區(qū)買房子，符合條件還可以“公積金貸款”，最高的額度是40萬(wàn)元。前提是，你首付要6成。

有必要為濱海新區(qū)輸血嗎？當(dāng)然有必要。

濱海新區(qū)一度是華北地區(qū)的“頭號(hào)新區(qū)”，代表的是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”時(shí)代的夢(mèng)想。在那個(gè)“目前不再提及”的經(jīng)濟(jì)圈里，天津被確定為經(jīng)濟(jì)中心。為此，天津在距離市中心40公里的塘沽，規(guī)劃了面向新世紀(jì)的CBD——于家堡、響螺灣。

曾經(jīng)，于家堡CBD懷揣著中國(guó)北方金融中心的夢(mèng)想，規(guī)劃了號(hào)稱“全球最大規(guī)模的金融商務(wù)區(qū)”——當(dāng)然，這是說(shuō)CBD的建筑面積。為了讓于家堡金融中心成立，2007年8月前后，國(guó)家一度準(zhǔn)備在濱海新區(qū)試點(diǎn)“港股直通車”業(yè)務(wù)，也就是允許符合條件的內(nèi)地居民直接炒港股。而“新三板”在從深圳證券交易所的體系里獨(dú)立出來(lái)之后，一度也是計(jì)劃落戶濱海新區(qū)。

隨后的變化出人意料?！案酃芍蓖ㄜ嚒痹趪?guó)家外匯管理局發(fā)布《開(kāi)展境內(nèi)個(gè)人直接投資境外證券市場(chǎng)試點(diǎn)方案》后，因?yàn)闋?zhēng)議巨大而擱置。2014年，這項(xiàng)業(yè)務(wù)以“港股通”的名稱在上海證券交易所推出，2年之后深圳證券交易所也開(kāi)通了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。至于“新三板”，則從深圳去了北京。

僅從“港股直通車（港股通）”的演變，我們可以明白一個(gè)道理：金融中心是頂層設(shè)計(jì)出來(lái)的，屬于“說(shuō)你行，你就行”。本來(lái)，跟香港股市距離最近的是深圳，港股通應(yīng)該在深圳率先開(kāi)通，但它可以在沒(méi)有交易所的天津率先開(kāi)（計(jì)劃通過(guò)中國(guó)銀行的系統(tǒng)交易），也可以在上海率先開(kāi)，只要高層達(dá)成一致就行。當(dāng)然，最終的結(jié)果是，上海開(kāi)了，深圳開(kāi)了，天津徹底出局。

濱海新區(qū)在錯(cuò)失“港股直通車”、“新三板”兩大機(jī)遇之后，終于等來(lái)了“雄安新區(qū)”，這是2017年4月1日?！靶郯残聟^(qū)”一降生就非同凡響，獲得了跟深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)、浦東新區(qū)一樣的地位。今年1月4日頒布的“關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)”，又提出要“逐步賦予雄安新區(qū)省級(jí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理權(quán)限”，這顯然超過(guò)了深圳和浦東。

在這個(gè)過(guò)程中，還出現(xiàn)了濱海新區(qū)GDP擠水分的事件，這個(gè)一度宣稱GDP超過(guò)浦東并“率先破萬(wàn)億”的新區(qū)，引發(fā)了廣泛的關(guān)注。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)限購(gòu)政策是否嚴(yán)厲、房?jī)r(jià)是否很高，是判斷一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)是否有活力的重要標(biāo)志。濱海新區(qū)顯然不是天津高房?jī)r(jià)區(qū)域，而且是唯一不限購(gòu)區(qū)域。這很能說(shuō)明問(wèn)題。

想想看，浦東、前海分別是上海、深圳房?jī)r(jià)最高的區(qū)域之一，限購(gòu)政策也是當(dāng)?shù)亍岸ǜ瘛钡膮^(qū)域（前海核心區(qū)不建住宅），說(shuō)明這兩個(gè)新區(qū)有人氣。而在成都，天府新區(qū)核心區(qū)的限購(gòu)更嚴(yán)厲，超過(guò)了成都大部分地區(qū)。這些，都是重要的參照物。

但話說(shuō)回來(lái)。不僅濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，需要匯聚人氣，整個(gè)天津也在轉(zhuǎn)型、也需要匯聚人氣。

現(xiàn)在，天津公積金中心出臺(tái)了一個(gè)“公積金新政”，明顯跟當(dāng)前的限購(gòu)政策“不太匹配”，這里面還有更深層的原因嗎。我的看法是，可能有！

這個(gè)“新政”的有效期是“2019年6月1日至2024年5月31日”，這說(shuō)明天津的限購(gòu)政策可能在未來(lái)發(fā)生變化，很有可能是松動(dòng)，這樣“公積金新政”跟限購(gòu)政策就可以匹配了。否則，這個(gè)新政只能適用于濱海新區(qū)。

當(dāng)然，這是我的猜測(cè)，大家可以“走著瞧”，讓時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

事實(shí)上，天津近年來(lái)也有多次“搶人口”的舉動(dòng)。比如去年出臺(tái)的“海河英才計(jì)劃”，大幅降低了落戶門檻；以及針對(duì)遷出北京的央企的落戶新政——“成建制落戶天津的京冀企業(yè)可以直接為員工申請(qǐng)?zhí)旖驊艨凇薄?/p> 　　

可以這樣說(shuō)。2018年中國(guó)大城市的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等“五限”，已經(jīng)達(dá)到了極致。隨著房地產(chǎn)周期的變化，未來(lái)微調(diào)“五限”政策，甚至取消其中一兩項(xiàng)（比如限商、限售）是完全可能的。天津這種經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期的城市，更是如此。這符合國(guó)家“因城施策”的房地產(chǎn)政策，無(wú)可厚非。

另外，據(jù)“上海報(bào)業(yè)集團(tuán)”旗下的“財(cái)聯(lián)社”報(bào)道，中信銀行、北京銀行下調(diào)了深圳首套房貸款利率上浮的幅度，最低只用上浮8%。二套房的最低上浮幅度，也下降到了12%左右。

相比工農(nóng)中建四大行，中信、北京等銀行在深圳房貸市場(chǎng)占比并不算高，但這兩家上市銀行下調(diào)房貸利率，仍然向市場(chǎng)傳遞了“溫暖”的信號(hào)，顯示出市場(chǎng)資金充裕。

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