1）連3：一般是指?jìng)€(gè)人貸款中，客戶連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有還款，大于60天小于90天。

2）累6：逾期不還款時(shí)間小于30天的，征信上顯示為“1”，累計(jì)有6個(gè)“1”的。

12、什么是工資流水？

工資卡打印出來(lái)、體現(xiàn)交易往來(lái)信息的，有工資字樣或者有正常的固定收入的流水。銀行的工資流水單是證明借款人每月有正常的固定收入和保證按時(shí)扣貸款的保證，主要是考察借款人的第一還款來(lái)源穩(wěn)定性及負(fù)債能力。辦理貸款時(shí)借款人可以帶工資卡、身份證到該工資卡歸屬地的銀行網(wǎng)點(diǎn)，申請(qǐng)打印工資流水單。

13、如何從流水上判定什么是工資，什么是獎(jiǎng)金？

1）流水上出現(xiàn)“工資”字樣的就是每月的工資，一般都是每月的固定日期發(fā)放，出現(xiàn)“獎(jiǎng)金”“津貼”等字樣的就是獎(jiǎng)金，獎(jiǎng)金可能是不定期發(fā)放，有的是一個(gè)季度或一年發(fā)放一次；

2）除上述內(nèi)容以外的，固定日期有固定金額入賬，可判定為工資收入；注：在辦理貸款時(shí)最好標(biāo)注出來(lái)，利于銀行人員判定。

14、什么是收入證明？

指單位出具的一張加蓋單位公章（或人事章）的證明，證明月薪或者年薪多少同時(shí)證明在該公司的在職時(shí)間，在辦理貸款時(shí)證明其資質(zhì)以及還款能力。特殊說(shuō)明：除了單位公章或人事章之外，浦發(fā)銀行，招商銀行，交通銀行也認(rèn)可“財(cái)務(wù)章”（圓形的財(cái)務(wù)章認(rèn)可，方狀的章不認(rèn)可）。

15、收入證明中需要體現(xiàn)哪些內(nèi)容？

名字、任職職位、任職年限、月薪或年薪、單位地址、聯(lián)系方式（座機(jī)）及聯(lián)系人、蓋公章（或人事章）。

16、為什么要求收入證明是還款額的2倍？

貸款銀行在辦理貸款時(shí)，會(huì)考慮其還款能力，還要考慮保證其平時(shí)正常生活的開(kāi)銷(xiāo)所需，證明貸款申請(qǐng)人有足夠的還款能力、以降低風(fēng)險(xiǎn)，所以要求收入證明是還款額的2倍。

注：

1）這里的還款額是指包含本次貸款和其他負(fù)債的還款額。

2）建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等收入證明可以減去公積金月繳額，收入證明=月供*2-公積金月繳額。

17、商業(yè)貸款基礎(chǔ)要求有哪些？

1）貸款人年齡在18-65周歲；

2）必備貸款資料：①上海市居民提供身份證、戶口薄，結(jié)婚證或離婚證、離婚協(xié)議，未成年子女出生證明（若有）；②外省市居民提供身份證、戶口薄，結(jié)婚證或離婚證、離婚協(xié)議，未成年子女出生證明（若有），63個(gè)月滿60個(gè)月的社?；蛘叨悊危ㄑa(bǔ)交不算在內(nèi)）；③境外人士提供護(hù)照、就業(yè)證、稅單；④未滿18周歲需提供出生證或獨(dú)生子女證或戶口簿；

3）必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟(jì)收入，能夠提供相應(yīng)的收入和資產(chǎn)證明：①收入證明由借款人所在的工作單位出具，加蓋公司公章（或人事章），加營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；②個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)借款人可提供近三個(gè)月稅票或?qū)徲?jì)過(guò)的財(cái)報(bào)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；③若流水與收入不匹配，即流水不足以覆蓋月供的兩倍，可提供其它有價(jià)資產(chǎn)證明，如房產(chǎn)，存款，理財(cái)，股票，基金等。

4）具有完全民事行為能力的自然人，無(wú)不良信用記錄（原則上五年內(nèi)連3累6禁入，具體以各家銀行貸款中征信要求為準(zhǔn)）；

5）與業(yè)主簽定有效的購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議；

6）支付了規(guī)定比例的首付款。

18、什么是等額本息還款法？其特點(diǎn)是什么？

1）定義：即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法；

2）特點(diǎn)：每月還款的本息和一樣，容易做出預(yù)算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達(dá)到相對(duì)的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。

19、什么是等額本金還款法？其特點(diǎn)是什么？

1）定義：即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。

2）特點(diǎn)：每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計(jì)算，前期償還款項(xiàng)較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。

20、商業(yè)貸款時(shí)，如果遇到國(guó)家調(diào)整利率，對(duì)于批貸未放款業(yè)務(wù)是否會(huì)有影響？已放款業(yè)務(wù)利率調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是什么時(shí)候？

1）批貸未放款：執(zhí)行國(guó)家調(diào)整后利率；

2）已放款：利率次年調(diào)整時(shí)點(diǎn)每個(gè)銀行不同，按各家銀行規(guī)定執(zhí)行。

20、6銀行審批貸款是如何認(rèn)定主貸人套數(shù)的？

1）借款人家庭名下在滬無(wú)房的，且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，本次購(gòu)房申請(qǐng)貸款按照首套房貸款政策執(zhí)行，首付款比例不低于35%；

2）對(duì)在滬擁有1套住房的本市戶籍居民家庭或全國(guó)有過(guò)住房貸款記錄的（不論是否結(jié)清），為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，其首付款比例不低50%；對(duì)在滬擁有1套住房的本市戶籍居民家庭或全國(guó)有過(guò)住房貸款記錄的（不論是否結(jié)清），為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，其首付比例不低于70%。

21、如何進(jìn)行房屋認(rèn)定？

1）首套認(rèn)定：商業(yè)貸款：家庭名下在上海無(wú)房且名下無(wú)住房貸款記錄，在限購(gòu)前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有2套可剔除；組合貸款：家庭名下在上海無(wú)房且名下無(wú)住房貸款記錄，在限購(gòu)前且婚前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有1套可剔除；

2）二套認(rèn)定：商業(yè)貸款：家庭名下在上海有一套房或名下有一套住房貸款記錄，無(wú)論是否結(jié)清（在限購(gòu)前借款人及其配偶與各自父母登記證產(chǎn)證上的最多各有2套可剔除）組合貸款：家庭名下上海有一套房且人均住房面積小于37平方米或名下有一套住房貸款記錄，無(wú)論是否結(jié)清（在限購(gòu)前且婚前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有1套可剔除）。

22、貸款認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)是什么樣的？

凡有過(guò)住房貸款（含外地住房，包括商業(yè)貸款，公積金貸款，組合貸款），即使已經(jīng)結(jié)清，依然計(jì)入套數(shù)認(rèn)定。

23、其他特殊情況有哪些？

已經(jīng)備案過(guò)的動(dòng)遷協(xié)議、拉過(guò)網(wǎng)簽的合同計(jì)入套數(shù)認(rèn)定。

23、提前還款流程是什么樣的？

預(yù)約還款-在指定扣款日前將款項(xiàng)存入-銀行扣款--出結(jié)清證明-取注銷(xiāo)材料-到交易中心注銷(xiāo)抵押。

24、公積金貸款準(zhǔn)入條件有哪些？

1）在上海繳納公積金的在職職工（退休、離職的都不可以）；

2）在辦理貸款前，已連續(xù)繳存住房公積金不少于6個(gè)月；

3）在辦理貸款前，夫妻雙方都無(wú)已在受理中的住房公積金貸款或還款。

25、公積金貸款首套、二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？

1）首套：家庭名下在上海無(wú)房且名下無(wú)本市公積金貸款記錄（在婚前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有1套可以剔除）；

2）二套：①家庭名下上海無(wú)住房，有1次本市公積金貸款公積金貸款記錄，但已結(jié)清；②家庭名下上海有1套住房，且人均面積小于37.2平方米，無(wú)本市公積金貸款記錄；③家庭名下上海有1套住房，且人均面積小于37.2平方米，在本市有一次公積金貸款記錄，但已結(jié)清；注：在婚前借款人與其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各自有1套可以剔除；婚前如果與父母共有多套房產(chǎn)，原則上是剔除面積大的那套；

3）限貸：①家庭名下上海有一套住房且人均住房面積大于37.2平方米；②家庭名下有2套（含）以上房產(chǎn)；③家庭名下有1套公積金貸款在還或有2套（含）以上公積金住房貸款記錄。

26、公積金的沖還貸方式有哪些？

年沖和月沖。

27、什么是年沖？周期多久？

1）年沖：是指每年一次向受托行提取住房公積金賬戶余額，一次性沖還貸款本金，并按照沖還貸后的剩余貸款本金和還款期限重新計(jì)算月還款額。一次性沖還貸后，每月的還款需要使用客戶的自有資金，不使用公積金帳戶里的錢(qián)。如是組合貸款優(yōu)先沖還公積金本金部分；

2）周期：每年的4月或9月。

28、什么是月沖？辦理方式如何？

1）月沖：是指每月直接從委托人公積金賬戶中提取用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。提取的公積金金額不足時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足其還款金額。這種方法不僅可以沖公積金的貸款本息，而且還可以沖商業(yè)性的貸款本息；

2）辦理方式：第一個(gè)月正?？劭詈?，帶身份證、共同還款人關(guān)系證明及公積金賬號(hào)去辦理貸款的銀行辦理。

29、公積金復(fù)議包含哪些情況？

1）名下房產(chǎn)復(fù)議：婚前與父母共有房產(chǎn)不需要再做復(fù)議，申請(qǐng)貸款時(shí)提供原產(chǎn)證復(fù)印件和關(guān)系證明即可；

2）公積金繳納不連續(xù)復(fù)議：除了把預(yù)審所需要的材料帶上以外，另外需要：①社保繳納明細(xì)原件復(fù)印件（在社保中心拉?。虎诠e金繳納明細(xì)原件復(fù)印件（在公積金管理中心拉?。?；③公積金補(bǔ)繳清冊(cè)，勞動(dòng)合同原件復(fù)印件；④單位補(bǔ)繳公積金的有關(guān)憑證（公司開(kāi)取的），單位出具的單位調(diào)動(dòng)證明原件。

29、辦理公積金貸款需要注意哪些情況？

1）還款銀行卡和收款銀行卡必須同為建設(shè)銀行或同為農(nóng)村商業(yè)銀行；

2）客戶方和產(chǎn)權(quán)方帶好所有證件到場(chǎng)即可。

作者：上海買(mǎi)房人，首發(fā)左邊公眾號(hào)右邊，從業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售8年，孰知交易流程，政策時(shí)事分析，專(zhuān)業(yè)的水平來(lái)解決的購(gòu)房困惑。