摘要：戶籍制度又有重大突破（歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn)）
撰文|道一&編輯|雯雯
?5月18日，《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》正式公布。
《意見》和房地產(chǎn)、城市發(fā)展有關(guān)亮點(diǎn)之一，就是提出：
要深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，探索實行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度。推動公共資源由按城市行政等級配置向按實際服務(wù)管理人口規(guī)模配置轉(zhuǎn)變。
這段話的信息量非常大，說白了就是除了北京、上海，其他城市包括廣州、深圳、重慶、天津等超大城市，都會放寬戶籍門檻。
2018年主要城市城區(qū)人口數(shù)據(jù)來源|住建部《2018年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計制圖|杠桿地產(chǎn)·道一
探索城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)，其實突破性是非常大的。目前國內(nèi)很多城市群，都在喊同城化，地鐵、社保、公積金都有打通的先例，但還極少有把戶籍打通的，因為牽涉到的公共利益太多。
1、都市圈有望先行先試
當(dāng)下無論是政策還是市場導(dǎo)向，都證明了大城市、都市圈和城市群正成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。
在這樣的現(xiàn)實語境中，探索城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度，具有重要且及時的意義。
此舉將有利于加速人才、人口向城市群集聚，加速勞動力在城市群內(nèi)部的自由流動，大幅提升城市群整體競爭力。
不過杠桿地產(chǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是：雖然近年戶籍制度頻繁破冰，加速改革。但依舊需要一個過程，不可能一蹴而就。
“探索實行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度”之前，還有一句限制——“放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制”。
顯然，北京、上海在短時間內(nèi)，戶籍制度是不會松動的。如此一來，京津冀和長三角的城市群戶口通遷，就難以成為可能。
而且城市群一般范圍比較大。比如京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝、長江中游等城市群全部跨省。協(xié)調(diào)的難度可想而知。
所以，杠桿地產(chǎn)覺得在近期更大的可能是：由城市群內(nèi)的都市圈以及相鄰城市先行先試、積累經(jīng)驗。這種可操作性更強(qiáng)。
2、大城市周邊收益最多
除了此番對于城市群(短期內(nèi)主要是都市圈)的戶籍利好。近期關(guān)于都市圈的新聞其實非常多。
近期杠桿地產(chǎn)剛剛寫過《深圳破局！中國最特別的都市圈，來了！》《寧波大動作！浙江挑戰(zhàn)廣東，中國第一省爭奪再起硝煙》。
特別是寧波與舟山有望實現(xiàn)戶籍通遷，就是一個從無到有的突破。意味著城市群、都市圈的融合程度會有本質(zhì)性的提升，如果戶籍通遷成為大趨勢，這意味著特大城市周邊的中小城市有巨大利好。
最典型的就是深圳周邊的東莞、惠州，廣州周邊的佛山、中山、肇慶、清遠(yuǎn)等城市。廣深戶籍相較于京滬，沒那么稀缺，所以實現(xiàn)通遷的難度較低。
戶籍通遷，說白了就是人口的雙向流動：
一部分中小城市的人，為了享受更好的教育、醫(yī)療以及其他配套資源，會把戶籍遷移到大城市。
2019年主要城市空氣質(zhì)量圖表來源|CKG（特此感謝）
一部分大城市的人，為了買到便宜的房子或是面積更大的房子，會去周邊中小城市購房。
戶籍通遷，相當(dāng)于某種形式的城市合并。比如深圳人去東莞買房，廣州人去佛山買房，就沒有以前那么大的心理障礙了。
3、都市圈有別
需要提醒大家的是：國內(nèi)目前比較成型的都市圈，大概30個左右。
它們不是齊頭并進(jìn)的，而是各有其發(fā)展階段。
位于京津冀、長三角和大灣區(qū)的都市圈，發(fā)育得最成熟，自然是投資的首選。
同樣，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，享受了國家戰(zhàn)略的成渝，以及緊隨其后的長江中游，也值得考慮。
如果和一線城市與國家戰(zhàn)略都不沾邊的都市圈，在其發(fā)育成熟之前，短期內(nèi)的價值會低很多。
其次，在一個城市群里，會存在多個都市圈。比如在長三角內(nèi)部，就存在上海、杭州、南京、蘇錫常、合肥等多個都市圈。
而且還會存在范圍重疊和腹地打架的情況，比如南京都市圈與合肥都市圈。一旦出現(xiàn)這樣的情況，一方面會影響各自的吸引力，一方面也對都市圈競爭力提出了更高要求。
再次，每個都市圈的有限半徑，也存在不同。
這個原因主要由于每個都市圈軌道交通建設(shè)情況不同。一個都市圈軌道交通越發(fā)達(dá)，中心城市的有效通勤半徑才會擴(kuò)大，才能吸引更多人才。
2019年主要城市常住人口情況數(shù)據(jù)來源|各地統(tǒng)計公報統(tǒng)計制圖|杠桿地產(chǎn)·道一
雖然這些人住在中小城市，但在大城市上班。而中小城市通過賣房給大城市的外溢居民，獲得了新的增長機(jī)會。
那些軌道交通發(fā)達(dá)的大城市，以及大城市軌道交通延伸到的中小城市，真是有福了。
所以構(gòu)建都市圈過程中，軌道交通作用至關(guān)重要。高鐵、城際、地鐵將共同編織一個網(wǎng)絡(luò)。軌道交通越密集的地方，價值越高。
在過去，城建的風(fēng)口一般只能蔓延到大城市自己的郊區(qū)。而在都市圈時代，打破行政邊界、實現(xiàn)城市間融合發(fā)展成為更緊迫的任務(wù)，財政蛋糕會向這個目標(biāo)進(jìn)一步傾斜。
在此意義上，毗鄰大城市的中小城市行政交界區(qū)域，會成為投資的新風(fēng)口。這些板塊蘊(yùn)藏著“天塹變通途”、“農(nóng)村變城市”的機(jī)會。
4、這些市、鎮(zhèn)有望翻身
《意見》的這段話：
推動公共資源由按城市行政等級配置向按實際服務(wù)管理人口規(guī)模配置轉(zhuǎn)變。
我覺得同樣很重要。
這意味像蘇州、無錫、佛山、東莞、泉州這類人口多，但行政等級不高的城市，能享受到省會城市甚至副省級城市的待遇。
還別說是上述這些市，在江浙閩粵存在不少鎮(zhèn)。比如如之前的龍港、虎門、盛澤、獅山等地，人口規(guī)模已經(jīng)在數(shù)十萬以上的量級，工業(yè)產(chǎn)值甚至超過中西部很多地級市。
但囿于鎮(zhèn)級行政管理體制，發(fā)展已然受到極大限制。鎮(zhèn)的實際規(guī)模再大，公務(wù)員的編制也不過幾十個人，卻要負(fù)擔(dān)相當(dāng)于中西部部分地級市城區(qū)級別的公共服務(wù)。
之前一個地方的地鐵，高鐵線路設(shè)置、站點(diǎn)規(guī)模等，行政等級是重要參考依據(jù)。這個不管你經(jīng)濟(jì)強(qiáng)不強(qiáng)、人口規(guī)模大不大，都沒有行政上的高配置好用。
東莞經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)虎門，就是由于是鎮(zhèn)級行政級別，高鐵站規(guī)模非常小。而虎門經(jīng)濟(jì)又很發(fā)達(dá)，商旅和務(wù)工人員眾多，出行需求旺盛。車站常年人擠人，車票總是一票難求。
2016版中國中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃圖圖片來源|中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃·鐵路小亨（特此感謝）
如果《意見》能落地，對上述這些城市和鎮(zhèn)來說，可以通過優(yōu)化當(dāng)?shù)氐墓伯a(chǎn)品供給，在城市群和都市圈內(nèi)形成以大城市為核心、錯落有致的不同規(guī)模的城市布局，進(jìn)而可促進(jìn)城市群更好的發(fā)展。
此外，以人口流動取代行政等級作為資源的優(yōu)化配置依據(jù)，將非常有利于經(jīng)濟(jì)有活力的城市吸收人口進(jìn)來，促進(jìn)這些地區(qū)的發(fā)展，包括樓市。
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