什么是私房？所謂的私房，在動(dòng)遷中是指有房屋產(chǎn)權(quán)證或沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證但有土地使用證的房屋?，F(xiàn)存的大部分私房都是上個(gè)世紀(jì)自己建造的或者出資購(gòu)買(mǎi)的。在私房動(dòng)遷中，我概括性地把矛盾歸納為“一點(diǎn)二面”。
“一點(diǎn)”指的是遺產(chǎn)私房。目前私房動(dòng)遷糾紛中，私房的產(chǎn)權(quán)人絕大多數(shù)為老一輩，而老一輩的人由于年齡關(guān)系，很多已經(jīng)去世且并未留下遺囑。
那什么又叫“兩面”呢？遺產(chǎn)私房糾紛中，最容易引發(fā)矛盾的有這么兩個(gè)方面：一是私房的實(shí)際居住人能否多分動(dòng)遷款的問(wèn)題；二是戶(hù)口在私房且在外無(wú)房，能否享受47.3萬(wàn)“人頭費(fèi)”的權(quán)利。
私房同住人概念里，多數(shù)實(shí)際居住在私房的居民認(rèn)為自己是實(shí)際居住，因此，除了按照面積算出的三塊磚屬于遺產(chǎn)由繼承人分配之外，其他全部獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼都屬于實(shí)際居住人。而戶(hù)口在內(nèi)的人，通常認(rèn)為有戶(hù)籍在冊(cè)，在外無(wú)房，屬于居住困難人口。因此按照動(dòng)遷政策計(jì)算的居住困難保障：即折算單價(jià)元*22平米=47.3萬(wàn)元人頭費(fèi)，應(yīng)當(dāng)屬于自己所有。而一部分動(dòng)遷組對(duì)于遺產(chǎn)私房的分配說(shuō)法也是三塊磚或者一塊磚屬于遺產(chǎn)，獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼屬于實(shí)際居住人。因?yàn)檎f(shuō)法不統(tǒng)一，所以造成目前遺產(chǎn)私房在動(dòng)遷利益分配時(shí)，家庭內(nèi)部產(chǎn)生比較大的誤解。
那么上述這些說(shuō)法到底對(duì)不對(duì)？私房動(dòng)遷利益到底該怎么去分？到底聽(tīng)誰(shuí)的？要解決這些問(wèn)題，首先各位居民要有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，假如大家對(duì)于動(dòng)遷利益分配協(xié)商不成，誰(shuí)是有權(quán)決定動(dòng)遷款怎么分的裁判者？也就是誰(shuí)說(shuō)了算，當(dāng)然是法院。所以原則上應(yīng)該以法院的規(guī)則為準(zhǔn)。下面我來(lái)看一則近期處理的案例，以案釋法，幫助大家更好地理解目前私房動(dòng)遷的裁判規(guī)則。
基本情況是這樣的，老劉生前有一套私房，位于楊浦區(qū)杭州路，是解放前和老伴出錢(qián)買(mǎi)的，1981年進(jìn)行了翻建，翻建面積71個(gè)平方。老劉生前一共有5個(gè)子女，2男三女，私房原來(lái)是一大家子人一起居住，后來(lái)，大兒子、四女兒和五女兒結(jié)婚后搬出去住。私房一直就由老兩口和二兒子以及三女兒一家居住。到了2010年，老劉和老伴相繼因病去世，也沒(méi)有留遺囑。后來(lái)房子就一直由二兒子一家以及三女兒一家居住。另外，雖然其他3個(gè)子女人搬出去了，但是戶(hù)口沒(méi)有遷出，仍然還在老私房里。
2020年，私房開(kāi)始遇到國(guó)家征收，根據(jù)評(píng)估，三塊磚一共534萬(wàn)，其他獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼一共269萬(wàn)左右，大蛋糕一共可以拿803萬(wàn)。這個(gè)時(shí)候問(wèn)題來(lái)了，803萬(wàn)的這塊大蛋糕應(yīng)該怎么分，五家人分成兩派，一派是沒(méi)有居住在里面的子女，也就是大兒子、四女兒和五女兒，另一派是居住在私房里的子女，也就是二兒子和三女兒。雙方主要的矛盾集中在，沒(méi)有居住在私房里的繼承人也就是大兒子一方可以分哪些動(dòng)遷款，可以拿多少錢(qián)？戶(hù)口在里面的人有沒(méi)有人頭費(fèi)拿？
對(duì)于這些問(wèn)題，二兒子一方在訴訟中主張因?yàn)樽约簩?shí)際居住在里面幾十年，動(dòng)遷款里的一塊磚3，539，203.20元屬于遺產(chǎn)由大家平分每人70萬(wàn)，剩余兩塊磚和全部獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼450多萬(wàn)都?xì)w自己和三女兒一家，理由一是第一塊磚是按照建筑面積乘以評(píng)估單價(jià)計(jì)算得出，屬于私房的價(jià)值款，其他都是額外補(bǔ)貼給自己一家，自己老婆和小孩以及三女兒一家人才有份；二是如果自己實(shí)際住在里面不搬走也不簽約，那么獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼都會(huì)被扣掉，正因?yàn)樽约号浜虾灱s也配合搬遷，所以才會(huì)有那些獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼；三是自己?jiǎn)柫藙?dòng)遷組，也是這個(gè)說(shuō)法，所以，這樣分配是合理合法的。
二兒子一方這種說(shuō)法，其實(shí)在2020年之前是有一定依據(jù)的。但是在2019年11月的時(shí)候，上海高院召開(kāi)了房屋征收利益糾紛的會(huì)議紀(jì)要，其中對(duì)于私房動(dòng)遷糾紛問(wèn)題規(guī)定私房征收以產(chǎn)權(quán)平移為原則，只有產(chǎn)權(quán)人屬于被安置人。這條規(guī)定的意思，相當(dāng)于把被安置人只限定在產(chǎn)權(quán)人，房屋實(shí)際使用人和戶(hù)口在冊(cè)的人基本上要靠特殊情況才能享有動(dòng)遷利益。
因此，按照法院的口徑來(lái)，庭審必須要抓住重點(diǎn)，我提出：
第一，本案是私房動(dòng)遷，按照上海高院2020年4號(hào)文規(guī)定，私房動(dòng)遷以產(chǎn)權(quán)平移為原則。本案私房屬于遺產(chǎn)房，動(dòng)遷被安置人只有5個(gè)法定繼承人，其他實(shí)際居住在內(nèi)的人可以根據(jù)撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等關(guān)系向義務(wù)人主張安置。
第二，假設(shè)本案私房的產(chǎn)權(quán)人還活著，五個(gè)子女根本沒(méi)有資格在法庭中訴訟主張任何動(dòng)遷利益，因?yàn)樗椒康漠a(chǎn)權(quán)不是各位子女的，而是老人的所有權(quán)。同樣的道理，如果老人拿到動(dòng)遷款，那這些動(dòng)遷款就是遺產(chǎn)；
第三，無(wú)論私房是空關(guān)的還是有人居住的，動(dòng)遷款這塊大蛋糕不會(huì)增加也不會(huì)減少，所以，動(dòng)遷款的多少和私房是不是有人住沒(méi)有關(guān)系；
第四，獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼里面大多數(shù)都是按照面積計(jì)算出來(lái)的，所以和產(chǎn)權(quán)面積掛鉤，這也說(shuō)明獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼不是專(zhuān)門(mén)補(bǔ)貼給實(shí)際居住人的。因此，綜合來(lái)說(shuō)，二兒子一方主張獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼全部歸實(shí)際居住人沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。但是，二兒子和三女兒作為實(shí)際居住產(chǎn)權(quán)人確實(shí)與搬遷有關(guān)，像搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、裝潢補(bǔ)償、家用設(shè)施移裝補(bǔ)貼等可以歸他們所有。另外，本案私房因?yàn)闆](méi)有被認(rèn)定居住困難托底保障，所以戶(hù)口在內(nèi)的人也無(wú)權(quán)享受所謂人頭費(fèi)47.3萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)激烈的庭審，最終一審法院認(rèn)定，私房以產(chǎn)權(quán)人為安置對(duì)象，戶(hù)口在內(nèi)和產(chǎn)權(quán)人以外的實(shí)際使用人無(wú)權(quán)在征收法律關(guān)系中主張權(quán)利。關(guān)于動(dòng)遷利益的分配問(wèn)題，因五個(gè)子女都是合法繼承人可以均等享有產(chǎn)權(quán)份額，除去搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、裝潢補(bǔ)償?shù)群蛯?shí)際居住搬遷有關(guān)的部分獎(jiǎng)勵(lì)歸實(shí)際居住產(chǎn)權(quán)人也就是二兒子和三女兒之外，其余全部動(dòng)遷款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按照各子女均等分配。
一審判決下來(lái)之后，二兒子一方不服提出上訴，但是沒(méi)有意外的是，二審法院駁回了他們的上訴，維持原判。除了上面這個(gè)真實(shí)案例之外，還有部分法院認(rèn)為整體的動(dòng)遷利益打包都是遺產(chǎn)，按照繼承人產(chǎn)權(quán)比例分配。所以，在私房動(dòng)遷中，其實(shí)是不存在同住人這一概念的，和戶(hù)口也是沒(méi)什么關(guān)系的。通常情況下，如果想要在遺產(chǎn)私房?jī)?nèi)多分，主要還是看贍養(yǎng)義務(wù)的履行以及翻建、擴(kuò)建的貢獻(xiàn)等情況。
（注：本文案例僅供參考，不可類(lèi)推適用）
