本文由上海房叔微信公眾號(hào)提供

　　壹

　　提問(wèn)：房叔，老破小的未來(lái)會(huì)怎樣？如果預(yù)算少，為了上學(xué)買個(gè)掛戶口的有什么風(fēng)險(xiǎn)，或者有啥注意的點(diǎn)？謝謝老師！

　　回答：老破小掛戶口最大的風(fēng)險(xiǎn)就是：如果學(xué)區(qū)被劃出，或者多校劃片周圍有菜小，會(huì)導(dǎo)致學(xué)票價(jià)值降低。而由于老破小本身的居住屬性比較弱，學(xué)票價(jià)值占比比較大，所以會(huì)影響房?jī)r(jià)。

　　如果買老破小，建議：

　　1、對(duì)口學(xué)校的劃片范圍比較穩(wěn)定，歷史上沒(méi)有被劃出的情況。

　　2、周圍學(xué)校都不差，即使未來(lái)真的實(shí)行多校劃片，也不會(huì)太影響學(xué)票價(jià)值。

　　3、地段好一些，周圍配套好一些，靠近地鐵，比較好出租，未來(lái)也好出手。

　　貳

　　提問(wèn)：房叔你好，最近有個(gè)關(guān)于家庭置換買房的選擇，想請(qǐng)您給些建議。

　　1、家庭情況：我是88年人，已婚，小孩6個(gè)月，通過(guò)讀書落戶上海，在2015年底房?jī)r(jià)起飛前夜購(gòu)入第一套房（首房首貸），在9號(hào)線泗涇板塊同潤(rùn)高層（89平米的2010年左右的小3房），目前滿5唯一。3年前因工作原因調(diào)往外地，后定居北方城市青島，但我上海的社保和公基金一直繳納。太太在青島有一小套2，當(dāng)前自?。?021年年底才能賣）。

　　2、需求：當(dāng)前青島樓市也有漲的趨勢(shì)，我們打算在青島再買1套大的改善房子。選擇1：賣掉上海的房子，現(xiàn)在出手在青島搞一套聯(lián)排別墅（青島國(guó)家級(jí)新區(qū)已成型居住區(qū)離海邊大概1公里位置，總價(jià)550w，離現(xiàn)有住房很近）；選擇2：不賣上海這套，等到今年年底，賣掉青島小房子，再買一套大的，但需承擔(dān)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、資金：目前我們年收入在50-70w，上海這套目前能回款270w。

　　4、選擇困惑：1）在當(dāng)前行情下，賣掉上海的房子換倉(cāng)青島是否合適：因?yàn)橄拗苿e墅開發(fā)，后續(xù)勢(shì)必稀缺，糾結(jié)于是否出手青島的聯(lián)排別墅產(chǎn)品。

　　2）我們?cè)谏虾儆趧傂枰蛔?，賣掉上海這套后，后續(xù)如果扔想回到上海，需7成買房，恐將難以入手。

　　3）當(dāng)前行情下，青島買房，看海高層及聯(lián)排別墅的糾結(jié)：看海高層可以減輕貸款壓力，但后續(xù)稀缺性比不上聯(lián)排別墅；但聯(lián)排別墅可以最大程度發(fā)揮信貸作用。我困惑比較復(fù)雜，辛苦老師指點(diǎn)迷津。

　　回答：第一上海房子不建議賣掉，9號(hào)沿線，九亭、泗涇出租還是不錯(cuò)的，加上泗涇還在不斷有新盤開發(fā)，那么二手盤肯定還會(huì)略有上漲趨勢(shì)。

　　第二，長(zhǎng)期居住青島，至于高層海景房還是聯(lián)排別墅，看你們自己的選擇，正常從信貸角度來(lái)說(shuō)，普通住宅比別墅在抵押授信各方面會(huì)更好一點(diǎn)，包括出手也更方便。建議上海的房子做抵押，二抵，把固定資產(chǎn)貸出來(lái)，然后再投資青島別墅，這樣就不用賣掉上海的投資房產(chǎn)了。

　　叁

　　提問(wèn)：房叔，上海的大平層值得買嗎？會(huì)不會(huì)性價(jià)比低？

　　回答：不會(huì)有房?jī)r(jià)暴漲機(jī)會(huì)，但足夠稀缺，保值性好，自住爽。最后一點(diǎn)，最重要。千金難買心頭好。

　　肆

　　提問(wèn)：房叔，請(qǐng)教一個(gè)問(wèn)題哈，租客要辦理租賃備案拿居住證，積分上小學(xué)。請(qǐng)問(wèn)對(duì)于房東的學(xué)區(qū)五年一名額會(huì)有影響嗎？謝謝。

　　回答：五年一戶是指每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)。如果租客用了這個(gè)地址上對(duì)口學(xué)校，會(huì)有影響的。不過(guò)通常熱門學(xué)校是輪不到居住證加租房合同讀書的，居住證加房產(chǎn)能進(jìn)去就不錯(cuò)了。

　　伍

　　提問(wèn)：房叔，新年好，以您的觀察來(lái)看，今年上海啥時(shí)候還有牛市？

　　回答：說(shuō)到這個(gè)就不得不回顧一下上海樓市近年來(lái)的歷史，凡是關(guān)注上海樓市的都肯定會(huì)知道近年來(lái)的這些事件。

　　1、前灘開始的第一波是單點(diǎn)暴擊，2018年，中糧前灘和晶耀名邸8字開頭的單價(jià)，就是前灘的歷史地位。2019年下半年開始，前灘的房?jī)r(jià)就開始跟著躁動(dòng)，雖然那個(gè)時(shí)候還沒(méi)有二手房，但簽遠(yuǎn)期定金合同的已經(jīng)把單價(jià)拉到了11萬(wàn)左右，到現(xiàn)在小戶型單價(jià)17萬(wàn)，漲了一倍。

　　2、第二波是學(xué)區(qū)房的暴漲。在上海的都知道，在上海讀書的孩子，人生軌跡大概率是中考定終身，所以家長(zhǎng)們是非常在意和重視初中的。19年的9月，上海民辦小學(xué)和初中啟動(dòng)搖號(hào)之后，學(xué)區(qū)房開始上漲。

　　而恰好這次教育新政打擊的就是以前強(qiáng)勢(shì)的民辦初中，所以優(yōu)質(zhì)公辦初中的學(xué)票變得非常昂貴。再接著就是九年一貫制、雙學(xué)區(qū)和初中學(xué)區(qū)房開始上漲，主要是戶籍對(duì)口學(xué)區(qū)的浦東的碧云、陸家嘴、花木、源深和聯(lián)洋，以及閔行莘莊、春申這些板塊，到現(xiàn)在至少漲了30%。

　　如今正是處于上漲的第三波，全面普漲。這個(gè)階段帶節(jié)奏的就是市中心中內(nèi)環(huán)的高品質(zhì)住宅，包括一是外環(huán)內(nèi)的新房，二是2000年以后帶電梯的次新板樓，三是學(xué)籍對(duì)口的靜安、黃浦、普陀、虹口、楊浦的學(xué)區(qū)房。這個(gè)階段應(yīng)該會(huì)持續(xù)到農(nóng)歷的春節(jié)前。下個(gè)階段，我們到時(shí)再分析出來(lái)。

　　陸

　　提問(wèn)：房叔，你好，小兩口在上海還沒(méi)落戶，小孩馬上2歲，考慮積分上學(xué)跟投資，總價(jià)在450-500w左右，推薦買哪些片區(qū)呢？

　　回答：這個(gè)預(yù)算只能買五大新城的新房或者二手次新房；建議增加一點(diǎn)預(yù)算，或者加大各方面杠桿，買一個(gè)小學(xué)還不錯(cuò)的學(xué)區(qū)房，哪怕老破小或小面積的房子，孩子的小學(xué)氛圍教育理念師資力量會(huì)給孩子在習(xí)慣養(yǎng)成的初期打小牢固的基礎(chǔ)，當(dāng)然父母的教育更是重要~比較好點(diǎn)的牛小周邊學(xué)區(qū)房基本上都很保值和增值。