近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)快速上漲、教育資源不均衡導(dǎo)致的學(xué)區(qū)間房?jī)r(jià)差異，在房屋買(mǎi)賣(mài)中因戶(hù)口遷移而產(chǎn)生糾紛屢見(jiàn)不鮮。此類(lèi)案件主要涉及買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶(hù)口遷出、買(mǎi)房人要求賠付逾期遷戶(hù)違約金等爭(zhēng)議事項(xiàng)。法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，法院并不直接判決遷移戶(hù)口，從而導(dǎo)致買(mǎi)房人可能面臨戶(hù)口無(wú)法遷入的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　2009年，張某(出賣(mài)人)與孫某（買(mǎi)受人）簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定張某將1111號(hào)房屋出售給孫某。合同簽訂后，張某向?qū)O某交付了涉訴房屋并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，但張某的戶(hù)口未從涉訴房屋內(nèi)遷出。2014年，孫某（出賣(mài)人）與宋某（買(mǎi)受人）經(jīng)鏈家公司居間簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定孫某將1111號(hào)房屋出售給宋某。并約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起XX日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶(hù)口遷出手續(xù)；如因出賣(mài)人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶(hù)口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付房屋總價(jià)款X%的違約金。合同簽訂后，宋某向?qū)O某支付了全部購(gòu)房款，雙方于2014年11月辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。后因張某的戶(hù)口無(wú)法遷出，宋某要求孫某將張某戶(hù)口遷出及支付違約金。一審法院認(rèn)為：因戶(hù)口遷移為涉及國(guó)家行政機(jī)關(guān)的行政行為，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人遷出戶(hù)口的主張，不屬人民法院民事案件的受理范圍。故判決被告張某支付違約金，但原告要求戶(hù)口遷出的訴求不予支持。

　　實(shí)踐中賣(mài)房不遷戶(hù)口，法院認(rèn)為這是行政管理，不屬民事糾紛；而目前戶(hù)籍政策要求遷戶(hù)口必須要當(dāng)事人自愿，使得類(lèi)似糾紛成為無(wú)法解決的死結(jié)，也暴露出在二手房交易中戶(hù)籍遷移問(wèn)題的法律空白。2018年3月上海市出臺(tái)《上海市常住戶(hù)口管理規(guī)定》其中第三十二條規(guī)定：房屋所有權(quán)或者公有居住房屋承租權(quán)因交易已發(fā)生轉(zhuǎn)移，現(xiàn)權(quán)利人或者承租人申請(qǐng)將房屋內(nèi)原有戶(hù)口遷出的，房屋所在地公安派出所應(yīng)當(dāng)通知原有戶(hù)口人員遷出，對(duì)拒不遷出或者無(wú)法通知的，可以直接將其戶(hù)口遷至社區(qū)公共戶(hù)。該條無(wú)疑成為本規(guī)定最大亮點(diǎn)。房子賣(mài)了，原來(lái)里面的戶(hù)口不遷，公安機(jī)關(guān)可以依據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)直接將其戶(hù)口遷至社區(qū)公共戶(hù)，不影響新房主的落戶(hù)。這次的《上海市常住戶(hù)口管理規(guī)定》出臺(tái)，無(wú)疑將對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)中的戶(hù)籍老賴(lài)產(chǎn)生極大的制約作用，為今后類(lèi)似糾紛的解決提供了新的方式。同時(shí)，對(duì)于各地戶(hù)籍遷移立法無(wú)疑起到了示范作用。

　　王蔚律師，中共黨員，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市婚姻與家庭法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員，長(zhǎng)期專(zhuān)注于民事、刑事訴訟業(yè)務(wù)，愿為您提供專(zhuān)業(yè)法律幫助。