內(nèi)容來源：《上海升學體系策略藍皮書（幼-小-初-高）》（報告始發(fā)于2019年6月5日）

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　　國金證券研究所

　　消費升級與娛樂研究中心

　　教育團隊

　　資料來源：知乎，百度指數(shù)，國金證券研究所

　　學區(qū)房，是國人最喜歡的話題之一。各種地方，學區(qū)房的討論度都居高不下。但是有個問題，很多人根本沒搞清楚“學區(qū)房是啥”。就在討論要不要買學區(qū)房的問題。

　　但是有個問題，很多人根本沒搞清楚“學區(qū)房是啥”。就在討論要不要買學區(qū)房的問題。

　　資料來源：百度百科，國金證券吳勁草

　　百度的學區(qū)房定義也是模糊。說家長買學區(qū)房的心態(tài)如何如何，房地產(chǎn)商如何如何，根本沒講“啥是學區(qū)房”。

　　導致很多人認為：學區(qū)房就是學校旁邊的房子。

　　我們來下個定義：

　　學區(qū)房是指：“擁有這個房子可以讓孩子劃片免試進入周圍對口好學校的房子”，而不是指“學校旁邊”的房子。

　　學區(qū)房的適用范圍

　　一般來說，學區(qū)房只適用于公辦學校！

　　一般來說，學區(qū)房只適用于公辦學校！

　　一般來說，學區(qū)房只適用于公辦學校！

　　重要的事情說三遍。學區(qū)房適用的是公辦學校，一般不適用民辦學校，對于公辦學校來說，無論幼升小還是小升初，都是免試劃片進入的，學區(qū)房一般來說，是適用于這種情況的。而民辦學校，是要篩選生源的，而不能通過房子入學。

　　而一般來說，學區(qū)房指的是“小學學區(qū)房”，比較少指初中學區(qū)房（在徐匯，楊浦，黃浦等公辦初中較強的區(qū)會有）。因為①上文我們講過，上海初中階段，民辦比公辦強，而小學階段，公辦民辦不相上下，甚至很多區(qū)公辦更強。所以小學階段，很多人愿意為公辦小學買學區(qū)房，②一般學區(qū)房都是學齡前買，一般好的公辦初中對口下，學籍，戶籍，戶籍年限都要看，在小學階段再買學區(qū)房的話，一般來不及。

　　還有一種特殊情況，即這個學校是開發(fā)商自己辦的學校，那么業(yè)主進這個學校有優(yōu)勢，如星河灣，萬科都有這樣的情況。但這種比例較小。一般說學區(qū)房還是指41公辦學校的對口學區(qū)房。

　　什么情況下該買學區(qū)房？

　　上海的公辦小學其實是挺強的，如果經(jīng)濟實力允許，且覺得小升初的各種雞血，黑話實在過于心累的話，買個學區(qū)房，其實是非常省心的一種方法。

　　買學區(qū)房一般是在學齡前，而且一般是對小學來說的。因為學區(qū)房對口，在熱門小學來說，學生供大于求了，就會卡年限，有的卡3年，有的卡5年，所以如果定了想上公辦小學，建議提前鎖定地區(qū)，提前買。臨幼升小再買，很可能來不及。

　　而小學階段，本身沒買學區(qū)房，想通過買學區(qū)房上對口好的初中，一般是來不及的。

　　還有一種情況，就是小學階段，想通過買房換區(qū)，沖擊該區(qū)的好民辦初中（如徐匯，閔行），那也是可以考慮的，但是這種情況下，就不用看具體對口了，把戶口換過去就行了。但是這種模式有風險，就是沒有沖擊上好的民辦初中的話，回自己原來區(qū)，就只能統(tǒng)籌了。

　　該買什么樣的學區(qū)房？

　　選定了準備上該區(qū)的公辦小學，就可以考慮買學區(qū)房了。

　　但是這個時候，就要考慮兩種情況：①對口初中強，②對口初中不行。

　　對口初中強的小學（如徐匯高安路一小）：這種學區(qū)房，對口的公辦小學本來就強，如果接下來7,8年，政策沒有特別大的變化，可能還能上到好的對口公辦初中，但是賭7、8年的政策，難度有點大，世界變化太大。徐匯，黃浦，楊浦，靜安等區(qū)的公辦初中會比較強，這種比較有操作性。

　　對口初中一般的小學（如浦東明珠小學）：這種學區(qū)房，對口初中一般，上到三四年級的時候，就還是要去搏好的民辦初中，這種公辦小學里面，一般雞血氛圍也很重。所以學校本身質(zhì)量也是不錯的。大部分區(qū)呈現(xiàn)民辦初中更強的態(tài)勢。

　　公民同招后，學區(qū)房還有保底功能嗎？依然有。雖然公民同招以后，不像以前那樣，民辦沒有錄取，還可以去對口的公辦。但是其實很多好的民辦小學&初中，在報名之前，就會有密電，所以報名的時候報公辦還是民辦，心里其實是有數(shù)的。

　　上海的教育資源各區(qū)是有所不同的。各區(qū)之間的差異還是挺大的，如果選擇在該區(qū)上學，其后會有很強的路徑依賴。選擇不同的區(qū)落戶，對此后的教育非常重要，而且通常是做教育升學路徑?jīng)Q策的第一步。這無關學區(qū)房，但和孩子的戶口在哪個區(qū)有關。

　　而不同的區(qū)的教育友好程度是不同的，首先了解一個概念，區(qū)戶口的作用：

　　①對于公辦學校（小學初中）：需要買學區(qū)房，但一般來說，也需要有該區(qū)戶口，因為熱門公辦，基本上需要是學籍戶籍雙對口的。

　?、趯τ诿褶k學校（小學初中）：不需要買學區(qū)房，但是一般來說，所以好的民辦小學，初中，都會錄更多的本區(qū)學生，所以本區(qū)學生升上本區(qū)好的民辦小學，初中的概率，是更大的。從沖民辦的角度講，本區(qū)學生優(yōu)勢也是明顯的。

　　舉例：

　　如徐匯的頂級民辦中學，已經(jīng)是非常全市招生的了，大約是錄160個徐匯學生，200個外區(qū)學生，這樣的話，所有外區(qū)加起來是200（每個外區(qū)可能就最多30-40人），而徐匯就要錄160人，徐匯本區(qū)戶口還是非常有優(yōu)勢的。

　　浦東頂級初中浦外，大約是錄260個浦東學生，60個外區(qū)學生，浦東學生的優(yōu)勢一覽無余。

　　各區(qū)教育戶口價值對比

　　各區(qū)的教育友好程度是不同的，大體來說，是兩部分：

　　一、學校資源程度

　　二、競爭激烈程度。

　　具體而言，我們用四個指標來量化（具體量化過程細節(jié)參考我們之前的文章：《上海各區(qū)戶口教育價值PK:量化對比上海14個區(qū)的教育資源》，百度搜索可得）

　　這四個指標是：

　?、俟k學校資源，公辦學校越好，得分越高

　?、诿褶k學校資源，民辦學校越好，得分越高

　?、郾緟^(qū)人口（代表本區(qū)競爭程度），人口越少，代表競爭烈度低，得分越高

　　④本區(qū)保護程度（代表來自外區(qū)的競爭程度），本區(qū)保護程度越好，得分越高

　　我們用這四個指標，對上海主要14個區(qū)進行了打分排名（奉賢和崇明資料不足未包含），以評判其戶口在教育上的友好程度。

　　這個評判的是：教育戶口價值，即“教育戶口的友好程度”，而不是單純的“教育資源多”。

　　資料來源：吳勁草《上海各區(qū)戶口教育價值PK:量化對比上海14個區(qū)的教育資源》，國金證券研究所

　　教育戶口價值比較高的區(qū)

　　黃浦區(qū)：公辦學校強，民辦學校稍弱，但對本區(qū)保護也很強，教育資源相對均衡，不算拔尖，但是人口少，本區(qū)居民上學有很大優(yōu)勢。綜合評分350，給予戶口教育價值評級A。

　　徐匯區(qū)：公辦學校強，民辦學校頂級，在小學階段對本區(qū)居民保護尚可，但因為幾所頂級民辦初中，在初中階段需要和全市PK，初中階段民辦保護相對弱化，人口不算特別少（100萬以上），區(qū)內(nèi)區(qū)外競爭均比較激烈。綜合評分350，給予戶口教育價值評級A。

　　長寧區(qū)：公辦學校尚可，民辦學校一般，但勝在人口較少，教育資源相對均衡，區(qū)內(nèi)競爭相對沒那么激烈，對本地民辦學校保護也強，區(qū)外競爭也弱。而且公辦學校是全區(qū)搖號，單個學區(qū)房價值談不上強，但是全區(qū)的戶口教育價值還比較強。綜合評分340，給予戶口教育價值評級A。

　　楊浦區(qū)：人口不算少，出生人口更是位居前列，區(qū)內(nèi)競爭相對比較激烈。但公辦民辦學校比較均衡，都有比較強的學校，本區(qū)保護程度很高，區(qū)外競爭不強。綜合評分330，給予戶口教育價值評級A。

　　教育戶口價值中等的區(qū)

　　靜安區(qū)：公辦學校較強（學區(qū)房房價也很貴），民辦學校相對一般，對本區(qū)保護較強，教育資源相對均衡，人口數(shù)量中等，競爭激烈程度中等。綜合評分325分，給予戶口教育價值評級B。

　　虹口區(qū)：人口尚可，不算多，區(qū)內(nèi)競爭相對適中。公辦民辦學校不算突出，但也尚算均衡，本區(qū)保護也算較強。中規(guī)中矩，綜合評分315分，給予戶口教育價值評級B。

　　嘉定區(qū)：人口較多，但戶籍人口相對沒那么多，區(qū)內(nèi)競爭中等偏強。民辦學校還比較強，本區(qū)保護也尚可，來自外區(qū)的競爭相對沒那么強。綜合評分315，給予戶口教育價值評級B。

　　浦東新區(qū)：人口全上海第一多，區(qū)內(nèi)競爭激烈程度無能出其右。但公辦，民辦學校都還比較強，本區(qū)保護也還OK，區(qū)外競爭其實相對不強（但是浦東的區(qū)內(nèi)競爭太強了）。非常鮮明的一個區(qū)，綜合評分305，給予戶口教育價值評級B，適合雞娃。

　　普陀區(qū)：人口不少，區(qū)內(nèi)競爭算比較激烈。整體公辦民辦學校都不算特別強。對本區(qū)保護程度還算OK。中規(guī)中矩。綜合評分300，給予戶口教育價值評級B。

　　閔行區(qū)：堪稱全市競爭最激烈的區(qū)。閔行無論是人口帶來的區(qū)內(nèi)競爭還是對本區(qū)民辦保護程度弱帶來的區(qū)外競爭，都是最激烈的。而閔行的學校其實是比較強的，公辦學校尚可，民辦學校頂級。閔行是特色最鮮明的區(qū)，鮮明程度甚至強于浦東，綜合評分300，給予戶口教育價值評級B，適合雞娃。

　　教育戶口價值較弱（較不友好）的區(qū)

　　金山區(qū)：人口不多，但是區(qū)內(nèi)民辦公辦學校都平平。競爭不算特別激烈。中規(guī)中矩，綜合評分

　　285，給予戶口教育價值評級C。

　　青浦區(qū)：青浦是蠻有特色的的一個區(qū)，人口其實不少，區(qū)內(nèi)競爭滿激烈。但是其民辦學校還挺強的，但是又因為他的民辦學校向外敞開程度較大，本區(qū)的戶口價值不是那么突出。其實是很鮮明的一個區(qū)。但是因為競爭激烈的原因，綜合評分280，給予戶口教育價值評級C。青浦有點像閔行和浦東，學校都挺強的，是因為競爭激烈拉低了評分。

　　松江區(qū)：公辦學校一般，民辦學校尚可。但是主要在于人口太多。區(qū)內(nèi)競爭過于競爭，對于區(qū)內(nèi)保護也不強，來自外區(qū)的競爭也很強。綜合評分275，給予戶口教育價值評級C。

　　寶山區(qū)：其實寶山比閔行人口還多，除了浦東就是寶山人口最多。但是寶山的學校資源似乎沒跟

　　上其人口。教育供給不太足。競爭過于激烈。綜合評分255，給予戶口教育價值評級C。

　　資料來源：吳勁草《上海各區(qū)戶口教育價值PK:量化對比上海14個區(qū)的教育資源》，國金證券研究所

　　用兩個指標：常住人口，各區(qū)出生戶籍人口，來做一個對比。浦東，寶山，閔行等區(qū)人口多，競爭激烈。

　　資料來源：吳勁草《上海各區(qū)戶口教育價值PK:量化對比上海14個區(qū)的教育資源》，國金證券研究所

　　浦東，閔行，徐匯等區(qū)，都屬于民辦學校比較強的區(qū)

　　資料來源：吳勁草《上海各區(qū)戶口教育價值PK:量化對比上海14個區(qū)的教育資源》，國金證券研究所

　　不管哪個區(qū)，在民辦學校招生的時候，都會優(yōu)惠本區(qū)學生的。

　　用一個指標“外區(qū)學生率”，來描述對本區(qū)學生的保護，外區(qū)率越高，意味著對于本區(qū)學生的保護程度越弱?？梢钥吹?，閔行，松江等區(qū)，對本區(qū)學生保護是比較弱的，楊浦，靜安，黃浦，長寧等區(qū)，對本區(qū)保護比較強。而浦東對本區(qū)學生保護其實還可以。

　　具體量化評分過程細節(jié)參考我們之前的文章：《上海各區(qū)戶口教育價值PK:量化對比上海14個區(qū)的教育資源》，百度搜索可得。

　　選擇學校的過程（按順序）：

　?、袤w制內(nèi)or體制外

　　↓

　?、谶x擇合適的落戶區(qū)

　　↓

　?、圻x擇公辦小學or民辦小學？買學區(qū)房or不買

　　↓

　?、茈u血or佛系

　　選擇學校的要素

　　①同伴效應：一個好學校，80%的好，都來自于生源好，好的同伴，會帶來好的氛圍。大部分家長判斷學校，其實是來自于對過往升學成績的判斷，但是這個其實大部分來自于生源先天的優(yōu)秀，而不是后天學校賦予的。

　?、诠猸h(huán)效應：一個好的學校，在小升初黑玩法和初中自主招生中，都會有優(yōu)勢，

　　好的學校牌子，讓學生在小升初和中考自主招生中更容易被相中。

　?、叟上敌荷厦鍼PT中有提到，名校高中是有各自的派系的，這個在中考自

　　主招生中體現(xiàn)的尤為突出。

　?、艿乩砦恢茫荷蠈W遠近對孩子的成長，還是有很重要的影響的。位置對家長自身也有一定要求，太遠了畢竟不太方便。

　　⑤相合程度：各個學校有不同的風格，有的有藝術特色，有的有體育特色，有的有雞血特色，選擇學校第一步是了解孩子，不要不了解孩子就去選擇學校。

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　　以上內(nèi)容節(jié)選自國金證券已經(jīng)發(fā)布的證券研究報告《上海升學體系策略藍皮書(幼-小-初-高》，具體分析內(nèi)容（包括風險提示等）請詳見完整版報告。若因?qū)蟾娴恼幃a(chǎn)生歧義，應以完整版報告內(nèi)容為準。