從這兩天的新聞來看，還真沒什么好辦法。
電視臺說，寶山楊先生夫婦10年前買下房子，現(xiàn)在上家的戶口還在房子里，當(dāng)初設(shè)置2萬元的尾款根本無法阻止上家的無賴。
這主要就是因為：我國遷戶口必須由本人同意并到派出所辦理手續(xù)，沒有強(qiáng)制遷移的機(jī)制。
■圖片/東方IC
那么，買家是不是就沒有辦法了？
某笆網(wǎng)上網(wǎng)友們七嘴八舌，列出了上家不遷戶口的危害——
1、中、小學(xué)生學(xué)籍被占；
2、拆遷補(bǔ)償糾纏不清；
3、影響房屋價值。
但仔細(xì)分析，這些所謂危害不太站得住腳：
首先，現(xiàn)在上海各區(qū)入學(xué)很多都要求戶口在其中3年、5年，熱門小學(xué)肯定需要房產(chǎn)證和戶口共同排位的，所以如果上家三五年內(nèi)已有學(xué)童，那遷不遷戶口買家都無法入學(xué)；若是上家期待賣房后還能入學(xué)，那買家的房產(chǎn)、戶口齊全肯定排位在前；
其次，商品房的拆遷補(bǔ)償肯定是以產(chǎn)權(quán)人為主要對象的，即使考慮空掛戶，那也得是有親屬關(guān)系的，所以上家也以此獲得拆遷的可能很??；
最后，影響房屋價值這個確實會發(fā)生，說不定很多買家一聽就會避開，比如楊先生夫婦遇到的情況。
總結(jié)下來，雖然前兩項危害發(fā)生的可能性不大，但最后一項危害確實是實打?qū)嵉?，所以要求上家遷出戶口應(yīng)該是買房合同中的必選項。
事實上，鑒于買房時發(fā)生了不少上家的上家的戶口還在其中的情況，所以買房人最好在簽合同之前就去派出所查明房屋的戶口情況，了解清楚才能有的放矢。
?。ú贿^，如果真的存在上家的上家的戶口，那么以下方法是不管用的。）
為什么是尾款而不是違約金呢？這是因為合同法中有規(guī)定，如果違約金高于實際損失，對方可以要求降低違約金。也就是說，如果你無法證明對方不遷出戶口對自己造成了很大的損失，違約金定得再高都沒用。
實際上，法院的案例中，不少都是判買家降低違約金，還有一審判12萬二審再降到5萬的案例，也就是說戶口未遷出，的確構(gòu)成違約，但是法院一般都認(rèn)定違約情節(jié)很輕，違約金也就在5萬左右（最遲為去年的判例）。
■（2014）三中民終字第號
■（2016）滬01民終1836號
因此，適當(dāng)提高針對戶口遷出的尾款，最好定到10—20%，這是督促上家履約的關(guān)鍵。如果楊先生夫婦當(dāng)年留了10萬尾款，相信上家當(dāng)時不會那么輕易放棄。
這是一個預(yù)防損失繼續(xù)擴(kuò)大的方法——一般來說，即使上家不遷戶口，買家的戶口也是可以遷進(jìn)去的。作為房屋所有人，買家可以去派出所把原來的戶籍變成“凍結(jié)”（里面的人只能往外遷，不能把新人遷入），然后再辦一本戶口在房子下。這項業(yè)務(wù)拿房產(chǎn)證和身份證去辦理就行了。
對不遷戶口的上家提請訴訟，目的之一自然就是獲取違約補(bǔ)償，但更重要的是讓法院對持續(xù)性違約狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)，從而真正督促上家遷出戶口。
在中國裁判文書網(wǎng)，周到君看了幾十個相關(guān)案例，基本上都能確認(rèn)上家違約，而且判處的違約金大部分都是一個定額，一般還會對“判決遷出戶口”的要求予以駁回。
■（2015）楊民四（民）初字第1261號
但周到君也發(fā)現(xiàn)了一個案例，法院判處違約金自某日開始直至遷出戶口之日為止。
■（2015）楊民四（民）初字第1261號
雖然這個金額相比買家以前要求的降低了不少，但法院的判決實際確認(rèn)了持續(xù)性違約的狀態(tài)。而且如果不能及時給付，還要加倍支付利息，以及遲延履行金。
這個案子怎么了結(jié)的？上家在提請上訴之后不久就撤回上訴，與買家和解了。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條
當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條
被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
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編輯|姜欣愉
