|@81大白話第91篇房產(chǎn)原創(chuàng)文章
各個城市用不斷升級的調(diào)控政策制約樓市前行的背面，是紛紛用“戶籍”這個最后的手段，試圖抓住最后一波人口紅利！
當上海戶籍政策調(diào)整的新聞發(fā)出時，筆者正在上海。
對于這個新聞，并不感到驚訝，因為筆者在疫情肆虐的2月份，就發(fā)布過一個視頻。
準備購房的朋友請注意，你們將成為這次疫情中最幸福的人！
這個視頻是2月16日發(fā)的，其中對疫情之后的中國樓市給出了自己的一些大致判斷。
比如：
中國經(jīng)濟和樓市大概回暖的時間
開發(fā)商會因為債務(wù)問題打折降價
2020年將成為中國樓市分化的元年
限購越嚴的城市，房子越值得買
今年將出現(xiàn)限購嚴的城市，限制松動的現(xiàn)象，也就是說購買的機會可能出現(xiàn)。
這些年初的判斷，都應(yīng)驗了。
這也預(yù)示著中國樓市，將走到一個新階段。
如果還是抱著之前的思維購買房產(chǎn)的話，風(fēng)險將會非常之大。
為什么這么說呢？
我們一定要明白，有人不斷地流入，才會有房產(chǎn)的買賣。
這是一個基本條件。
之前的房產(chǎn)交易，基本上是“躺著就能賺錢”
這是因為，城市化改革給城市帶來的人口紅利造成的。
筆者曾經(jīng)提到過，目前城市化率在60%左右，看似沒有完全實現(xiàn)城市化，但人口紅利基本是到頭了。
道理很簡單，能進城的基本上都進城了，一些年齡大的，進城的可能性微乎其微了。
就算是能進城，也是投奔子女，買房的可能性也是微乎其微。
目前來說，房產(chǎn)的目標客戶群就是85-95這個年齡層的人，而且還要是從其他城市流入的人口，買房的動力才會很大。
隨著出生率的不斷下降，從現(xiàn)在開始，需求人口的數(shù)量只會是逐年遞減的。
這就基本上得出一個結(jié)論：
對于房地產(chǎn)來說"躺著賺錢"的時代結(jié)束了，房產(chǎn)對于人們來說，就是享受城市發(fā)展紅利的門票。
這么說可能很多人會有質(zhì)疑，“戶籍”不應(yīng)該是享受城市發(fā)展紅利的門票嗎？
大家想想，連個住的地方都沒有，還有什么可享受的呢？
說回上海，這次的調(diào)整象征意義大于實際意義。
第一、數(shù)據(jù)顯示2017年北大畢業(yè)生選擇上海就業(yè)的本碩博加起來只有67人，占比2.77%
清華選擇上海就業(yè)的本、碩、博畢業(yè)生分別占比4.1%、13.1%、97%
而2018年上海北清畢業(yè)生落戶政策發(fā)布后，北大本碩博畢業(yè)生就業(yè)流向上海的有163人，占比提高到6.20%。
2019年增至186人占比提高到6.48%。
清華畢業(yè)生2018年本碩博的比例為25.2%、13.8%、9.1%
2019年為24%、13.7%、10.2%
這里面有一個很重要的原因就是房價！
能否在一個城市扎根的基礎(chǔ)，就是是否有一套可以安家的房子。
第二、目前一些發(fā)展快的強二線城市，對人才的爭奪，甚至是對人口的爭奪，非常兇猛！
就目前上海的落戶政策調(diào)整力度來看，僅僅增加了四所本地985高校，在留住人才這一塊提升多少競爭力不說，對于非這六所高校的畢業(yè)生來說，不免顯得有點帶著有色眼鏡看人的感覺。
全國的頂級高校很多，難道就上海的這四所高?？梢员燃缜迦A北大？
但話又說回來，人家的主場，規(guī)矩自然是人家定，但有一點一定要搞清楚，人才選擇一個城市，也要看城市的友善程度的。
這一點相比于一些人口凈流入多的強二線城市，就顯得不是十分的友善。
第三、上海既然做出了相應(yīng)的調(diào)整，自然是出現(xiàn)問題了，這個問題可能出現(xiàn)在自身的吸引力下降，也可能出現(xiàn)在其他城市吸引力的提升，更有可能是二者皆有。
不論是哪一點，都可能說明上海已經(jīng)預(yù)感到危機的苗頭了。
上海由于超級嚴格的戶籍制度和超高的房價，已經(jīng)逐步走入老齡化社會。
而上海的容量，已經(jīng)接近極限，想要像其他城市一樣，把口子放寬，大量進人的可能性很小。
這就制約了上海在人口流入這個問題上的操作空間。
需求和手段，讓其處在一個相對尷尬的境地。
城市需要高學(xué)歷人才，但高學(xué)歷人才也是有數(shù)的，現(xiàn)在的趨勢就是大量的高學(xué)歷人才被政策有優(yōu)勢，且可以提供大量機會的城市吸走，時間長了，就會形成不可逆的趨勢。
上?，F(xiàn)在的情況就是，想要改變，但還要挑一挑。
如果上海是一種相對還算甜蜜的痛苦的話，對于很多城市來說，就是噩夢的開始。
不但沒得挑，連被人挑的機會都沒有。
從樓市的角度來說，這些城市未來別說投資房產(chǎn)的，就是剛需也會少的可憐。
這就是筆者判斷未來中國樓市將走向分化的關(guān)鍵所在！
趨勢一旦形成，是很難逆轉(zhuǎn)的，分化不是單純說房價的漲跌，對于持有房產(chǎn)的人來說，房子的交易周期才是最重要的。
能變現(xiàn)的叫資產(chǎn)，不能變現(xiàn)的，除了住，什么都不是。
而房子已經(jīng)成為了國民的主要資產(chǎn)項，也就是說，如果房產(chǎn)位于人口不斷流出的城市，將很有可能成為負資產(chǎn)，要么大幅降價變現(xiàn)，要么面對承擔(dān)持有成本的同時，還租不出去的尷尬境地。
很多事情的發(fā)展，前期都是很難被察覺的，但當能夠察覺的時候，往往都晚了，因為窗口期已經(jīng)過去了。
買賣雙方的角色轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)加速的時候，踩踏就不可避免。
剛剛也提到了，城市未來要爭奪的重點就是高校畢業(yè)生。
而反觀現(xiàn)在的高校畢業(yè)生，對于選擇城市的意識也越來越強烈了。
之前就有數(shù)據(jù)顯示，外賣大軍中，本博碩的畢業(yè)生不少，他們很多人都是在沒有找到心儀的工作之前，用這種方法保留自己應(yīng)屆畢業(yè)生的身份。
城市的紅利也成為了這些應(yīng)屆畢業(yè)生的選擇標準之一。
所以，對于畢業(yè)生來說，城市之間的競爭只會越來越激烈。
因為人口或人才出現(xiàn)斷層，對于城市來說是很危險的。
尤其是現(xiàn)在這個城市和人都有充分意識的時候。
當超一線城市，都要加入到爭奪大戰(zhàn)的時候，大家應(yīng)該要有一個清醒的認識，那就是時代真的變了！
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