國(guó)慶在家，刷微博刷到一條“空掛戶(hù)”的新聞，同時(shí)也在跟我爸在聊天，聊到了大舅買(mǎi)二手房的事情。
我打趣說(shuō)，新聞?wù)f有人買(mǎi)了套二手房，業(yè)主不知道房子竟然有13個(gè)“空掛戶(hù)”，有的人還無(wú)法落戶(hù)，大舅該不會(huì)這么倒霉遇到這糟心事吧？
老爸一臉茫然，表示不理解。
這個(gè)反應(yīng)不禁讓我深思，到底還有多少人不了解“空掛戶(hù)”？
在前面的幾個(gè)月，深樓市寫(xiě)過(guò)許多關(guān)于二手房的文章。大多提醒購(gòu)房者要在地段、物業(yè)、戶(hù)型以及樓層等等方面多留些心眼，但那些文章從未提及“空掛戶(hù)”。
我們今天就來(lái)聊一聊，“空掛戶(hù)”是何方妖孽竟能“隱身”讓業(yè)主毫不知情。
何為“空掛戶(hù)”
無(wú)論是深樓市的文章里，還是其他房產(chǎn)號(hào)的文章里，大都說(shuō)過(guò)：第一套房建議買(mǎi)二手房，因?yàn)槎址克?jiàn)即所得。
沒(méi)錯(cuò)，買(mǎi)二手房是最不容易出錯(cuò)的。不用焦慮于開(kāi)發(fā)商是否能按時(shí)交房，不用擔(dān)心樓盤(pán)物業(yè)是否靠譜，不用害怕房子與效果圖不符......
但是，不容易出錯(cuò)并不代表不會(huì)出錯(cuò)，這就要說(shuō)到我們今天的主題“空掛戶(hù)”。先來(lái)看一則報(bào)道：
10月3日一則新聞稱(chēng)：一位業(yè)主買(mǎi)的二手房在一次人口普查中發(fā)現(xiàn)，自家房產(chǎn)上掛著13人的戶(hù)口。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，是前業(yè)主把房子賣(mài)掉后并沒(méi)有把自己和親戚的戶(hù)口遷走。
報(bào)道中前業(yè)主賣(mài)掉房卻沒(méi)把戶(hù)口遷出去，這種行為就是我們所說(shuō)的“空掛戶(hù)”。這些人多半是暫時(shí)沒(méi)有落戶(hù)的地址或者貪圖原房產(chǎn)的學(xué)位等好處，不愿把戶(hù)口遷走。
要想遷戶(hù)口，牽扯的人太多，牽扯的利益也太多，一時(shí)半會(huì)難以解決。
多數(shù)對(duì)“空掛戶(hù)”沒(méi)有太多了解的人，會(huì)認(rèn)為前業(yè)主的戶(hù)口是否遷出去，對(duì)自己沒(méi)有太大影響。
在這里我想說(shuō)，大錯(cuò)特錯(cuò)。
舉一個(gè)在身邊發(fā)生的例子，朋友2013年在廣州買(mǎi)了一套帶有省一級(jí)小學(xué)學(xué)位的二手房，當(dāng)時(shí)沒(méi)有考慮到戶(hù)口的問(wèn)題，所以并不了解原業(yè)主是否已把戶(hù)口遷出。直到今年女兒要上學(xué)，他這才發(fā)現(xiàn)原業(yè)主的戶(hù)口并沒(méi)有遷出，并且占用了學(xué)位。
按相關(guān)政策，一套房子只允許一戶(hù)家庭的孩子上學(xué)，是按照戶(hù)口遷入時(shí)間的先后排序來(lái)決定的。這就導(dǎo)致朋友買(mǎi)的學(xué)位被占用，女兒無(wú)法入學(xué)。
花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)了套帶有重點(diǎn)學(xué)位的房子，不曾想對(duì)方的戶(hù)口竟然還“賴(lài)”在這兒，這樣的糟心事，聽(tīng)了簡(jiǎn)直火冒三丈！
不僅是學(xué)位會(huì)受到影響，如果房子未來(lái)拆遷，還存在拆遷補(bǔ)償款被瓜分的風(fēng)險(xiǎn)。都知道深圳有很多購(gòu)房者和投資客都是奔著拆遷和舊改買(mǎi)的老破小，雖說(shuō)拆遷要看戶(hù)口本，但實(shí)際分配補(bǔ)償款的時(shí)候是按人數(shù)分配的。
這也就意味著如果你的二手房有多個(gè)“空掛戶(hù)”，而這些人又都是老賴(lài)，那么你的拆遷補(bǔ)償款將會(huì)面臨著要分給陌生人的魔幻情節(jié)。
還有，如果后期你想轉(zhuǎn)賣(mài)房，結(jié)果新業(yè)主得知你的房產(chǎn)上有“空掛戶(hù)”，還指不定這些人會(huì)出什么幺蛾子，哪個(gè)接盤(pán)俠不猶豫？在很大程度上，房子的出售跟成交價(jià)都受到了影響。
以上提到的三種風(fēng)險(xiǎn)只是后患中的冰山一角，不管你攤上哪種，都不好處理甚至無(wú)可奈何。
看到這里，我估計(jì)一定有人說(shuō)，怎么可能會(huì)無(wú)可奈何呢，去派出所處理呀，再不行就上法院告他！
但，很多事情遠(yuǎn)沒(méi)有大家想的那么簡(jiǎn)單。
無(wú)法無(wú)天的“空掛戶(hù)”
在2015年于廣西某市購(gòu)買(mǎi)了二手房，口頭要求前業(yè)主在3個(gè)月內(nèi)將戶(hù)口遷出。后來(lái)，前業(yè)主并未在如期遷走戶(hù)口。
先到公安機(jī)關(guān)要求把原業(yè)主的戶(hù)口強(qiáng)制性遷出，但公安機(jī)關(guān)表示原業(yè)主不愿遷走戶(hù)口，他們沒(méi)有權(quán)力強(qiáng)制要求原業(yè)主將戶(hù)口遷走。
看到有關(guān)部門(mén)“辦事不力”，一怒之下把前業(yè)主告上了法院，要求前業(yè)主支付精神損失費(fèi)3萬(wàn)并強(qiáng)制性遷出。不料，她的述求被法院一一駁回。
這時(shí)候有人要說(shuō)，這是我買(mǎi)的房子，憑什么前業(yè)主不把戶(hù)口遷走，讓他們無(wú)法無(wú)天？按正常的邏輯，公安部門(mén)怎么可能不處理？
我澄清一下，不是公安部門(mén)不處理，而是他們的權(quán)利有限。
我國(guó)的《戶(hù)口登記條例》規(guī)定：戶(hù)口登記工作，由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管。公民遷出本戶(hù)口管轄區(qū)，由本人或者戶(hù)主在遷出前向戶(hù)口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷(xiāo)戶(hù)口。
這也就是說(shuō)，戶(hù)口的遷移是房主本人自愿的行為，必須是本人去辦理，公安機(jī)關(guān)沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)制性遷出。就算你到法院起訴，法院一般會(huì)以戶(hù)口遷移屬于行政訴訟而非民事訴訟管轄范圍，或戶(hù)口遷移請(qǐng)求超出法院的受理范圍為由駁回起訴。
但凡事都有例外，個(gè)別城市的戶(hù)籍政策也有不同的。一些城市制定了“直管公共戶(hù)”，無(wú)房屋和固定住所的人可將戶(hù)口遷入戶(hù)籍所在派出所的“直管公共戶(hù)”，由公安機(jī)關(guān)臨時(shí)代管。
我以廣東為例，購(gòu)買(mǎi)二手房之后若原業(yè)主不配合遷出戶(hù)口，新業(yè)主可直接到派出所說(shuō)明情況，并填寫(xiě)一份業(yè)主聲明。
原業(yè)主在收到通知后在7天內(nèi)不去辦理，他的戶(hù)口則會(huì)自動(dòng)劃到公安機(jī)關(guān)代管。
在大多情況下，如果原業(yè)主拒絕把戶(hù)口遷走，新業(yè)主仍然可以直接將戶(hù)口遷入，這樣一來(lái)原業(yè)主的戶(hù)口在系統(tǒng)里會(huì)顯示“空掛”。
以上種種可能性并不是不能避免，這就要求各位購(gòu)房者在購(gòu)房二手房的時(shí)候，除了要看地段、戶(hù)型和價(jià)格，還要留些心眼，了解所交易房屋的戶(hù)口情況。
必要時(shí)候可以要求業(yè)主帶上房產(chǎn)證及身份證原件到公安機(jī)關(guān)戶(hù)籍科查詢(xún)。
若業(yè)主表示會(huì)在多久把戶(hù)口遷出，我建議購(gòu)房者在合同中明確寫(xiě)出業(yè)主遷出戶(hù)口的時(shí)間。
如果你還不放心，可以要求業(yè)主預(yù)留高額抵押金，戶(hù)口遷出后返還，反之這筆錢(qián)不返還。
記住，一定是高額抵押金。大十萬(wàn)都沒(méi)有問(wèn)題，如果只是幾千塊錢(qián)這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)不痛不癢是沒(méi)有束縛力的。
朱用純?cè)凇吨熳蛹矣?xùn)·全文》中說(shuō)過(guò)，宜未雨而綢繆，毋臨渴而掘井。訓(xùn)誡后人不要在下雨的時(shí)候才補(bǔ)修房子，更不要在口渴的時(shí)候才挖井。
結(jié)
因?yàn)椤翱諕鞈?hù)”而發(fā)生的糾紛數(shù)不勝數(shù)，有些由于涉及人數(shù)眾多而難以處理。
也千萬(wàn)不要盲目的信任中介，有些黑心中介會(huì)聯(lián)合業(yè)主坑蒙拐騙。最后你就是啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。
不敢說(shuō)所有中介都是這樣，但確有這樣的事情發(fā)生，多個(gè)心眼不是什么壞事。
在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)小時(shí)的科普下，我爸一臉的迷惑逐漸明朗，語(yǔ)氣深沉的說(shuō)“中國(guó)人買(mǎi)房，喜憂(yōu)參半”。
