最近，深圳動作頻出，全部梳理下來，最大感覺就是深圳樓市要被死死摁住了！

　　未來三到五年，很大可能都沒戲！

　　先說今天的重磅新聞。

　　官方發(fā)布的深圳入戶新規(guī)（意見征集稿）在網(wǎng)上發(fā)酵，入深戶政策將全面收緊，以后落深戶很難！

　　挑重點說一下：

　　1、提高學歷門檻。

　　如果靠學歷入戶，必須是全日制本科。

　　也就是說，過去35周歲以下的全日制大專不能直接入戶了。大專學歷如果要落戶，增加了專業(yè)技術(shù)資格和年齡的要求。

　　2、提高年齡門檻。

　　之前本科及以上學歷的落戶門檻是：年齡45周歲以下。

　　調(diào)整后更加細化：本科人才入戶從45周歲收緊到35周歲，碩士從45周歲收緊到40周歲，博士年齡要求不變，還是45周歲以下。

　　3、提高隨遷標準。

　　夫妻投靠基本要求，由結(jié)婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年，延長到滿5年；

　　老人隨遷，對子女入深戶時間要求由8年延長到15年，而且要求子女在深圳繳納社保連續(xù)滿15年。

　　整體看，深圳落戶政策調(diào)整的趨勢是收緊，強調(diào)吸引人才，推進年輕化和高學歷化。

　　各大城市都在放松落戶搶人的情況下，深圳落戶反而收緊了！

　　為什么呢？主要是因為深圳的公共配套資源實在是跟不上！醫(yī)療教育資源太緊缺！而人口流入的速度太快了，供不應求。

　　放到樓市上，房地產(chǎn)“長期看人口”，寬松的落戶政策也會讓樓市壓力山大。

　　深圳房價被推高，有一個被詬病的原因就是落戶門檻太低了。去年深圳就增加了近93萬的戶籍人口，其中就不排除有人為了在深圳買房才落戶。

　　所以收緊落戶政策，控制人口，減少對房子的需求，也可以為落實房住不炒助一把力。

　　以后想要落戶深圳買房就會更難了！

　　落戶買房的人少了，對深圳樓市有多大影響呢？

　　說實話我現(xiàn)在也評估不到這個具體的影響有多少。因為七普的人口數(shù)據(jù)中，深圳擁有大學以上文化的常住人口是506萬人，占常住人口還不到三分之一，但沒有區(qū)分大專和本科，所以看不出來有多少大專生。

　　不過給我的感覺深圳是個草根城市，大專生還是挺多的。據(jù)我了解，在深圳工作，花一萬多塊買個大專文憑落戶的特別多。還有外地大專過來落戶買房的也很多。

　　所以落戶門檻提高肯定多少還是有影響的，結(jié)果直接利好杭州和廣州。

　　特別是杭州，大專就可以落戶，而且互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也發(fā)達，薪酬待遇也不比深圳差多少，房價還更便宜，這幾年在拼命吸人。

　　現(xiàn)在門檻提高后，快要跟上海形成競爭了，上海五大新區(qū)的落戶門檻后面也會放松，但深圳最近幾年的新興產(chǎn)業(yè)勢頭不如上海好，特別是新能源、半導體、醫(yī)藥等重大產(chǎn)業(yè)方面，明顯不如上海，發(fā)展有點乏力的感覺。

　　反正未來三到五年，我感覺深圳樓市沒有什么想象空間了。

　　落戶難，深圳中介也很難！

　　最近深圳頻頻喜提“熱搜”，其中一個就是“一個榴蓮一千萬，一個香蕉一百萬！”

　　這是什么天價水果？并不是，這是深圳中介自創(chuàng)的“水果報價法”。

　　它來源于下面這張圖，這兩天傳得沸沸揚揚：

　　說的是兩個豪宅小區(qū)——紅樹西岸和瑧灣匯的報價，一個榴蓮代表一千萬，一個香蕉代表一百萬。

　　我們知道，深圳自從208新政出來后，就不允許顯示真實報價，只能看到參考價。

　　為了展示房子的真實掛牌價，深圳中介發(fā)揮了深圳的創(chuàng)新精神，腦洞大開想出奇招。

　　這不，深圳樓市又被新華社點名，“火”了一把！

　　緊接著政府的整改令就雷厲風行地來了。畢竟官方都統(tǒng)一要求顯示參考價，水果報價不就是掩耳盜鈴，明晃晃地違規(guī)嗎？

　　放出這個報價牌的美凱龍愛家第十九分公司（紅樹灣店）就被南山區(qū)住建局和深房中協(xié)給處理了：

　　從5月25日開始，停業(yè)整頓一周，整改全部不規(guī)范的房源廣告。

　　官方不是吃素的，這一次“出圈”到頭來也只是火了個寂寞。

　　深圳的銀行也很難！

　　要落實“房住不炒”，不僅要管住中介，還要管住銀行，擰緊水龍頭。尤其是低成本的經(jīng)營貸，簡直是去年房價的一個助燃器。

　　官方也認識到這個問題，銀保監(jiān)之前就聯(lián)合了住建部、央行發(fā)布了一則通知，說5月31日前要完成排查工作。

　　最近深圳自查有了新進展。我看到南方財經(jīng)頻道報道，深圳銀保監(jiān)局一口氣掛出了18張罰單！

　　有多家銀行深圳分行被查出個人經(jīng)營性貸款、個人消費貸款三查不到位、資金被挪用等問題而遭到罰款，罰款共約1224萬元。

　　被罰最多的是中行深圳市分行，共210萬元。

　　還有工行深圳市分行被罰180萬；

　　建行深圳市分行130萬；

　　華夏銀行深圳分行100萬;

　　集友銀行深圳分行200萬；

　　.....

　　不管是大行、小行，還是外資銀行，凡是涉及到違規(guī)挪用經(jīng)營貸，罰單都有份領。

　　而且對違規(guī)挪用經(jīng)營貸的個人和企業(yè)也有懲罰，相關行政處罰信息會被納入征信系統(tǒng)，是一輩子都洗不掉的“污點”！

　　不僅自查，工行、光大、中行等銀行新申請經(jīng)營貸的門檻也高了不少。

　　比如工行，要求已經(jīng)是抵押狀態(tài)的抵押物不可以申請經(jīng)營貸和消費貸。

　　現(xiàn)在銀行下有kpi，但上有自查經(jīng)營貸的“達摩克利斯之劍”，要求收緊錢袋子，防止熱錢流進樓市。

　　在利益和規(guī)則之間抉擇，銀行很難。

　　要真正打通資金監(jiān)管鏈條，讓從資金流出銀行后的每一次轉(zhuǎn)手、每一個環(huán)節(jié)都能查到；以及完善違規(guī)貸款的處罰規(guī)定，也很難。

　　深圳業(yè)主也很難！

　　近期登上微博熱搜的，還有“深圳一學區(qū)房狂降662萬元“。

　　深圳名校學區(qū)房——國城花園，有一套法拍房以2206萬的價格成交。這個價格相比2月初同戶型的成交價相比，低了662萬。

　　說實話，法拍房本來價格就會便宜一些，所以沒什么好意外。

　　但學區(qū)房作為深圳樓市的一個風向標，調(diào)查發(fā)現(xiàn)不僅成交量萎縮，竟然有業(yè)主下調(diào)價格！

　　中介告訴我，新政后頂級學區(qū)房片區(qū)百花的成交并不好，即便是過去很受追捧的南天二花園44平小戶型，年后至今幾乎沒成交。

　　從深圳中原研究中心統(tǒng)計的報價里，百花業(yè)主們也不得已低下了高貴的頭顱，報價下調(diào)了3.7%。

　　領頭羊士氣不足，后面的小弟氣勢也弱了。

　　我了解到，南山南二外海德學區(qū)房觀海臺，有80平房源的業(yè)主，在5月份降價40萬。但這已經(jīng)是他第三次降價了！4月份兩次分別降了20萬和60萬。算下來一共調(diào)低了120萬！

　　羅湖深中學區(qū)房金麗豪苑，101平的房源在3月降價100萬，沒賣出去；最近又降了50萬。

　　八卦嶺、圓嶺等片區(qū)的業(yè)主，早在4月底就下調(diào)了報價。

　　落戶難，中介難，銀行難，業(yè)主難，買家受到指導價影響也很難。

　　這些“難點”終于讓深圳樓市消停了，整個深圳市場一片冰凍。

　　先看成交價。

　　從去年4月到今年4月，深圳二手房價環(huán)比中最顯眼的是，唯一一次環(huán)比增幅為負，就發(fā)生在剛剛過去的4月，達到-0.5%！

　　而其他月份，有9個月在1%以上，環(huán)比增幅稍微緩一些的，也在0.5%左右波動。

　　同比增幅也從2月份新政出臺后開始回落，1月的同比增長還有20.15%，到4月已經(jīng)掉到15.02%。

　　再看成交量。

　　據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，5月以來的25天共成交二手房2384套。

　　按這個數(shù)據(jù)推算，這個月的成交套數(shù)極有可能不足3000套！難看至極！

　　大家可以看看近一年的二手成交量，去年715新政后好歹到底還有5000多套，這次不帶停地沖下3000套的新低紀錄，實在夠狠。

　　月初和中介聊，他們都還挺期待，說5月份預計就會回暖了，該買還是得買。

　　沒想到吧，還是低估了政策的威力。

　　當前整體大環(huán)境確實不好，那有名額有錢的人還能不能買房呢？

　　首先要認識到，區(qū)域分化還是比較明顯。

　　西部已經(jīng)漲得比較高，受指導價影響大，成交少。

　　東部房價相對低一些，受指導價的影響比較小，有不少報價和指導價差不多的房子，所以成交量好看一些。4月份踩盤時中介說價格在補漲，最近也差不多在橫盤了。

　　大家如果買西部，可以再等等；買東部的話可以出去看盤，記得要選規(guī)劃比較好的區(qū)域，比如龍崗中心城、大運。