7月15日一早，傳聞半月之久的深圳樓市新一輪調(diào)控的靴子終于落下。

　　深圳市住建局、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市市場(chǎng)監(jiān)管局、深圳市公安局、深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監(jiān)局八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），推出八項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市，將深戶購(gòu)房門(mén)檻從落戶即可購(gòu)房，升級(jí)為“落戶滿3年，且在深連續(xù)繳納3年社?；騻€(gè)稅”，讓一些落戶時(shí)間不足的準(zhǔn)置業(yè)者驚呼“沒(méi)了房票”。

　　新版“深八條”的出臺(tái)，對(duì)置業(yè)者而言究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)已經(jīng)連續(xù)高位運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)月的深圳樓市而言，能否起到明顯“降溫”作用？這份涵蓋了行政、金融、稅收等方面內(nèi)容的樓市調(diào)控新政，是否會(huì)改變深圳樓市當(dāng)前格局？南都記者連線深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒等多位業(yè)內(nèi)專業(yè)詳解此次推出的新版“深八條”。

　　政策：限購(gòu)升級(jí)，落戶三年＋三年社保才有“房票”

　　此次新政中最受關(guān)注的，當(dāng)屬提高購(gòu)房門(mén)檻的相關(guān)內(nèi)容。新版“深八條”要求，適當(dāng)調(diào)整戶籍居民購(gòu)房條件，規(guī)定社保和個(gè)稅繳納時(shí)間，在本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買(mǎi)商品住房。

　　深圳市住建局表示，近幾年，深圳市落戶即可購(gòu)房，一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾，這對(duì)于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購(gòu)房政策，以切實(shí)支持合理自住需求。

　　此次新政提出，對(duì)于夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。對(duì)此，深圳市住建局表示，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具體來(lái)講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無(wú)房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無(wú)房一方可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買(mǎi)商品住房。

　　解讀：意在“保障剛需、抑制投機(jī)”

　　對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒直言此舉意在“保障剛需、抑制投機(jī)”?！笆菍?duì)我們戶籍居民購(gòu)房政策的完善”，王鋒表示，之前深圳戶籍購(gòu)房政策是入戶即可購(gòu)房，而且家庭可以購(gòu)兩套房，單身購(gòu)一套房，這次提高了年限，是考慮到深圳入戶比較便捷，大專以上就可以，因此出現(xiàn)了一些借助入戶進(jìn)行市場(chǎng)炒作的問(wèn)題?！斑@個(gè)政策應(yīng)該說(shuō)針對(duì)性是非常強(qiáng)的”。

　　此外，對(duì)于“假離婚”炒房的市場(chǎng)亂象，此次新版“深八條”也進(jìn)行了針對(duì)性的“補(bǔ)漏”。對(duì)此，王鋒認(rèn)為，“這個(gè)政策既人性化，但是對(duì)借助離異炒房有一定的抑制作用”，他表示，離婚三年以內(nèi)，購(gòu)房套數(shù)跟離婚前的家庭購(gòu)房情況要結(jié)合起來(lái)，如果說(shuō)家庭已經(jīng)有兩套房了，那么三年內(nèi)你是不能再購(gòu)房的。如果家庭已經(jīng)有一套房，那么離婚后，無(wú)房的一方還是可以再購(gòu)一套房，所以這個(gè)政策既人性化，但是對(duì)借助離異炒房有一定的抑制作用。

　　改變：非首套買(mǎi)公寓，首付提高⊥1110⊥個(gè)點(diǎn)

　　為積極發(fā)揮差別化住房信貸政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)作用，保障剛需，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，深圳此次對(duì)差別化住房信貸政策也作了進(jìn)一步完善，新政提出，合理確定個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。

　　依據(jù)此次發(fā)布的新版“深八條”要求，新政購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；購(gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　換言之，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)普通住宅的置業(yè)者，無(wú)論是首套、二套，還是深圳市內(nèi)無(wú)房但有貸款記錄的，信貸政策均與過(guò)往保持一致。但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)公寓等非普通住宅的置業(yè)者，貸款首付比例均在原有基礎(chǔ)上增加了10個(gè)點(diǎn)。對(duì)此，王鋒解讀認(rèn)為，此舉目的是為了將購(gòu)買(mǎi)普通住房和非普通住房區(qū)別開(kāi)，“對(duì)于非普通住房提高了10個(gè)百分點(diǎn)，這在全國(guó)目前來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是跟北京上海的一些相關(guān)政策看齊”。

　　稅收：二手房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限“2改5”

　　此次樓市調(diào)控新政，也從稅收的角度提出了調(diào)控要求。深圳住建局對(duì)此解讀表示，深圳市現(xiàn)行存量住房交易計(jì)稅參考價(jià)格是2016年10月評(píng)估更新的，與目前市場(chǎng)成交價(jià)格存在較大差距，為此，更新二手住房交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近二手房市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)格?！敖荒陙?lái)，深圳市成交的商品住房中，換手率較高。現(xiàn)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，將對(duì)當(dāng)前二手市場(chǎng)過(guò)熱起到抑制作用”，深圳市住建局方面稱。

　　王鋒表示，之前深圳對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)期采用的是增值稅是按照5年內(nèi)要全額征收的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)5年以上的普通住房免征收。但是在2015年國(guó)家去庫(kù)存政策的作用下，國(guó)家稅務(wù)總局將時(shí)間調(diào)整到了2年，對(duì)樓市的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。但是從2016年開(kāi)始，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，國(guó)家也加大了調(diào)控的力度，這個(gè)政策如果還按照兩年來(lái)征收增值稅的話，對(duì)樓市的炒房、投機(jī)的抑制作用就沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)。

　　“深圳這次結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)的變化，率先全國(guó)把增值稅的政策恢復(fù)到5年，一方面增加了樓市投機(jī)炒作的交易成本，會(huì)對(duì)投機(jī)炒作起到明顯的抑制作用，另外一個(gè)方面也給全國(guó)其他的熱點(diǎn)城市，特別房?jī)r(jià)漲的比較快的城市作出示范，發(fā)揮地方政府的主體作用，結(jié)合自己的實(shí)際，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，特別是稅收手段，加強(qiáng)樓市的調(diào)控，抑制投機(jī)炒作”，王鋒說(shuō)。

　　執(zhí)行：10月15（含）日之后網(wǎng)簽，執(zhí)行新政

　　記者了解到，國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局在隨后發(fā)布的相關(guān)政策解讀中表示，深圳市將于7月15（含）日起對(duì)房地產(chǎn)交易增值稅征免年限稅收政策進(jìn)行調(diào)整，執(zhí)行時(shí)間以納稅人在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間為準(zhǔn)。

　　國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局方面表示，調(diào)整后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。執(zhí)行時(shí)間以納稅人在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間為準(zhǔn)，即7月14（含）日以前網(wǎng)簽的買(mǎi)賣(mài)合同，均執(zhí)行原先的稅收政策；7月15（含）日以后網(wǎng)簽的買(mǎi)賣(mài)合同，均執(zhí)行新的稅收政策。

　　更新二手住房交易計(jì)稅參考價(jià)格

　　在發(fā)揮稅收調(diào)控作用方面，此次新政還提出，根據(jù)市政府的工作部署，深圳市將于2020年7月15（含）日起對(duì)存量房計(jì)稅參考價(jià)格進(jìn)行例行更新。

　　存量房計(jì)稅參考價(jià)格是稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，對(duì)納稅人申報(bào)的存量房交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由時(shí)，進(jìn)行核定的一種參考評(píng)估價(jià)格。

　　存量房計(jì)稅參考價(jià)格由深圳市不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中心根據(jù)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況批量評(píng)估產(chǎn)生。

　　為使計(jì)稅參考價(jià)格更準(zhǔn)確反映市存量房交易市場(chǎng)的真實(shí)情況，深圳市將于7月15（含）日起對(duì)存量房計(jì)稅參考價(jià)格進(jìn)行更新調(diào)整。

　　執(zhí)行時(shí)間以納稅人在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間為準(zhǔn)，即7月14（含）日以前網(wǎng)簽的買(mǎi)賣(mài)合同，均執(zhí)行原先的稅收政策；7月15（含）日以后網(wǎng)簽的買(mǎi)賣(mài)合同，均執(zhí)行新的稅收政策。

　　免征“豪宅稅”需總成交價(jià)低于750萬(wàn)元

　　為使我市住房標(biāo)準(zhǔn)更符合市場(chǎng)實(shí)際，本通知對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。

　　對(duì)此，深圳市住建局表示，制定這條政策的背景是：我市目前的普通住房標(biāo)準(zhǔn)只考慮了容積率和面積兩個(gè)指標(biāo)，從今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)偏熱的情況來(lái)看，有必要增加價(jià)格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，保障大部分群體對(duì)普通住房的需求，有效抑制非普通住房?jī)r(jià)格上漲。

　　新房銷售：優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭

　　進(jìn)來(lái)，深圳樓市熱點(diǎn)片區(qū)部分樓盤(pán)因區(qū)位、學(xué)位等因素，出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象。為此，此次新政提出，對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤(pán)，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤(pán)銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門(mén)備案。

　　推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理，打擊高評(píng)高貸炒房

　　目前，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際交易價(jià)、銀行貸款評(píng)估價(jià)、政府部門(mén)登記價(jià)未真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”，容易產(chǎn)生“陰陽(yáng)合同”“高評(píng)高貸”等問(wèn)題。因此，此次新政規(guī)定：進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　深圳市住建局表示，下一步，深圳將通過(guò)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺(tái)完成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實(shí)的合同數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程，提高交易效率，真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”。

　　“此次政策對(duì)房地產(chǎn)的抵押貸款也納入到網(wǎng)簽登記。因?yàn)榉慨a(chǎn)抵押貸款登記它本身就是房地產(chǎn)交易的一部分，跟我們的房屋買(mǎi)賣(mài)租賃都是一體化的，抵押貸款合同沒(méi)有跟買(mǎi)賣(mài)合同放在一起的話，就沒(méi)有辦法來(lái)避免高評(píng)高貸的現(xiàn)象，也沒(méi)有辦法抑制這種加杠桿的炒房”，王鋒表示，這一次按照住建部、人民銀行、銀保監(jiān)2017年發(fā)布的215號(hào)文件，是真正地在地方開(kāi)始落實(shí)三價(jià)合一，此舉將有效避免市場(chǎng)的一些投資主體借助這種高評(píng)高貸的方式來(lái)加杠桿炒房。

　　統(tǒng)籌：南都記者孫雅茜

　　采寫(xiě)：南都記者孫雅茜王鵬鈞謝宇野王睦廣